开放式小区实行“物业化管理”一个渐行渐近的“宜居梦”

司里街小区实现了交通微循环。县西巷社区楼道文化展板。老旧小区随处可见的洁净道路。盛福花园小区环境改善明显。甸柳八区内车辆排放有序。

随着城市化进程的不断加快，济南市现代化封闭小区数量逐年增加，管理越来越正规。但与此同时，济南还有很多上世纪建成的小区，也就是居民口中的老旧开放式小区，这些小区在规划和管理上存在很多不足，不仅卫生条件差，而且停车难，居民的投诉和意见也越来越多。

为了解决这一难题，历下区开始探索开放式小区“物业化管理”之路。近年来，从全区开放式小区全部实现交通微循环，到“为泉城增一抹绿色”专项行动为社区增绿、提升环境；从在市内修建停车场，缓解停车难，到全区范围内开展楼道革命，改善了居民的居住环境；历下区始终在探索“物业化管理”的路

上。全市首先实行开放式小区“物业化管理”的是甸柳新村

街道第五社区，党委书记、居委会主任李世芬坦言，“或

许说物业化管理并不合适，从今年1月到现在，也

只能说甸柳八区的6栋居民楼实现了部分

物业管理的功能。因为这条路还很长。”

交通微循环疏通开放式小区的“血管”

说起交通微循环的话题，佛山苑小区三区的居民董树根有说不完的话，“在2012年以前，在我楼下经常会出现争吵的情况，就是因为上下班的时间车辆乱行，交通拥堵。”这一切直到2012年千佛山街道进行了交通微循环改造后才发生了改变。

作为一个1993年就建成的小区，因停车位不足、交通拥堵的情况经常发生。“而且小区周围还有幼儿园、小学和初中，”佛山苑社区党委书记、居委会主任王婷提到以前的拥堵非常无奈，“仅佛山苑小区就有2300多户居民，随着车辆越来越多，因为不按顺序停车的情况经常发生，居委会也经常出面调解。”自从实行了微循环后，“就像一个人的血管通了一样，机动车只需要按照指示牌顺着走就行了。虽然看上去绕了点路，但大家都方便了，不堵车了自然更快捷了。”

说到这里，王婷告诉记者，实行交通微循环效果最突出的还是司里街小区。该小区北临护城河，南邻泺源大街，西边是南门大街，东面是太平街，小区周边分布着银座商城、泉城大酒店等一批大型商贸和餐饮企业，还有黑虎泉群和解放阁等旅游景点，交通压力非常大。“这里的道路笔直，非常符合微循环改造的条件。”据了解，这里有“三横四纵”的干道，经过线杆落地、墙体粉刷等一系列措施后，目前已实现了不堵车、不乱停的局面。

而燕山街道的交通协管员张广安则对新建成的燕山学校地下停车场赞不绝口。“我每天7点15分到岗，在没有停车场以前，接送孩子的车辆乱停现象非常普遍，常常造成交通拥堵。车辆多，孩子也危险。”张广安告诉记者，“而现在停车场投入使用后，基本上在8点以后，道路上的车辆就少了，对于居民和孩子来说，这都是一件好事！”济南历下停车建设运营管理有限公司总经理李钢则说，“我在（14日）上午10点查看停车场内车辆情况时，发现地上一层已经停放了160多辆车，也就是说，道路上的停车减少了160多辆，道路自然畅通了。”

据了解，自实施微循环改造工程以来，历下区先后对57处开放式社区全部实施微循环改造提升工程，共改造社区道路105公里，施划交通标线23万余米，安装交通标志3700余面，设置单行线46条，增设护栏230余米，规范停车泊位4600余个，安装社区电子指路标志及LED全彩户外宣传屏12块。同时对21个路口信号配时进行调整，实现了与支路、主次干道有序衔接，缓解主干线交通压力。并针对社区车主刚性停车需求，最大限度地利用路宽、邻近道路等资源施划停车泊位，并积极协调相邻单位、企业，采用错时停车、夜间路内停车等方式盘活停车资源。通过内部挖潜，各社区新增机动车停车位4700个，设置非机动车停车设施68个，缓解开放式社区停车泊位设计缺乏所导致的停车难、消防通道空间不足等问题。

