小区违章搭建查处明确了主管部门

2月1日,新的《济南市物业管理办法》(以下简称《办法》)开始实施。相比已经实施了15年的管理办法,新版《办法》在物业交付、业主自治管理、物业使用和维护、物业服务监管等方面作了较大调整,突出了办事处对业主委员会的监管和矛盾调处,新增加了质量保修金制度,强化了房屋使用中的禁止行为,丰富了业主表决的方式,扩大了使用维修资金进行应急维修的范围,明确了房管部门与9个职能部门在小区管理工作中的职责,加强了物业联席会议制度,为今后一个时期物业管理的市场化、规范化、秩序化提供了有力的法律保障。

□本报记者韩伟杰

小区违法违规9部门监管

“小区里出现了违章搭建、占用消防通道的问题,业主有意见,但是不知道哪个部门主导,也不知道该找谁,只能找物业公司。而我们物业公司在处理这些问题上又像‘软脚蟹\’,出不了力。”省城一家大型物业公司的负责人告诉记者,物业管理条例中明确禁止了违章搭建,但由于没有明确的监管部门,便“落到了空里”。从2009年开始,他所服务的小区就不断出现违章搭建,但物业公司没有执法权,面对业主违章搭建的行为,只能劝说制止。“物业和违章搭建的业主有了矛盾,被侵犯公共利益的业主又怪物业不作为,这就成了矛盾的焦点。”

业主对小区物业管理工作的行业监管部门职责区分不清,对自身权益受到侵害后不知向哪个行政部门投诉,造成违法行为不能及时查处,导致小区的公共利益和秩序受到损害。针对这类问题,新的《办法》明确了住房保障、城管执法、城乡建设、公安消防、公安机关、质检、物价、市公用部门以及经济与信息化等9部门对物业管理区域内的各类违法违规行为的监管责任,并要求各部门在小区内设立投诉电话,及时查处各类违法违规行为。

针对小区管理和物业服务中矛盾纠纷多发的问题,《办法》要求各县(市)区人民政府、街道办事处、乡(镇)人民政府牵头建立物业管理联席会议制度,以协调处理物业管理中出现的重大问题和突发事件。同时,《办法》还建立了物业企业信用信息管理制度,通过将物业企业的信用信息公示以及纳入企业业绩评价等措施,督促物业企业不断提升自身服务水平。

“小区的管理不是单纯的物业管理,而是社会管理,需要各个部门的参与。以前管理责任主体不明确,问题的处理也无法落到实处。此次《办法》中进行了明确,谁的孩子谁抱走,物业管理也推进了实质性的一步。”济南市住房保障与房产管理局相关负责人说。

新建物业设质量保修金

“一些小区建成后,前期开发商遗留的工程质量缺陷、配套设施不健全、承诺事项不兑现等问题转嫁给物业企业,这是引发业主与物业企业矛盾和纠纷越来越多的主要根源之一。”济南市住房保障与房产管理局相关负责人说,物业新规中强化了开发商的义务,对保修期内出现质量缺陷的物业,由房地产开发企业负责保修。

在物业交付使用前,新的《办法》规定,前期物业服务企业承接新建物业前,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

对于新建物业实行质量保修金制度,房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

房屋应急维修范围扩大

对于物业维修资金缴存方式,新的《办法》中也进行了创新。“房产开发商建了100套房子,如果有50套没有卖出去,这些房子没办房产证,维修资金没建立,维修资金就没法使用。”济南市住房保障与房产管理局相关负责人介绍,业主购房后办理房产证的时间不同,也就影响了维修资金的使用。

《办法》将维修资金的缴存提前,规定住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户,尚未缴存物业专项维修资金的房屋,房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性缴存。

同时,对于应急维修资金的使用,新的《办法》也进行了明确,并扩大了应急维修的使用范围。“之前的办法中规定屋面漏雨、电梯安全隐患、消防设施出现故障等可以使用应急维修资金,但是除了明确的这三项外,‘等\’字包括的则比较模糊。”该负责人说,新《办法》中规定了可能危及业主生命和财产安全的,可以按应急维修程序支取使用维修资金,这就包括屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的；电梯运行存在安全隐患的；消防设施出现故障,公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。按应急维修程序支取维修资金的,待安全隐患处置妥当后,维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

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