中央商务区成为高端商务聚集之地

△“总部经济”已初具规模△中央商务区的发展已驶上“快车道”□宗爱迪△独具优势的发展环境吸引大量企业进驻△“成长”中的中央商务区建设如火如荼核心提示

沿省城经十路东行,自燕山立交桥至奥体中路,辐射范围10平方公里的区域内,一座新城正在崛起。放眼望去——一座座拔地而起的现代化大厦扮靓了城市的风景；一处处正紧张施工的工地,正挖掘着省城经济跨越发展的无限潜力……这里正是建设如火如荼的济南中央商务区。伴随着山东省“一圈一带”经济发展战略的推进实施,区域发展联动格局正在逐步形成,济南作为区域中心城市的节点优势、平台优势日益突出。2008年,在全运会场馆建设的带动下,济南东部城区基础设施日益完善,历下区也适时提出了建设中央商务区的发展规划；2011年3月,济南中央商务区规划上升为全市发展战略,历下区借力省城济南城市空间发展战略东拓之势,举全区之力实施中央商务区开发建设。如今,这片热土被不断注入向上发展的澎湃热血,已成为动力十足的新引擎,持续推动省城经济社会发展实现新突破、新飞跃。

□田可新徐淑萍马宏展

优质规划

高端品质持续彰显

在中央商务区建设之初,历下区便结合商务办公面积的合理承载量以及片区实际情况,借鉴香港中环、上海陆家嘴等总部企业密集区的成功经验,邀请了陆家嘴总部经济聚集区规划建设高级顾问、新加坡规划之父刘太格对济南中央商务区进行深入研究,做出了核心区、辐射区和互补区的空间功能规划——初步确定核心区为西至文博西片区、东至奥体中路、南至经十路、北至工业南路,面积约3.3平方公里；辐射区东至奥体中路、西至浆水泉路、南至旅游路、北至工业南路,面积10.2平方公里。

而中央商务区空间规划和功能分区则可概括为“一轴”“一心”“三区”。

“一轴”——贯穿中央商务区南北的中央轴线将中央公园、景观水系、城市地铁、休闲步行街以及沿线功能片区串联在一起。中央轴线地面景观引入曲线造型,意寓泉城文化,突出本地特色。生态美景配合高雅时尚的现代建筑元素,构成流动跳跃的风景长卷。结合公交站点、重要的城市轴线和其他公共设施,利用现有天桥及规划中的地铁站,形成多处南北联系的节点,实现经十路两翼从空中到地下的立体互动。

“一心”——位于中央轴线的中点的“中央绿心”是中央商务区的核心区域,面积相当于两个泉城广场,是展示新区独特城市魅力、彰显人与自然和谐相处的立体开放空间。

“三区”——中央绿心和经十路将中央商务区划分成总部经济区、金融商务区和中心商业区三个功能区域。其中,总部经济区聚集国内外大型企业地区总部、研发设计销售中心和全国性中介服务机构区域总部,形成全省集中度最高的企业总部中心；金融商务区汇集银行、保险、证券等传统金融机构,吸引创业投资、基金管理、大型企业财务公司等新兴金融机构,建成立足山东、辐射周边、在全国有较大影响力的资本运营中心；中心商业区设置高档购物中心、星级酒店、文化娱乐休闲会所,凝聚人气商气,为商务区商务活动提供服务支持。

而要打造“功能最齐备”“设施最完全”的区域,还要着力解决交通、基础设施建设、环境完善等问题。为此,历下区决定“向下要空间”。正是在这一理念的支持下,当地因地制宜将可在地下运行的功能区转入地下,让城市从地上向地下延伸,通过高效利用,实现中央商务区空间功能规划开发立体化。

因此,历下区邀请上海市政设计院对中轴线周边地下空间进行整体规划策划,主要在经十路北侧,将华润万象城、中弘广场、中国人寿、文博金融中心4个总部企业聚集的项目的地下约55万平方米的空间连接贯通和开发利用——地下空间一层为下沉广场,引进高档商业和文化娱乐设施,进一步完善中央商务区功能,为商务活动提供服务支持；地下二层为停车场,规划大量停车位,从根本上解决中央商务区建成后出现的停车难问题；地下三、四层为地下车辆行驶的内循环路网及轨道交通,缓解地上交通压力。