楼道革命

老旧小区展新颜

大明湖街道县西巷社区也是一个典型的老旧小区，每到冬季，楼道里都会摆满蜂窝煤等杂物，不仅环境卫生脏乱差，还会带来很大的安全隐患。而记者4月14日再次来到这里采访时，却遇到了不一样的景象。家住大明湖小区东区的朱光辉高兴地告诉记者，“现在楼道干净了，出行方便了，心里也敞亮了。”这一切，都源于该社区从2013年开始的“文明楼道”创建活动。

大明湖街道城管科科长杨珂告诉记者，街道通过前期向居民征求意见建议，社区发动居民主动参与志愿服务，以点带面，发挥“小楼道”的大作用，让居民得到了干净整洁的楼道环境。

而社区则首先对社区的48个单元进行评选，然后经楼道评选考核小组评定，评出并颁发了10大“文明楼道”奖牌。“小区里干净，居民自己家里也干净，就剩楼道里不清净了。整治楼道响应了居民的呼声。”杨珂告诉记者。

通过开展“文明楼道”创建活动，该社区还成立了“文明楼道”评选小组，议定了“文明楼道评比考核标准”，从14个方面综合评定，让居民生活环境更加洁净、邻里关系更加和谐。据了解，为更好地开展楼道革命，县西巷社区还把文明楼道的创建提升到了培育楼道文化的高度。“现在共有10个主题、40个副题，都是与居民日常生活息息相关的内容。”朱光辉说，自己家的楼道就是非常有纪念意义的老照片，很多家庭都把保存年代久远的照片贡献出来，看到这些照片，就有一种回忆在里面，感觉很舒心。

此外，为更好地保证文明楼道的成果，该社区确定每年举行两次“文明楼道”评选活动，力争使所有的楼道达到“洁、亮、和、安”的标准。同时，社区还发动楼组长和党员带头维护楼道的卫生和文明形象，并组织热心居民监督和制止乱贴小广告的行为，并定期清扫楼道内的脏污，真正做到“文明从楼道开始，从每个人做起”。

绿化提升

花园小区初呈现

如果提到盛福花园小区，熟悉的人都知道这是一个大型的开放式小区，虽然时间不算久远，但因为地理位置较偏，环境不是很好。可记者走进该小区后却发现，以前人们的固有看法该变一变了。

“智远街道办事处盛福花园小区是2014年历下

区开展的‘为泉城增一抹绿色\’专项行动重点打造的

小区之一，由园林局和智远街道共同对盛福花园小

区进行绿化提升。”历下区园林局副局长李强告诉记

者，“因为没有物业管理，以前这里的绿地很多都被

居民种上了蔬菜，整体面貌很差。”而经过改造后，目前小区内不仅多出了225棵法桐、白蜡等乔木，还有2.6万棵藤本月季、1万棵冬青、1800平方米的

麦冬。同时，智远街道也投资200余万元对小区进

行了整体规划提升，既清理了楼道杂物，也给大部分

绿地安装了护栏，防止居民踩踏、破坏绿地。

仅2014年，历下区园林局就出资约600万元，对燕山、甸柳、明湖、千佛山等8个小区的绿地按照样板式小区的模式进行绿化提升，共栽植各类乔木180棵，灌木、绿篱8000余株，新增绿化面积4500平方米，增设石桌、石凳等配套设施40套。“改造范围几乎遍布全区每一个开放式小区，而成效也可以看得到。”李强说。同时，区园林局还投入100余万元，给各街道办事处统一提供苗木，由各街道办事处负责对辖区开放式小区进行绿化提升，查漏补缺、见缝插绿，去年以来，共新建、改建绿地5.4万平方米，树木和绿量均增加20%以上。

