“龙虎之斗”谁主沉浮?

点击查看原图■本报记者万德龙

济宁楼市经历了上半年的稳健发展，虽不算是“大跨步”向前，但也有几处可圈可点之处：首先，成交量未受楼市调控影响，稳定并处“高位”，几处新开盘小区销售业绩颇佳；其次，住宅项目“离开市中心”步伐加速，北湖新区、高新区、济北新区以及大运河东岸，成为住宅开发热点地区；再者，国家级地产大鳄相继落户济宁，大资本带动济南市楼市跨越式发展；最后，低价楼盘成住宅销售主力军，城区每平米6000元以内的房源尤为受宠。综上所述，记者得出了这样的结论：济南市房地产市场在地产大鳄入局后，正在加速产业升级，告别当初“闭着眼都不愁卖房”的时代，更多的倾注于品质与营销的提升。

改善型住房成楼市“灵丹妙药”

近些年的房地产市场，“刚需”无疑成为楼市的热点词汇，在很多人看来，那些名下没有房产，在结婚、迁移、求学等客观因素影响下，首套房购买者成为促进房源销售的一个重要推力。其实，我们忽视了另一个强大的因素，这就是改善型住房的购买力。原来住的房子面积小了，家里要进新人了（婚嫁、生育等），居住质量提不上来（位置、物业、配套等）……都成为市民购置新房的理由。

不妨关注一组数据，根据济宁市房产交易监理处提供的数据，市城区成交住宅面积区间统计结果显示，140平米以上住宅占到总成交量的40.01%，100平米至140平米之间的住宅则占到38.95%，而60至80平米的住宅仅占2.21%。由此不难发现，100平米以上的住宅成为商品房市场当之无愧的霸主，而这个面积的需求者，往往都是改善型住房的关注者，因为他们或许现居住在上世纪单位分配的旧住宅中，或者由于三代人同住而对住宅面积有新的要求……在这个“单位福利房”消失的年代，很多有改善性需求的国人只能通过商品房买卖来实现新的住房需求。

房价涨上去简单，跌回去难！

首先，不妨让我们关注下今年上半年城区住宅单月均价的变化:1月份，4846元；2月份，5618元；3月份，4341元；4月份4383元；5月份，4595元；6月份，5732元；7月份截至目前，5326元。从这些数据中不难看出，除去春节后交易淡季的3、4月份以外（期间还有数处经济适用房面世，拉低了均价），济南市城区商品房成交均价已经成功站上5000元高位。也许有读者会质疑：济宁城区哪里还有每平米5000元的房子？其实，这个数据是算进去经适房、单位团购房（集资房）等低价房源的数字，6月5732元的成交均价已属较高价位。

此外，我们可以发现，上半年住宅成交均价波动不大，尤其是进入旺季的6月份以后，住宅均价回归到一个“合理、较高”的层次。而与此相对应，非住宅的成交均价却显得十分“不淡定”。根据济宁市房产交易监理处提供的数据，1至7月份，非住宅成交均价最高的月份是2月份，为17034元；最低的月份是1月份，为8533元，足足差了近一倍！这充分表明，济南市的商业地产成交，受项目的影响较大，好项目开盘的月份，价格自然上扬。

“城郊”不再“孤单”低价楼盘受青睐

前面记者介绍了济南市上半年住宅成交均价处在一个相对较高的局面，那么这里为何又说“低价楼盘备受青睐”呢？其实，这更能说明济南市城区住宅价格的上扬。2010年，火炬北路（金宇路以北）的房源售价均价还在3500元左右徘徊，如今已经涨到了5000元左右，原因就是买的人多了，这些原本被称之为“郊区”的地段也成为房地产开发的热点地区。不妨再让我们来关注一组数据，根据济宁市房产交易监理处提供的数据显示，本月商品房交易的前几名项目为：鲁商·南池公馆，128套；御景花园，117套；阳光城市花园，115套；天玺小区，91套；济宁海亮公馆，77套。而本季度商品房交易的前几名项目又为：明苑小区经济适用房，457套；运河佳园，310套；济宁六四警察小区，283套；任兴家园小区，230套；金色兰庭二期，226套；济宁海亮公馆，219套；薛口家园183套。