中央商务区还将结合全市轨道交通和地铁建设,为其预留空间,形成四通八达、纵横交织、地上地下一体化的立体功能网络,打造集交通、停车、商业、人防以及市政设施为一体,全国范围内规模较大的地下空间利用典范,让地下文化活动中心、地下商场、地下交通轨道等为省城人民提供全新的生活空间。

明确定位

“总部经济”不断做强

“中央商务区应注意打造产业集群特色。在完善自身软硬件环境的基础上,加大引进中国500强和世界500强的力度,打造区域性总部基地；整合区域经济资源,引进金融服务机构,打造金融增长极。”相关专家如是指出。而上海、广州、深圳等地的总部经济发展经验也证明,区域经济和总部经济互为依托、密不可分。

其实,济南发展CBD总部经济已具备相当的环境优势。山东北接京津经济区,南邻长三角经济区,西有中原经济带,东部与日韩隔海相望,腹地广阔,交通便利,是企业总部的理想驻地。近年来山东陆续实施了“蓝黄”经济区国家发展战略,特别是“一圈一带”规划,使省会济南身处战略要冲,是贯穿东西、承接南北的枢纽,是山东乃至华北重要的区域性中心城市,在承接产业转移、配置生产要素、拓展经济腹地、提高综合实力等方面享有得天独厚的条件,与此同时,还可以运用其自身所拥有的政治、经济、文化、科技、教育等资源优势,整合和发挥省内尤其是本都市圈内其他城市的比较优势,形成产业互补联动效应,达到多赢结果。

而历下区作为省城的中心区域,区位优势显著,聚集了众多党政机关、文化教育机构、科研院所、企业总部机关等单位,经济实力雄厚、后劲十足,发展总部经济的条件十分优越。而放眼中央商务区,其在交通、基础设施建设和教育设施等方面业已形成了良好的投资环境——经十路、解放东路、工业南路、奥体中路等纵横交错,与高速公路、火车高铁紧密衔接,30分钟即可抵达济南国际机场；水、电、气、暖已覆盖整个区域,奥体中心、省博物馆等开放式场所不胜枚举,充分聚合了政务、商务、高科、文化、创意、金融等优质城市资源；中央商务区还拥有完善的教育设施,省内一流的辅仁学校、锦屏中学等10余所中小学和20余所幼儿园,共同构成了发达的教育体系；结合周边配套建设的高档住宅小区及公寓,共同解决了中央商务区普遍的钟摆问题,给工作人群提供了最大便利……

也正因此,自建设伊始,历下区就将招商引资的目标瞄准企业总部。就是在这“立足总部经济”的拓展思路下,济南中央商务区核心区及其辐射区的企业总部中心已具规模。

目前,投资数十亿元的中润世纪城一期、二期已经完成,三期工程已销售完毕,四期正积极启动,已有近200家企业入驻。2014年3月,山东大润(国际)黄金珠宝交易中心正式启动招商,标志着江北最大的黄金珠宝产业集聚区、华东华北地区黄金珠宝品牌运营中心和配货中心正式落户济南中央商务区。

建筑面积11万平方米的洪山壹号,由山东中烟公司自主建设,东座为中烟山东总部,鲁地矿业和北京银行济南分行入驻西座。

鲁商国奥城包括6座大型商务楼宇,建筑面积43万平方米,是以高档写字楼为主,涵盖五星级酒店、高端商业、国际公寓等多种业态的高端商务综合体。中国电力山东分公司已整体入驻,首家国内A股上市的地产咨询企业——世联怡高山东区域总部和鲁商置业等20多家企业已经落户,已形成省属企业总部聚集区。

成城大厦现已有大唐新能源公司、中石油天然气山东公司、山东华创置业等入驻。大厦西邻就是建筑面积10万平方米的银河大厦,由山东鲁邦置业有限公司投资建设。注册资本100亿元的省内首家世界500强企业,山东能源集团已落户于此。

建筑面积38万平方米的玉兰广场是海尔绿城房地产公司开发的商业地产项目。一期吸引了喜来登酒店和注册资本150亿元的山东高速集团等大型企业,二期3栋高档写字楼已竣工,天齐置业等一批大型企业入驻。

