用地新空间从哪来?

□本报记者杨学莹

本报通讯员滕红光张海明

今年6月25日是第25个全国土地日。今年土地日的主题是“节约集约利用土地推动土地利用方式根本转变”。在山东省,节约集约利用土地有了哪些新招?面临哪些问题?

抓好地下空间利用规划——

挖地5层省地185万平方米

6月24日,在济南经十路与舜华路交叉口东南角,汉峪金谷的写字楼群正在施工。比楼群更壮观的工程在地下:地下空间全部打通,最深达五层,有主干路网和预留的地铁线路,有中心广场、商业网点、大型停车场、地铁站点、人防设施等,就像一座地下城市。

“370万平米,都到经十路路面下边了。”济南市国土资源局市场调控处副处长张波介绍,“以地下平均容积率2计算,增加建筑面积740万平方米,按地上平均容积率约4计算,该片区开发强度提高了50%,相当于节约土地185万平方米。”

这5层的地下空间利用,创下了多个“新”。一是打破了“地面划红线,地上地下一块出让”的传统供地模式,实施“分层出让”,连经十路绿化带下边的空间都在出让范围；二是打破了过去一家一个地下室、一个车位的局面,统一规划、统一建设,综合利用；第三,写字楼采取“个性化量身定做”模式,建设之前即确定进驻企业,按需建设,避免空间闲置浪费。

张波告诉记者,地下空间利用上,目前的限制因素一是对地下空间分层供地,国家缺乏较为细致的规划设计标准、土地供应规范；再者,受地质条件、现状地下管网的限制,很多地方的地下空间无法利用。

记者了解到,目前,山东省济南、青岛、潍坊、临沂、济宁等多市出台了地下空间开发利用管理办法,青岛、泰安、滕州等城市正在编制地下空间利用规划。“地下城市”,将为经济社会发展提供广阔的新空间。

不许宝贵土地“放羊长草”——

17市将全部纳入

城市建设用地节约集约评价

这边项目落不下,那边,一些宝贵的土地“放羊、长草、晒太阳”,随着土地资源日益紧张,越来越多的城市对这样的现象瞪起了眼。

24日下班时分,在滕州市经济开发区腾飞路北侧,年初新开业的中材科技膜材料(山东)有限公司,年轻的员工从厂内络绎走出。年初以前,这片120亩的土地曾闲置3年。

土地“嫁接”中材,还有一个小故事。去年,中材公司拟生产一种高科技过滤膜,得知滕州冠茂包装公司有现成的土地、厂房、设备在闲置。经滕州市经济开发区政府牵线协调,中材接手了上述资源。“利用现成的土地、厂房、设备,中材公司从进驻到开工,只用了2个月的时间。”滕州市国土资源局经济开发区分局局长马兆鹏说。

包括中材公司在内,2013年以来,滕州经济开发区共整合项目13个,新安置项目12个,盘活土地992.7亩,盘活厂房42.4万平方米。

在山东省,从东到西,低效闲置土地的清理工作都在进行。东营市2013年至今,收回了1200多亩闲置用地；巨野县对全县清理出的182宗土地,逐宗建档,2011年以来共收回并公开出让闲置低效土地2878亩。

但是,多位国土干部告诉记者,清理盘活低效闲置用地是非常困难的,是名副其实的“硬骨头”。一是价款不好谈拢,有的企业一看手里的地有人要,就漫天要价；还有的土地官司缠身,被抵押、查封,涉及许多法律问题。记者采访发现,能取得成效的地方,往往是市委市政府“一把手”亲自抓,国土、税务、财政、公安等部门联动才能实现。

下一步,山东省17个设区城市和28个县级市全部纳入城市建设用地节约集约评价。山东省还大力清理批而未供土地,2009年以来组织了3次专项清理,五年平均供地率由72%提高到82%,提高10个百分点。

“弹性年期出让”试水——

租赁供应或成常态

出让反成特例

6月2日,潍坊安丘市国土资源局公告出让一宗工业用地,出让年限30年,打破了传统的工业用地“一卖50年”模式。

今年4月,潍坊市出台意见,在全省率先实行“先租后让、长期租赁、弹性年期出让”的差别化工业用地供应制度。新制度给用地企业提供了三种选择:一是先租后让,首先以租赁方式将国有建设用地使用权在一定期限内(一般3年—5年)出租给土地使用者,待土地使用者按期履行合同约定后,可申请将租赁土地转为出让土地；二是长期租赁,根据产业生命周期,综合考虑企业盈利能力、纳税情况、吸纳就业、投资状况等方面,评估确定租赁年期,将国有建设用地使用权出租给土地使用者,租赁年期为10年—20年；三是弹性年期出让,根据产业生命周期,科学确定出让年期,将国有建设用地使用权出让给土地使用者,出让年期为20年—50年。

“以前工业用地出让执行最高年限,企业大量资金都用来拿地了,后续可能出现资金不足；再者,行业和企业往往有生命周期,日后一旦企业经营不好,闲置低效用地收回困难,不利于土地循环利用。”潍坊市国土资源局土地利用科科长林明庆告诉记者,调研中,企业对可租可售、弹性年限的积极性还是比较高的。

当然,实施租赁、弹性年期供地也需要条件。林明庆认为,一要尊重用地企业意愿,再一个,政府得有较好的财力。出让年限缩短,地价会降低。特别是租赁,征地成本要垫上。

“土地配置和供应的方式应该灵活多元运用,不应简单化处理。除了出让,租赁、转让、抵押、担保、出资等都是国有建设用地有偿使用的法定交易方式。关键要看产业特点和企业需求。未来工业用地,恐怕租赁供应会成为常态,出让反成特例。”省国土资源厅土地利用处工作人员告诉记者。

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