我们分析后一组季度数据后就不难发现，除了金色兰庭与海亮公馆这两处均价5000元以上的项目以外，其他项目的均价基本都在5000元以内，而季度销售冠军的明苑小区经济适用房的均价更是不足4000元，但是这些项目的位置，均非我们传统意义上的市中心，多集中于火炬路以东，济安桥路以西，金宇路以北，这些城郊地区。

外地地产大鳄来了！

外地地产大鳄究竟来了多少？原本以为鲁商、华都、海亮这样的地产商已是数得上的大公司，但如今，万达、恒大、碧桂园这样的“全国十强”房企更是加速入驻济宁。其中，万达、恒大驻济项目相继开盘，取得了相当不错的销售业绩。从传言的讨论话题到现在的楼座拔地而起，时间之快，无不令行业瞠目结舌。几个月之间，国内一线房企恒大地产、碧桂园入驻济宁，并且以神奇般的速度向前推进项目发展，可以说是充分利用了其强大的雄厚资本与完善成熟开发经验，掀起了济宁房地产市场的巨大波澜。

在记者的调查中，无论是本土房地产商还是对大型二手房中介，均谈及了这些地产大鳄对济宁楼市的影响，他们大致的看法是：这些一线房企，成熟有效的开发营销理念、豪华的样板间设计、生动独到的景观示范区、优质的物业管理经验、完善的配套服务等，都将为济宁房产市场带来很大的提升和引领作用。

下半年房产市场很热闹

既然外地的地产大鳄在济宁都忙得很，本土地产商自然不甘落后，几处旗舰楼盘也相继入市，使得2013年济宁房地产市场热闹非凡，尤其是下半年，销售业绩的成功与否，正是检验这场“龙虎之斗”的最好标准。随着龙头房企的入驻，济宁房地产市场的竞争更加激烈，本土房企在产品研发、成本控制和营销模式的转变等方面面临着很大的压力，这逼迫其突破现有的粗放营销模式，更关注于消费者的亲身体验。

据记者调查，一线房企在广告成本、财务成本等方面都有严格的控制，一些相对高水准的设计本地设计院很难做出来，而一线房企的战略合作伙伴则能解决这个问题。从目前市场来看，这些一线房企非常低调，在项目到达营销节点后，一般会启动强大的销售攻势，而且销售期不会很短，如果本地开发商准备不充分，很可能令自身十分被动。如此看来，下半年的济宁楼市着实会热闹非凡。

■记者手记

楼市竞争加剧促住宅品质提升

龙虎之斗，虽然房价依然降不下来，但是，带给消费者的居住体验必将丰富多彩，由此也使得住宅品质得以提升。比如说，买房者到售楼处咨询房子的时候，不再是像以前坐在几个简单的茶几前喝着饮用水，而是在环境优雅干净的空间内与工作人员交谈，喝着吧台提供的现磨咖啡、果汁或其他饮品，买房不再是“求着开发商的事儿”。

地产大鳄进入三四线城市，走的多是快速开发路线，每个项目都是快速开发、大规模开发、快速销售、低价销售、快速回笼资金。而他们很多的理念和模式，都将成为典范式模板，本土房企会通过他们的开发和销售慢慢领会得到。

今年上半年城区住宅单月均价

1月份

4846元

2月份

5618元

3月份

4341元

4月份

4383元

5月份

4595元

6月份

5732元

7月份截至目前

5326元

备注

140平米以上住宅占到总成交量的40.01%；100至140平米之间的住宅则占到38.95%；60至80平米的住宅仅占2.21%；

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