房介竞争有多激烈？一个小区6家中介扎堆

从2000年青岛产生第一批二手房中介，到现在13年的时间，青岛为何出不了一家一线中介？相反，这两年却有4家当地连锁中介倒下，目前的主流市场却被外来中介霸占。昔日辉煌的本地中介目前又是什么状况？随着外来中介不断进入，会给青岛二手房购房者带来什么影响？近日，本报记者对青岛二手房市场进行了详细调查，全面挖掘这些年青岛中介造成如今悲剧的深层原因。

迅速崛起，2年开80家店

目前的青岛二手房市场，太平洋房屋是最近7年比较稳定的。太平洋房屋自2006年进入山东市场，青岛是山东总部，目前已成为外地中介进入青岛市场的成功案例。目前拥有60余家门店的太平洋房屋是青岛地区最具实力的中介公司之一。

太平洋房屋山东总部总经理林宪周告诉记者，在经历了金融危机、政府限购等大起大落的市场考验后，太平洋房屋在济南、青岛、日照、临沂等地区逐渐站稳脚跟。2013年太平洋房屋继续采取直营店与加盟店相结合方式，在山东17个地市同步拓展市场，省内新增100家店。同时，青岛作为大本营，重点放在市南、市北、四方、李沧和崂山。

另一家迅速崛起的外来中介是科威国际不动产，总部在美国。同样是在2011年，科威国际不动产进入青岛，吸收了太平洋房屋、21世纪部分店面。公司负责人孙杰非常强势，两年间疯狂开了80家店，遍布市南、市北、崂山和李沧，目前即墨等区域也有了少量店面。近日，青岛市二手房市场传出全国一线中介连锁公司我爱我家和中原地产要进入青岛的消息。实际上，2011年链家地产和科威国际不动产的杀入已经改变了青岛二手房市场格局。

抢地盘，一个小区扎堆6中介

从2000年青岛产生第一批二手房中介，到现在13年的时间，青岛为何出不了一家一线中介？昔日辉煌的多家连锁中介为何在与外来公司的竞争中败下阵来？连日来，记者调查发现，13年来，青岛二手房中介的竞争始终没有摆脱3个抢，分别是抢地盘、抢人和抢店面，这就是内耗。最严重的当属抢地盘，最极端的例子就是一个小区扎堆6个中介。“市区大型小区房源较多，需求量比较大，各家连锁中介都会在周边积极开店。一家连锁中介不可能盘下所有的店铺。”浮山后一家中介的负责人李小旭告诉记者。典型的例子是鲁信长春花园。这个小区在银川西路附近，属于成熟小区，而且小区内有多层洋房、小高层住宅，大户型较多，单价甚至到了1.7万～2万元，购房者是高端消费人群，以改善性需求为主。小区潜在的市场吸引了大型连锁中介的注意，惠百家不动产一口气在小区附近布局了三个店面。链家地产也不含糊，几乎在同一区域也开了三个店面，分布在小区的各个门口。同一连锁中介在一个小区布局多个店面非常罕见，重复竞争已经出现。这个现象带来的结果便是小中介生存空间几乎没了。“以前这个区域还是有一些其他中介的，现在成了这两家公司的独角戏了。”李小旭说道。

同样，在市南区、崂山区多个高档小区都有这样的情况发生，甚至还有两家连锁中介紧挨着的情况。“市区二手房店面总量是一定的。举个例子，香港中路两边可以容纳20家店面，这个中介多开一家，就会影响到另一家的生意，时间长了，竞争力弱的店面自然会关门。就是这种抢地盘的情况导致一些本地中介被迫收缩。比方说，这两年科威加盟店很疯狂，逼着一些中介向它靠拢。”青岛房地产职业经理人俱乐部副秘书长龙江分析说。

与三年前相比，市南区、市北区和崂山区小中介的数量大跌超过5成，相反惠百家、链家、科威的店面数量却猛增。

高薪抢人，高管5年3跳槽

“销售行业最高的提成！比房价涨幅更高的收入！享受年度旅游奖励，完善的公司福利，享受公司面对全员的股权激励计划”“零经验要求，无限量的回报，只要你肯努力，这里就是你事业的起点”“底薪+提成+五险一金+各类奖金”“50万年薪不是梦！”“高薪诚招房产经纪人10名”……李小旭清晰记得，3年前市区房地产经纪人基本底薪每月在1000元左右，主要是销售提成。如今底薪甚至涨到了2000元，资深经纪人(持证)更成了香饽饽，年薪甚至超过10万元。