此外，历下区对南郊宾馆、银座花园、盛福花园小区、燕山新居、山师北街等30处驻区单位、居民小区及背街小巷实施了垂直绿化，共栽植爬墙虎、蔷薇、常春藤等攀爬植物5.9万株；燕山、龙洞、建新等街道办事处辖区单位和小区还实施了屋顶绿化，也栽植了白皮松、百日红、紫叶李等苗木及草坪和地被植物，绿化面积达1.4万平方米。

物业化管理实现“宜居梦”的探索之路

在经过了这一系列的整治措施之后，历下区已有街道办事处开始试点进行开放式小区的物业化管理。甸柳新村街道办事处就是首先“吃螃蟹”的办事处之一。城管委主任孔爱华告诉记者，“现在的物业化管理还只能说在探索阶段，全国范围内也没有成型的经验可以借鉴。目前而言，先从保洁上着手，让居民认可。”

同时，记者也注意到，在采访中很多居民表示，开放式小区进行物业化管理，其实是对以前配套不完善在还债。老旧的开放式小区配套设施都跟不上，取暖、菜市场、学校周边拥堵等问题依然存在。而对于引进物业公司的问题，很多人也承认，开放式小区并没有成立业主委员会，而是根据居民代表大会的意见，将引进物业公司的权限委托给居委会。李世芬就告诉记者，“当时先召开居民代表大会，通过这个决议后，再由各楼长带着委托书挨家挨户找居民签字同意。最后汇总上来的签字率达80%以上，如果不算租住户，签字率会更高。”

面对着很多社区开始进行开放式小区物业化管理的尝试，李钢提出了自己的意见：“面对这种趋势，开放式小区必须要解决两大问题，第一在规划停车位时，不能占用消防及应急通道；第二如何让居民接受这种形式，毕竟以前不收费。”

记者实地探访甸柳五居发现，在试行物业化管理的甸柳八区，因为地理优势，可以形成一个完整的封闭式格局。“楼间距超过20米，不能占用消防通道正是我们当初联系交警规划停车位的第一条原则。”李世芬说。记者发现，八区的6栋楼共有7个出口，“平时封闭6个，只允许行人通过，只留一个文化东路上门让车辆通行。”而在小区西侧的3个出口内的小区道路，最窄的都超过了2.5米，并没有停放任何机动车辆。“遇见乱停车，堵塞消防通道，我们的管理人员会及时劝阻。”

虽然甸柳八区的实践已经取得了初步的成效，但孔爱华还是很谨慎，“毕竟这是一次大胆的尝试。因为其他小区可能不如八区具备封闭式管理的条件充足，至于下一步如何进行，还需要进一步的论证和征求意见。”

目前，甸柳五居的模式是，有车的家庭每月缴纳80元的“场地占用费”，而物业公司则负责派人打扫楼道卫生，派人进行车辆进出的检查。“就目前而言，物业公司还没开始赚钱。”李世芬告诉记者。

而李钢则提出了自己的建设“智慧社区”的构想。“在不具备封闭管理条件的小区内，可以推行APP模式的管理。就是政府研发一款软件，包括市政、园林、城管等各种服务，一旦居民有需求就可以利用软件进行呼叫，叫服务上门。”李钢说，“这样就省去了中间物业的环节，将政府的服务和居民的需求直接对接。”而在减轻政府财政负担上也有一定的优势。“商家可以在APP上做广告，居民也只需要象征性地付费就可以了。”最后，李钢说，每个社区的情况都不一样，不能简单地照搬一种模式，毕竟开放式小区的物业化管理是一个社会的“大问题”，既不可能由某一个部门单独解决，也将是一个长期的探索过程。本版撰稿/记者 黄佳杰 摄影/记者 张源源

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