济南楼市十年发展综述

2001年至今济南房地产市场的这十年是调控政策趋严趋紧更具针对性的十年是供不应求房价持续迅速走高的十年是供需双方不断成熟理性的十年是商业地产价值回归由急功近利走向重视长期收益的十年□撰文 山东中原物业投资顾问部

2001―2011济南楼市发展概况

第一阶段

时间：2001-2003年

发展特征：

城市新规划出台、道路改造、政策扶持使济南房地产行业快速发展，房价快速上涨。

商品房所占比例：

集资建房比例较高，商品房所占比重约为60%。

代表性楼盘：

阳光舜城、阳光100国际新城、新世界阳光花园、中润世纪城、外海?西子城市花园

开发企业情况：

以三联、豪商、大舜天成等本土开发商为主。

第二阶段

时间：2004-2007年

发展特征：

市场进入宏观调控周期，面对初次的宏观调控，济南市场出现较长的观望期，但在供不应求的供求格局和通胀压力不断走高的背景下，济南住宅价格在2007年迅速走高。部分商业地产项目销售火热，但后期运营效果较差。

商品房所占比例：

商品房比例上涨至80%，市场规范度提高。

代表性楼盘：

鲁能?领秀城、外海?中央花园、重汽?翡翠郡、天泰?太阳树

开发企业情况：

以当地品牌开发商为主，如鲁能地产、重汽地产等，部分外地开发商如南益地产、鑫苑地产进入济南。

第三阶段

时间：2008-2009年

发展特征：

在全球金融危机、中国出台大量经济刺激计划、众多开发商主动促销以增大市场供需量的背景之下，2009年济南住宅成交量创历史新高。

商品房所占比例：

商品房占95%以上，经济适用房等保障性用房受限于建设用地及资金而难产。

代表性楼盘：

保利芙蓉、名士豪庭、中齐未来城、海信慧园

开发企业情况：

外来开发商比例增多，如万达、保利、绿城等，其市场影响力较大。

第四阶段

时间：2010年至今

发展特征：

为保障中国经济持续稳定发展，国家以前所未有的坚定决心开始了“史上最严厉”的宏观调控，在供不应求的市场格局、供需双方在经历多次调控效果不佳的“教育”后变得更为理性的背景之下，济南房价持续走高。宏观调控为商业地产带来良好的发展机遇，自营性商业地产项目增多。

商品房所占比例：

商品房市场占主导，保障性用房供应量依然极少，市场占有率不足5%。

代表性楼盘：

万达广场、海尔绿城全运村、恒大城、中海国际社区

开发企业情况：

外来开发商成为济南房地产市场绝对主体，成为市场变化的风向标。

济南楼市发展特征详解

1

宏观调控政策趋严趋紧，更具针对性的十年

土地政策：2004年“8.31”大限，建立起土地招拍挂的成交体系，废除协议出让，让土地成交更为公平、更为透明。其后国家出台一系列政策，如两年内土地不开发则无偿收回，确保保障性住房用地及中小户型自住用房用地比例不低于总建设用地的70%等措施，以提高土地的开发效率，改变了以往仅通过抑制需求的单一调控手段，以实现中低端房源有效供应增加，通过改变现有供不应求的市场格局，抑制房价，保障民生。

金融政策：金融政策以其易执行、效果明显而为政府所重用、常用，政府通过采用提高存款准备金率来收紧银根，通过提高首付比例、贷款利息、限购限贷政策提高开发商及购房者的购房门槛和购房成本，以抑制需求，促进供给。

税收政策：税收政策通过增加交易或持有成本以抑制投资投机性需求，是政府控制房价的重要手段。2007年政府通过征收土地增值税间接对房价进行控制，同时征收且不断增加营业税、个人所得税等税种的征收范围以增加投资投机购房者的交易成本，以打击投资投机性购房行为。2011年1月在重庆、上海两地进行房产税征收试点，这将增大投资投机购房的持有成本，在中国的房地产税收体系不断完善进程中具有里程碑意义。

行政政策：国家一系列调控政策要取得良好效果离不开地方政府的支持。为使调控实现良好效果，国家政府对地方的行政政策要求越来越严格，越来越具体。如2011年，国家为遏制房价的过快上涨要求地方政府确定控制房价的目标，对控制不力的官员采取约谈制度等。

2

供不应求、房价持续迅速走高的十年

济南的快速城市化进程、旧城(村)改造引发大量被动性居住需求、负利率的存在、较强的通货膨胀预期、投资渠道的缺乏等因素造成济南住宅需求特别是刚性需求群体庞大。但同时因济南城区发展受限，周边区域房地产开发水平低，影响住宅中低端房源供应量，成交土地开发效率低影响住宅有效供应量。

