推演 2015“消化存量”仍是主旋律

2014年的关键词是“逆市”、“降价”，但在众开发商奋力营销下，2014年济南的房地产市场却是“反超”2013年的销量，在政策利好的背景下，对2015年的预期没有那么惨淡，而是“止跌”。

2013年的这个时候，出现在总结文章里最多的一个词是“高歌猛进”，开发商日子好过，市民购房意愿也很高，“现在不买房，一年又白忙”被大部分人接受。

而2014年的关键词恐怕是“逆市”、“降价”，但同时我们也看到，在众开发商奋力营销下，2014年济南的房地产市场却是“反超”2013年的销量，在政策利好的背景下，克而瑞房价点评对2015年的预期也没有那么惨淡，而是“止跌”。

2014年济南房地产市场整体情况

从图中可以看出，2014年济南房地产市场的转折点出现在7月份。7月份之前，市场被低迷的气氛笼罩，成交量低，供求比不断攀升；而随着7月10日济南全面取消限购，8月份传出首套房认定政策变动的消息，9月份限贷政策放松，政策利好直接制造了市场的“百日之变”，到了11月底，新建商品住宅总成交量达到590.75万平方米，已经超过了去年同期的589.91万平方米；而接下来的12月份，新建商品住宅又成交了接近116万平方米，创下了年度的最高值，也使得2014年全年的商品住宅销量达到了706.72万平方米，创下历史新高。

成交量的迅速拉升，使得商品住宅的存量开始有所降低，根据克而瑞房价点评的统计，截止到2014年12月底，济南市的新建商品住宅存量为477.27万平方米，去化周期9个月，处于比较健康的范围之内。

2015年新增供应情况和热点区域

2014年，济南成交的经营性用地建筑面积达到了2525万平方米，远远低于2013年的3075万平方米的成交量。土地整体成交量虽然较低，但历城区和天桥区的土地成交量却有了明显的增加。分布在济南的东部和北部的这两个区，将会成为2015年新开项目比较集中的区域。

历城区的唐冶、雪山、华山、旅游路沿线，天桥区的小清河沿岸，都将是2015年房地产比较热的区域。而槐荫区，特别是西客站片区，由于历史存量比较大，2015年也将继续是市场的热点。

2015年整体市场走势判断和风险提示

房价方面，三个原因决定了2015年济南的整体价格走势将“止跌”，不会出现较明显的上涨。换句话说，在“消化库存”仍然是主旋律的背景下，价格大幅上涨的可能性非常非常小。

1、2014年全年土地成交量减少，直接导致2015年的供应量会没有2014年这么大；

2、二套房认定、利率调整等政策层面的利好刺激购房需求，使得供求面更趋于平稳；

3、土地成本的提高，使得偏改善型的住宅在产品结构中的比重会有所增加。2014年济南经营性用地平均地上楼面地价为1467元/平方米，环比上涨5.92%。土地成本的提高，决定了房价不会大幅下跌；但是，由于前期积累的潜在供应量大，房价不会出现“井喷式上涨”。

市场形态方面，会有以下几点变化和风险点：

1、济南的住宅市场在2015年会有一个较明显的变化，那就是会出现更多的低密度的高端楼盘，一定程度上改变刚需产品高度集中的现状，比如仅旅游旅沿线洋房、小高层的改善型项目就有3-4个会入市；

2、商业产品会更加分散，更多辐射城市副中心及区域的商业项目将上市；

3、此外，办公物业则存在一定的风险：从土地成交情况来看，越来越多的区域出现办公用地，而目前济南的商务中心集中在经四路沿线和奥体CBD一老一新两个区域。以济南商务人口及办公需求来计算，既有的办公物业存量已经过剩，在城市新区的办公物业打造缺乏足够的商务人群的支撑，此类物业开发风险较大。

（文/房价点评网济南首席分析师王伟）

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