房管部门解读《济南市物业管理办法》 入住前业主须缴纳维修资金

邮电新村24号楼年久失修，楼道内的房顶露出一个大洞。类似这种情况可动用维修资金。记者赵天羿摄点击查看原图2014年11月21日，新修订的《济南市物业管理办法》在济南市政府第62次常务会议上讨论通过，将于2015年2月1日起正式施行。昨天，济南市住房保障和房产管理局就《办法》详细内容进行首次公开全面的解读，业主委员会成立、维修资金使用、房屋质量负责方都有了明确规定。记者陈晶

未成立业委会的小区

居委会可暂代职责

业委会成立难，一直是济南物业发展的难题，因为成立业委会产生的矛盾、冲突不断诉诸报端，甚至曾发生过了流血事件。为解决这个难题，新的《济南市物业管理办法》规定，济南物业管理坚持属地管理与行业管理相结合原则，街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷。

根据《办法》，业主委员会由三人以上单数组成，每届任期不超过五年，委员可以连选连任。业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

在具体的日常管理中，再三难以成立业主委员会的小区应该怎么办呢？记者了解到，11月中旬山东省民政厅发布的社区居委会工作项目清单中明确规定，未成立业主委员会的住宅小区，社区居委会暂代业主委员会职责。

保修期内房屋维修由开发商负责

交付前向物业公司缴纳质量保证金

在之前的采访中，经常出现前期开发商遗留了工程质量缺陷、配套设施不健全的问题，业主入住发现后由于找不到开发商，坚持让物业“背黑锅”的事情。杜绝这种情况，《办法》规定，前期物业对项目进行现场查验中，物业服务企业应当将物业公共部位、公共设施不符合约定或者规定的情形，书面通知房地产开发企业，房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。确保开发商履行责任，新规提出，新建物业实行质量保修金制度，房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。若房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后，物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

维修资金须在入住前缴纳

外墙漏水也可动用维修资金

作为房子的“养老钱”，维修资金上缴难、使用难也是全国普遍存在的问题。新《办法》规定，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未缴存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性缴存。

危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金。在原有3种应急维修情况的基础上，增加4项内容。“原来对于应急维修的概念有屋面漏雨、电梯安全隐患、消防设施出现故障等，一个‘等\’字概念比较模糊，一般应急维修只走了上述三种情况。”相关负责人表示，新《办法》在第一种类中，增加了外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等应急维修的情况。

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