“培养一个经纪人不容易。”香港中路附近某连锁中介的店长孙经理感慨，“两年左右的时间，经纪人能独当一面。这时候如果不加薪不提职，竞争对手就会挖人，而且绝对不留情。今天还正常上班，明天辞职书就交上来了，我们深受其害。这种挖墙脚的行为这几年丝毫没有衰减的痕迹。”

“尤其是几家外来公司的进入，纷纷把工资涨了上去，我们人才流失严重，这样会恶性循环。优秀经纪人离职对公司业绩有直接影响，效益下跌后公司店面自然就保不住了。”孙经理给记者举了一个例子，很多店面都是活活拖死的。“新人一年成交不了几套房子，还有培训成本。优秀经纪人是一个店面的血液，缺失严重根本支撑不住。”

经纪人被挖，连高管也成了抢夺对象。青岛二手房交易市场高管跳槽给原公司带来的负面影响很大。曾有一名高管从21世纪不动产跳槽至太平洋房屋随后又去了另外一家连锁中介，5年3次跳槽。还有一名资深人士之前是崂山区某中介公司的市场总监后来跳槽成了竞争对象的副总经理。“高管熟知本公司的运营模式，甚至知道一些商业秘密。跳槽后一方面泄露这些信息，另一方面还可能带走一些店面和一些人才。”孙经理说道。

策反加盟店，同行反目

抢店面是连锁中介公司老板们最深恶痛绝的事情，13年以来这样的情况不断发生，几乎每个连锁中介都是受害者，同时也是施害者。

2011年是抢店事件集中爆发的一年。这一年，链家不动产拿下了某连锁中介10多个店面，重新装修后成了链家直营店；这一年，科威国际不动产强势夺得20多家加盟店。2012年这样的情况继续持续。当链家不动产、科威国际不动产店面继续增加的时候，市场另一边的21世纪不动产、太平洋房屋等连锁中介的店面呈现缩水趋势。青岛某中介连锁公司负责人告诉记者，在市场不好的时候很多品牌来青岛进行扩张布局，为了跑马圈地，趁便宜抢占地脚好的门店，趁机吸引最优秀的人才。当店面流失、人才被挖同时出现的时候，再强势的连锁中介也会元气大伤。“青岛某两家公司的老总现在从不往来，以前还都是朋友。”该负责人透露。

市民受害，中介费涨至3%

这几年青岛二手房中介的起起伏伏，受影响最大的还是购房者。不可否认，这些年二手房中介的服务质量有了大幅提高。杜绝差价、拒绝虚假房源、拒绝哄抬价格等方面有了根本改观。但这些中介之间的竞争也让购房者叫苦不迭，最明显的就是中介费上涨，而且幅度很大。

从今年开始，青岛市区二手房中介费普涨至3%。这个上涨没有相关部门的批文，就是几家主要中介公司老总协商的结果，理由是店铺租金、员工工资上涨。

记者了解到，按照国家发改委和建设部《关于中介服务收费的通知》的规定，房屋买卖代理收费，按照成交价格的0.5%到2.5%收费；实行独家代理的，收费标准由委托方与中介机构协商，可适当提高，但是不得超过成交价格的3%。也就是说，上调中介费也算是钻了一个政策漏洞，每套房源都可能是被中介称为独家房源。

在2009年前后，市民购买一套二手房，中介费多在1%左右，2010年前后基本维持在1.5%左右，如今中介费成了购买二手房不得不考虑的另外一个成本。当然，在北京、上海等一线城市，中介费大多都是3%，但一线城市房地产发展水平也领先于青岛。换句话说，青岛中介费提前透支了。文/图 本报记者

“两年左右的时间，经纪人能独当一面。这时候如果不加薪不提职，竞争对手就会挖人，而且绝对不留情。今天还正常上班，明天辞职书就交上来了，我们深受其害。这种挖墙脚的行为这几年丝毫没有衰减的痕迹。”

—— 某连锁中介店长感慨行业竞争激烈

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