现在,中央商务区及其辐射范围内已建成商务楼宇超过200万平方米,现共有建设项目69个,总占地面积13000亩,建筑面积近1400万平方米,投资额约1000亿元。已入驻重点商务企业近450家,其中以中石化山东分公司、中国人寿山东分公司等为代表的省级区域总部16家,以山东能源集团、高速集团、中烟集团、鲁信集团等为代表的省级总部近30家；以北京银行济南分行、中航物业济南分公司等为代表的市级区域总部40余家；以济南城投集团、中润集团等为代表的市级总部近百家；区县级总部超过200家。按行业来看,金融服务业机构65家,商贸商务服务机构近300家。片区内注册总资本达1200亿元,年营业额超过700亿元,形成区域税收近百亿元,济南中央商务区的总部经济快速聚集,总部聚集效应进一步显现。

搭建平台

发展活力无限激发

“升级”“转型”,已成为当今中国经济社会发展的国家意志、创新之路。济南中央商务区的创立,正是这一意志具体而生动的实践,它不仅适应了济南经济社会发展“转型”需求,同时为驻济大企名企发展搭建了“升级”“转型”的广阔平台。

中国人寿是挺进济南中央商务区的知名企业之一,其建设项目“中国人寿保险股份有限公司山东省分公司营业用房”紧邻经十路大动脉,东邻奥体西路,距奥体中心0.5公里。该项目占地3.43万平方米,总建筑面积31.89万平方米,总投资额23亿元,整个项目将于2017年投用。该项目负责人介绍说,山东分公司实施转型升级战略,亟需与之匹配的基础设施做后盾和支撑。中央商务区具有巨大的发展潜力和升值空间,公司进驻后区位优势显著,有利于公司资产保值增值。历下区委、区政府全力协调组织,加快推进公司项目建设进度。该项目建成后,中国人寿保险股份有限公司山东省分公司、中国人寿财产保险股份有限公司山东省分公司、中国人寿养老保险股份有限公司山东省分公司3家省级公司同时入驻。届时将全面整合内部资源,有力提升中国人寿旗下山东各分公司综合管理水平,促进各项业务协调稳健发展,增强市场竞争实力,打造公司品牌效应。

济南银青置业有限公司开发的银丰财富广场项目,不仅是济南中央商务区的重点项目,也是专为金融企业提供经营场所和全方位服务的特色项目。银青置业负责人表示,银丰财富广场有山有水,东连奥体西路,南邻旅游路,北靠经十东路,出门即是规划中的轨交R3号线、6号地铁出口,环境优美,交通十分发达。他满怀信心地表示,银丰财富广场将成为生态环境良好、配套设施完善的城市综合体,成为中央商务区金融企业的聚集地。

华润置地济南公司工作人员介绍,为了投资济南万象城项目,他们做了3年多的调研,市场数据非常支持这一投资行为。一个成熟的商务区,应该白天晚上都有人气,从商业逻辑看,济南中央商务区已经具备这样的条件,3年以后济南中央商务区会更加成熟。济南万象城坐落在山东美术馆、山东档案馆东侧,占地总面积约7.84万平方米,总建筑面积约81.93万平方米,规划有高端购物中心万象城、甲级写字楼和五星级酒店、豪华公寓,将成为商务区核心地标建筑群。

还有黄金·时代广场,这是山东黄金集团在济南中央商务区的实力巨作。该项目位于经十路北侧,与奥体中心、市政务中心遥遥相望,总建筑面积逾50万平方米,总体设计独具风格,8栋建筑呈矩形排列,其中一栋建筑高达216米,整体结构呈七星捧月状。目前一期工程已经投用,二期工程将逐步竣工,三期工程正在规划之中。山东国有资产控股有限公司、山东再担保集团、中海油山东分公司、山东企业联合会等一批企业总部或组织已经进驻。该项目将成为省属重点企业总部聚集的高端商务综合体。

而2008年,鲁商集团即在东部新城开工建设鲁商国奥城项目。该项目南邻经十路,东至奥体中路,占地7.06万平方米,总建筑面积约41.4万平方米,总投资21亿。2011年,中央商务区上升为济南市发展战略后,“鲁商国奥城”建设突飞猛进。目前,该项目1号、2号、3号楼已全部投用,山东省慈善总会、东阿阿胶集团、济南世联怡高、渤海银行、鲁商集团等知名企业或组织全面入驻。根据宏观经济走向和企业实际,鲁商集团研究确定了到2020年实现“双千亿”战略目标,即力争2015年销售收入超过1000亿元；2020年实现销售收入超过2000亿元,努力把鲁商集团打造成为中国具有较强实力和较高知名度的大型服务业企业集团。

