济南楼市2012年走势分析

2012楼市5问 第1问 2012年济南楼市整体走势如何？

2012年转眼来到，目前济南房地产市场量价齐跌，可以预测2012年房地产市场将继续整体呈现下行态势，济南楼市的刚需时代真正到来。回顾2011年房地产市场的情况，我们可以看出下以情况。

2011年房地产市场价格回归，在本质上是政策调控的产物，是以房地产商调整经营策略适应市场环境的变化为驱动力产生的价格下跌，它不是全面的资产负债恶化型的调整。同时，房地产市场的刚性需求依然存在，而且力量一点都没有减弱。只是目前房价下跌的态势改变了刚需的整体市场预期。所以，本轮的房地产市场调整幅度有限，时间也不会维持太久。调整到一定时间段后，整体市场预期会慢慢恢复，这时市场跌势结束，反弹就会出现。总体而言，2012年的房地产市场在进一步回落后必定会保持在比较稳定的状态。

另外，2011年11月份以后，中国经济整体明显出现下滑的态势，中央从抗通缩、保增长、维稳定的大局出发，为了适应国内外宏观经济形势的最新变化，开始考虑调整货币政策和信贷政策，以维持房地产市场的稳定和经济的正常增长。2011年12月5日央行下调存款准备金率，这是央行3年来首次下调存款准备金率。这个政策是为了保持明年宏观经济健康运行而做的适度调整。货币政策已经开始向适度宽松过度，预计2012年还会继续下调存款准备金率。从信贷的角度来看，预计2012年年初商业银行贷款利率将会有所调整，针对首套刚需和改善型的二套房贷款将会推出利率优惠，鼓励刚需购房，提振市场信心，活跃楼市，防止楼市出现失控。这些因素都是促成2012年楼市反弹的动力。

总体来看，中央对于整个房地产市场的调控目标就是通过“去投资化”保持楼市的稳定发展。所以，2011年的调控政策会持续到2012年。让刚需真正成为房地产市场的需求主力，避免过热风险，从而保持中国房地产市场长期稳定的向前发展。

从市场的角度来看，去投资化的市场条件决定了房地产市场波动趋于理性、温和，房地产商的利润趋于正常化。这种情况下，房地产的品牌时代真正来临了。强大的资金实力和合理的风险控制水平以及长久经营的品牌价值将在今后的市场中发挥越来越重要的作用。

济南房地产市场在2011年后半段价格出现了小幅回落，价量齐跌，这和全国的房地产形势是保持一致的。

要想洞悉济南房价的未来，我们必须先从济南楼市的客户群分析入手。

济南的房地产市场近几年与房价之所以同步稳定发展，首先是因为济南购房者阶层是由多个层面的稳定人群构成。

1、济南作为山东省省会，拥有一个庞大的公务员与泛公务员阶层。公务员包括省、市、区、县等各层级的政府机构职员，泛公务员阶层包括各科研单位、各级院校等种种编制庞大的事业单位职员。他们的经济实力决定了其置业的主动性。

2、济南老板阶层的换房需求与投资渠道的狭隘所造成的“挤入效应”。换房需求就不说了，单说这“挤入效应”。济南的大、小老板们在当初起家的行业里赚到钱后，由于原有行业已经不需要或者是不值得再进行大额投入，而整体商业环境的信用缺失与新行业领域的陌生无序，令他们心存疑虑不敢贸然介入。就这样，每当这批人的手头积攒下一定数额的闲散资金之后必然会选择相对最为稳妥的投资方向――― 买房置业。

3、济南的城市化进程与作为省会大城市的人群集聚效应。济南是山东省会，城市开放程度逐年提高，省内各个地市的高端人群纷纷到省城济南买房置业。2、3两者相加，基本占据了济南中高端商品房市场的半壁江山。而1、2、3三类人群结合在一起，不断将济南商品房供应结构逐年拉高。

4、济南近年来城市飞速发展所产生的巨大拆迁量，由此所造就的巨大购房需求。

5、济南近年来处于结婚高峰期所造成的庞大婚房需求，形成典型的“6人或4人首付+两人还贷”的消费模式。4、5两者相加，基本垄断了济南中低端商品房市场的大部分房源。就是这些人群构成了济南商品房市场的庞大客户基数，而且这几类人群仍在稳步扩大。

