再问宝利世纪大道

2010年对于莱芜市的商业楼市来说，注定是不平凡的一年，随着楼市调控政策的出台，市场中的热钱逐步由住宅市场转战商业楼市之中，然而，不论是投资还是经营，选择商铺都需要有一定的专业水准才能最大限度地降低投资风险，那如何研判我们选择投资的商铺是否具备投资价值呢？风险如何来评估呢？首先，我们来谈谈2010年莱芜商业楼市中最具争议的项目，凤城西大街地下人防商业街——— 宝利世纪大道。

问题一：宝利世纪大道自面世以来，受到各界人士的极度关注、经营业主的热烈追捧！但是还是有很多业内或业外人士提出很多疑问，首先就是宝利世纪大道作为人防商业项目，只有使用权，其他在售项目均有产权！没有产权的商铺是否具备投资经营价值呢？

其实大家的疑惑是来自对地下人防商业的不了解，因为它跟我们平时接触到的所有项目性质不同，人防工程是国家军事战防工程，首先要满足的是灾时或者战时国家用于防护、指挥、储备、疏散等功能，但现在是和平时期，战争离我们很远，国家肯定不希望这么大的工程闲置，希望它能具备多重功能，能产生一定的经济效益，因此就产生了人防工程与商业的完美结合，但是国家不可能把这种在特殊时期随时有可能收回利用的项目产权出售给个人，所以工程交付使用后由人防办统一发放使用期权50年的《人防工程平时使用证》。宝利世纪大道项目具有合法的建设规划许可证，不同于市场上所说的小产权房，并且投资类客户今后可随意转让使用期权，并且不用缴纳契税和交易费。

我们都清楚，一般商业产权期限为40年，商铺作为投资类产品来看，是否具备投资价值将作为投资商铺的唯一标准，试问一个不具备投资价值的商铺，即使有更长时间的产权期限对于投资者来说又有什么意义呢？那么宝利世纪大道为什么说具备强劲的投资价值呢，简单地分析一下：地段决定商铺的价值，宝利世纪大道地处莱芜核心商圈凤城西大街，此地段相当于北京的王府井，济南的泉城路，历经弥久，城市不断地发展和扩建，凤城西大街的商业核心地位并未发生改变，成熟的地段代表了成熟的商脉，超旺人气，只有具备了这些因素，商铺才具备最基本的可投资价值，当然，决定商铺的投资回报高低，还有很多其他因素，比如经营定位、建筑、运营管理、交通等等，拿济南的经四路人防商业街来看，10年前，刚刚面世的时候，他的租金收益仅为0.5元/天/m 2，而今天，平均租金为18元/天/m 2，收益上浮3500%，我们可根据这个数据简单地测算一下，济南的人防商业街的年租金收益是多少，100m 2商铺，每年租金收益高达65.7万元。综合考量，宝利世纪大道是目前莱芜市场最具投资价值的商铺。

问题二：宝利世纪大道的商铺公摊率达48%！我们买1m 2的商铺才得到0.52m 2的使用面积？

集中式围合商业的公摊一般在45%—55%这个区间，宝利世纪大道现在的公摊48%属于正常范围，商业用房除了正常的通道、设备用房外，必须预留大面积的公共区域来容纳更多的消费人群，试问一个拥挤而且杂乱的购物环境能否吸引更多的人前去消费？所以一个宽敞优美的购物环境必定能吸引更多的人群，只有更多的人来消费，才能体现商铺的价值，这就是商铺10平方米能产生20平方米甚至更高的价值所在。住宅作为私有空间追求小公摊大使用率，而商铺作为公共配套设施追求的是更大的公共空间和更旺的人气，这就是商业与住宅公摊率的不同之处，宝利世纪大道，主通道5.5m，副通道2.5m，其间设有公共休息区、小品景观、led绚丽灯带等，我们有理由相信，舒适的空间，新锐的景观规划+时尚的商品，会带来汹涌的人潮，更会带来丰厚的钱潮。

问题三：莱芜很多商业企业经营都不景气，凭什么这个项目后期能做火？

宝利世纪大道的经营定位是由海派营销管理公司上海浦商投资管理有限公司全程策划，该公司骨干成员成功运营了上海宏基广场、济南泰府广场等多个商业项目，上海浦商前期根据宝利项目所处地理位置、城市人口状况、商业发展状况、经济状况等，作了深入的调查研究，才推导得出1万m 2商业运营面积的可行性。莱芜虽然消费资源丰厚，但是作为三线城市，并不是一个体量、一个概念、一个规划、一个口号就能塑造新的商业奇迹，创造新的繁华地标的，综合考察本区域的经营资源，结合浦商的商品渠道资源，届时的宝利将打造一个集购物、休闲、娱乐、交通为一体的商业步行街，而相比于目前超级体量的商业，不难看出，宝利世纪大道的体量规划是更具备市场支撑依据的，最简单的研判就是问几个问题，看你能否找到答案——— 项目所处区域日常有多少的人车流量？该区域具有多少的经营资源？该片区结合项目的经营定位，其辐射半径是多少？项目本身需要多少的经营资源来填充？什么样的交通条件及配套设施？这样的体量规划及后期的运营能否成功，结果就不言自明了，这也是投资者、经营者研判项目的经营、投资价值的重要途径。宝利世纪大道所处的地段，所拥有的商脉，所具备的人气，注定了我们必将走向辉煌。

我们的项目不会追求假大空，立足于市场、提高商业增值发展空间是我们的项目运营宗旨，我们给广大投资者、经营者提供的是真正具备经营投资价值的财富舞台。 

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