而中央商务区全面建成后,其辐射带动作用也不容小觑。届时,将辐射带动周边10平方公里,该范围内将有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用,预计年实现税收300亿元,成为省内总部企业密度最大、金融机构数量最多、商务服务能力最强的现代服务业聚集区及土地单位面积产出效益最高的区域,成为国家CBD格局中的重要节点。

环境友好

“生态财富”完美“留白”

“我们的中心商务区要像中国的国画一样,要‘留白\’,要给商户喘息的空间,而南边的狸猫山风景区就可以完美地承担起这个任务,无论它的地理位置,还是森林面积,都配得上‘济南中心商务区后花园\’的名号。”济南东部新城中央商务区管委会主任吴明如是说道。2006年,中共中央已正式将建设资源节约型和环境友好型社会确定为国民经济与社会发展中长期规划的一项战略任务。而如何让CBD发展得更好,“环境友好”必不可少。

吴明口中的狸猫山风景区位于济南市东南部,距市区3000米,占地面积10平方公里。北依经十东路,南临济南外环高速路,东接龙洞风景区,西近二环东路。规划中的济南东部新城就坐落在狸猫山下,地理位置优越,可以说是济南中心商务区的后花园、济南市的后花园。景区内自然风光、人文景观和历史遗址高度密集,有包括大小狸猫山、歪老婆山、棒棰岭、馍馍山、象鼻山等形态各异的山峰,主峰大狸猫山海拔476米,与谷地落差310米,山谷峭岩劈立,呈大峡谷形态,还有汉朝的72座塔,宋、元、明、清、民国时期的石刻等历史文化遗产,更有丰富的森林植被,林木覆盖率高达80%以上。而其中的中井村,历史悠久,村两侧有东洄龙山和西洄龙山依傍左右,自古就有“两山夹一嘴,不出王子就出水”的传说,村西南是浆水泉风景区,东南与闻名遐迩的龙洞风景区相连接,旅游资源可谓丰富。优美的风景、优越的地理位置,使其成为城市生活的调节器、工作压力的调节阀。这是中央商务区送给进驻者的生态财富。

活力强劲

全力打造发展引擎

在加快项目建设步伐的基础上,中央商务区始终对招商引资有着高质量的要求——着力引进企业影响力大、投资规模大的“巨擘”,为经济发展注入强劲的活力。2014年以来,中央商务区接洽包括中化方兴地产、龙湖地产、上海证大集团、金科地产、朗诗地产、雨润集团、新华保险、戈壁基金、华顿经济学院、国庆控股集团、申银万国投资、红星美凯龙、台湾太平洋百货等在内的国内外知名的大型企业和投资集团企业近30家。

2015年,济南中央商务区将加大高端商务服务业项目招商引资和规划培育力度,建立完善高端商务服务业重大项目储备库,重点引进和培育银行、证券、基金、保险、法律、会计、咨询等产业。同时,积极吸引跨国公司和国内知名大型企业的研发总部、销售总部、投资总部、营运中心等企业总部在CBD设立区域性总部、职能性总部和分支机构。

“希望经过几年的努力,济南中央商务区内有100座以上高层建筑,形成100亿元区级税收,落地100家总部企业,成为全区科学发展的主引擎、经济建设的主阵地、城市形象的新主标杆。”在日前召开的历下区第十七届人民代表大会第四次会议上,历下区区长宋永祥如是说。

而“举全区之力推进中央商务区建设”也被写进了今年该区的政府工作报告中。

针对中央商务区,2015年,历下区将加快土地出让和项目建设步伐,完善路网、管网等基础设施和配套公共服务,切实增强片区承载力和吸引力。着力发展财务金融、商务中介、信息咨询等产业,加快形成以总部企业为核心、以金融机构为保障、以咨询服务为配套的高端产业生态链,进一步增强辐射带动效应和发展性资源聚集优势,将中央商务区打造成为全区科学发展的主引擎、经济建设的主阵地、城市形象的主标杆。

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