以上两种因素造成济南住宅市场供不应求，供应量小成为先于调控而影响济南成交量的首要因素。在此背景之下，相比于南京、长春等同类型城市，济南成交量始终维持低位，而住宅价格持续快速上涨，年度平均价格涨幅达16%。

3

供需双方不断成熟理性的十年

济南房地产开发商专业水平、产品设计水平、土地开发效率呈现快速提高趋势，土地成交量快速增加。

外地开发商成市场风向标：2008年以前济南以当地开发商为主，仅有为数不多的外地开发商进驻，如阳光壹佰、新世界、南益地产、鑫苑地产等。2008年的金融危机及济南快速发展的房地产市场吸引众多一线品牌开发商进驻，如绿城地产、中海地产、恒大地产、保利置业等。外地品牌开发商的进驻一方面提高了济南房地产市场的发展水平，改善了居民的居住品质，另一方面也提高了土地利用效率，提升了房地产市场的专业化水平。

产品设计水平迅速提高：户型设计由原来的盲目求大改进为注重户型功能及附加值，外立面风格由原来的现代简约风格改进为以更具备设计感和品质感的新古典主义风格，社区配套从注重生活配套到关注教育配套、体育休闲配套等高端配套转移。

土地成交量增加：济南楼市近年来的“量价齐升”点燃了众多开发商的购地热情，济南建设用地成交量呈快速增长的趋势，2009年建设用地成交量最大，达425.6万平方米，且地王记录被不断刷新。2010年4月份以来，受一系列房地产新政的影响，开发商拿地变得谨慎，但一线品牌开发商对济南房地产市场依然充满信心。

土地开发效率提高：2003-2007年，济南建设用地自成交至形成有效供应的间隔时间集中在三年或以上，在绿城、中海、恒大和绿地等一线品牌开发商进驻济南市场后，成交土地形成市场有效供应的时间缩短为一年，推盘速度加快对缓解济南市场供不应求的局面起到了积极作用。

4

购房者对购房关注要素、对未来价格走势判断更为理性，对产品设计鉴赏力提高的十年

济南购房者仍以中端收入者为主，对价格、地段、户型、面积等住宅内部因素关注度高，随着济南房地产发展水平的提高和购房者购房理念的成熟，购房者对住宅的外部因素如立面风格、景观风格、开发商品牌等关注度呈明显提高趋势。

随着房价的上涨，济南购房者在面积和户型的要求上由原来的盲目求大与一步到位，逐渐发展到热衷于经济紧凑、功能齐全型的户型。

随着城区范围的不断扩大、房价的上涨及众多一线品牌开发商的进入，济南市民对外围区域的认同度提高，“住南不住北，住东不住西”的传统购房观念正在悄然发生变化。

购房者长期看好房价上涨走势，宏观调控政策出台后观望期缩短。在2004-2007年的第一轮宏观调控周期中潜在购房者观望期较长，随着历次房价“越调越高”，自住型购房者特别是首次置业者观望期缩短，只要有合适房源，他们仍会尽快出手。

5

商业地产价值回归、由急功近利转向重视长期收益的十年

商业地产自“价值洼地”至价值回归：由于济南第三产业发展水平较低，城区东西狭长呈带状发展，商业地产具有明显区域性特征，副市级商圈对全市的辐射能力较差，同时住宅市场供需两旺导致投资资金纷纷流入住宅市场，商业市场需求量较少导致济南商业地产供应量小，商业地产起步较晚且发展缓慢，商业地产价值处于洼地，甚至商住价格有倒挂现象出现。随着济南城市和第三产业的快速发展及国家对住宅投资投机的调控，商业地产价值呈现回归趋势。

市场供应量由小变大：随着济南第三产业的发展、城市范围的扩展，土地供应市场逐渐改变了以往居住性质用地独领风骚的局面，商服性质用地的供应量逐年增加，促使其成交量上涨，尤其在济南老城区的中心区域、奥体片区，商服性质用地的供应量已经开始赶超居住性质用地。

商业运营自急功近利转向重视长期收益：商业地产从前期商业项目如海蔚广场、圣凯摩登城等产权式商铺的热销但前期招商运营失败中总结教训，转向注重商业地产的长期收益，如典型商业地产项目万达广场、恒隆广场等均采用自持招商的运营方式。济南商业地产的运营模式也正由注重资金的快速回笼向注重开发商品牌建立及依靠后期长期租金收益经营转变。

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