二手房营业税掌控市场温度 “2年”与“5年”轮番登台唱戏

1999年8月1日，我国正式颁布了第一个关于二手房交易营业税的政策，二手房交易营业税正式纳入了征收管理范围内，在接近16年的房地产发展中，我国针对二手房交易共进行了7次细则上的调整，调整的重点几乎都落在了房产转让年限上，年限或定在2年时间上，或定在5年时间上。每次交易税的更迭，总是会在市场上引起不小的波澜。记者通过对这些年政策的梳理和对市场的表现，将再一次重现市场当年的景象，还原一个真实的市场。本刊记者马妍

第一次二手房房屋转让年限“2年变5年”（2005年6月—2006年6月）

逐渐倾向买方市场

2005年5月11日，由国家7部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这次是国务院首次动用税收政策来调控全国房地产市场，是在前一段时期通过运用经济手段，推行的多项货币政策和土地政策实际效果并不够理想的情况下提出，以配合前阶段的货币、土地政策进一步加大调控力度。此项政策针对性更加强，从房地产交易行为入手，调控的矛头直指投资和投机性购房需求，尤其是一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，投资和投机性购房需求增长过快正是房价上涨过快而导致泡沫产生的最重要因素之一。

2005年的中国二手房市场呈现出一个供大于求的局面，如果说2004年还呈现出供过于求的话，那么2005年就完全成了供方市场。浙江市场二手房全年的涨幅仅在4%左右，而作为一线城市的北京则出现了中小型中介大面积关门的现象，同时也出现了大品牌房产公司吞并中小中介的情况。很多中小型中介公司呈现出了入不敷出的情况，很多公司都没能坚持到6月份就闭店了。有专业人士剖析，中小规模的中介盈利模式比较单一，纯粹依靠出租和房屋买卖为主要业务时，一旦成交量下跌时，很难有比较好的抗风险模式。很多连锁中介的共识是：市场竞争逐渐由分散竞争转为集中竞争，只有更大规模的经营团队才能有效的抢占市场上的份额。

济南市场而言，新房持有者并不急于出售，面对重税房主将出售转为先出租再出售的方式。因此，部分新房被藏匿，二手房交易不活跃。政策使投资型过热的城市明显表现出开发过热、供过于求、价格下跌等现象。对于济南市以自住为主要需求的城市也有一定程度影响，商品房市场销售速度放缓，供给市场相对沉寂。

2006年5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》发布，新政中将产权年限2年变成了5年，本意是想通过减少房产投资的收益来抑制投资需求，从而达到缓和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制约二手房市场的正常交易，致使房屋交易成本的上升。2005年和2006年的市场几乎都处于不温不火的状况，即使有个别城市出现了较为振奋人心的销售数据，但是楼市大环境的低迷，还是让人觉得二手房市场的发展“活力不足”。

第二个二手房房屋转让年限“2年变5年”（2009年1月—2015年3月）

提前透支购买力

2008年12月30日，国税总局、财政部规定：个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在执行不到一年（2009年12月9日），国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。

2008年年底政策的颁布，让2009年的市场异常活跃，在度过了1-2月份的观望期之后，在3月份市场开始实现放量增长，并且随着时间的发展逐渐体现出了量价齐升的节奏。刚需逐渐入市，刚需的购买进一步坚实了二手房市场的火爆。部分一线城市的二手房供应量呈现了井喷状态，但同时一手房的供应面积却有所下降。当2009年12月9日公布将个人住房转让年限恢复到5年之后，在11月和12月份的时候，多地呈现对政策取消的恐慌，产生大量购买的情况，二手房均价也在这种火热的市场氛围中出现了明显的提升。2009年爆发式的销售，提前透支了2010年的市场消费能力，加之年限提高到了5年，市场遇冷也是难以避免的。

从2010年至2015年3月份，关于二手房交易营业税的房产转让年限就一直维持在5年的时间点上，没有再做出过相应调整。

二手房房屋转让年限再次降至2年（2015年3月31日）

减弱观望心理

记者查阅了近期济南二手房市场的销售均价，2014年12月份时均价是10134元/平米，2015年1月份均价10157元/平米，2月份均价10201元/平米，3月份时均价10256元/平米。新房这几个月的销售均价涨幅不大，可以看出二手房市场正在逐步回暖。

2014年济南的二手房市场可以用“冷”来形容，不仅新房的销售举步维艰，二手房更是难上加难。很多优质学区房的二手房房主愿意自降房价，只为了能够成交。二手房市场一度“出租”超过“出售”，出租反倒成了门店的主要收入。有的二手房门店甚至一个月只有几套房源成交，位置不好的二手房效果更差。

今年二手房房屋转让年限的再度下调，给二手房市场的复苏提供了非常必要的条件。长期的成交低迷，让潜在购房能力逐渐得到释放。以往有些倾向于出租的房东也会开始考虑出售，而且出售价格比以往还有所提升。记者接触到一家二手房市场的工作人员，他们说：“虽然有政策出台，但是成交上并没有太明显的变化，咨询房源的市民比以往有一定比例的增加，但仍存在一定的观望。”

二手房交易营业税政策一览

●1999年8月1日起

超过1年的普通住宅，免征营业税；不足1年的普通住宅，按销售售价与购入原价差额计征。

●2005年6月1日起

不足2年的住房，按销售全额征收营业税；超过2年（含2年）的普通住房，免征营业税。超过2年（含2年）的非普通住房，按售价减购入价的差额征收。

●2006年6月1日起

不足5年的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。超过5年（含5年）的非普通住房，按售价减去购房价的差额征收。

●2009年1月1日至12月31日

不足2年的非普通住宅，全额征收营业税；超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过2年（含2年）的普通住宅，免征营业税。

●2010年1月1日起

不足5年的非普通性住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。

●2011年1月28日起至2015年3月30日

不足5年的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。

●2015年3月31日起

不足2年的住房，全额征收营业税；2年以上（含2年）的非普通性住房，按售价减去购房价的差额征税；2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税。

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