以上人群强大的购买能力成为托起济南住宅市场价格的主要力量。而目前济南的经济发展一直保持健康向上的态势，所以购房需求在相当长的时间段内将保持稳定。需求的稳定意味着房地产市场不会出现大的风险波动。

另外，从购房属性的角度出发，来看看目前济南市场的需求情况，从总体上看，其实“首”字头客群都属于“刚性需求”。

第一、首次置业，这一个类别最简单，最具有代表性的就是婚房，在目前的市场环境下，有没有房子成为结婚的首要条件，所以相当比例的新生家庭必买房，而且是极具中国特色的“多人首付+两人还贷”。

第二、首次换房，例如添丁，有了小宝宝，家里人口增加了，原有户型的居住功能达不到要求了，就需要再买房。再如子女的年龄增大，孩子小的时候可以和父母挤一挤，但孩子大了就没法挤了。这些换房的需求绝对刚性。

第三、首次投资，随着各类政策对房产投资的抑制，很多老练的投资客已经对投资房产感到乏味，恰恰是那些略有闲钱、无处投资的新生中产最渴望涉足房产投资，只要总额不高或稍具回报，这批人一定会投资房产。对于这部分人，投资也是刚性需求。

除了这些比较直观的需求以外，还存在着其他的刚性需求，一是就业、立业，现在有很多大学生一毕业就买房，这个族群属于要么迫切渴望独立生活，要么想稳定留在这个城市的人，济南是山东高校的集中地，此类需求不在少数；二是子女求学，因为城市教育资源分配的不均衡，直接导致了这种特殊的购房需求，甚至在孩子的不同求学阶段都会有不同的置业需求，尤其是那些能够解决业主子女入学的项目，往往以“学区房”“教育社区”为核心卖点；三是换工作，莫说是就业城市的变迁，即使是在一座城市里，随着城市规模的越来越大，因为工作地点的大挪移而往往会发生新的置业需求；四是由租转购，现在大家都想明白了，租房是纯粹的消费，买房不仅是消费、还是投资，在筹资能力许可的情况下，几乎所有人都会由原来的租房改为买房，而且，住在租来的房子里还是买来的房子里，这是截然不同的心理感受。

从2011年济南住宅市场的销售数据来看，正说明了市场供求关系的实质。

目前济南在售项目绝大部分是大型房地产品牌商的产品。而这些品牌商的经营策略和济南市场的需求比较接近，其以首套和二套刚需为主要产品配比。整个2011年成交的热销户型面积为90-120平方米，价格区间在8000-10000元/平方米。该区间主要覆盖客群是刚需和首改人群，自从限购令实施以来，该户型区间一直是市场供应和成交的主力。如果限购政策不发生改变，预计未来将在较长时间内会一直持续此成交结构。市场供应和需求的匹配决定了济南楼市不存在供需脱节的风险，这也就意味着市场跌幅会非常有限。一旦整体市场预期发生改变，交易活跃将成为必然。虽然目前济南的存量房达到历史高位，这个成为目前价格下跌的主要动力之一，但是随着价格回落到一定程度，国家对于刚需的扶持力度增强，整体市场预期一定会产生质的变化，从看空转变为抓住价格低点积极入市。刚需成为托市的主力军，交易的活跃将使得市场价格从下跌阶段转向小幅攀升的状态，也就意味着这一轮的下跌结束了。

从历史的经验来看，每次房价大幅跳跃之后，总会有政策出台调控，行业也将进入一个稳定的平台期。济南历史上三次“房价飞涨”后都有一个短则一年、长则三年的房价稳定期。历史会不断重演。但是，2008年到2009年房地产价格的剧烈波动不会再出现了，因为政策面发生的根本性改变导致房地产市场的供求关系发生了明显变化。投资性需求渐渐退出房地产市场，合理的居住需求成为市场主流，使得房地产市场发展在今后将更加趋于理性和平稳。

总体而言，2012年济南的房地产市场将会在进一步下跌后出现反弹，反弹的力度不会很大，交易将维持在比较稳定的状态。

(文/新智盟地产策略机构)

新闻推荐

进与退济南房企的发展变局

作者：吴梅)2011年，房企遭遇了近十年来最为严厉的政策调控，房企面临着“去政策红利、去存量、去杠杆”三大压力，在此背景下，济南房企也在此变局中经历了重重考验。进与退，是防守还是突围？是抱团取暖...

济南新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播济南正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。