公积金政策频调对楼市影响多大

□本报记者杨学莹

8月31日,住建部、财政部、中国人民银行发布通知,9月1日起,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

混合贷能否享“首付两成”?

对于公积金新政,省住房城乡建设厅公积金监管处工作人员告诉记者,目前还没有收到正式印发的文件。从字面上看,新政体现出了对改善型需求的支持,但坚持了公积金支持职工“基本住房需求”的精神,买“二套房”支持,“三套房”仍然不允许使用公积金。通知提及的“已结清相应购房贷款”,没有说是公积金贷款、商贷或混合贷,应该理解为“均可”。

至于新政落实的时间,是从9月1日马上落实,还是要等各地出台文件?他觉得不好回答。一般情况下,部、省的住房公积金文件都是指导意见,具体政策由各市的公积金管理部门决定。“明天上班,我们会马上与部里沟通,落实一下时点问题。”他说。

新政对楼市会有多大影响?正准备买二套房改善居住需求的济南市民徐先生的第一反应是:“首付降低了是好事,也说明国家鼓励改善型需求。不过公积金贷款毕竟额度有限,还得用商贷一块儿。可眼下银行仍要求首付三成,二成恐怕享受不到。”

徐先生以济南为例算了一笔账,100平米的住宅,单价1万元,总房款100万元。济南刚刚上调的公积金最高贷款额度为60万元,首付2成的话,需贷款80万元。购房职工要么自筹20万元,这就成了首付4成；要么走组合贷,从商业银行再贷款20万元,但银行目前的政策仍要求首付3成,还是要交30万元首付。

省住建厅公积金监管处工作人员告诉记者,公积金新政怎么与商业银行现行政策做好衔接,确实是一个关键问题。他们也会就这一问题与相关部委沟通咨询。

公积金还有多大潜能?

去年10月以来,公积金政策频繁调整,贷款额度提高、提取范围扩大、异地贷款逐步放开、审贷时间缩短,被外界解读为“救市”,主管部门则更愿意从深化体制改革和提升服务水平角度解释。

2009、2010年,当商贷还能“利率7折”时,住房公积金并不显眼。但2010年10月至2011年7月间,央行在10个月内连续多次加息,公积金贷款的低息优势逐渐显现。特别是2013年银行“钱荒”后,公积金成为更多人的买房首选。而在历次的房地产市场调控中,商业银行的各种“落实难”,也让政策性更强、更便于落实的公积金更受青睐。

公积金一系列政策调整对楼市到底影响多大?业内人士认为,目前,影响还不会很大,这主要受限于公积金在住房个贷市场的市场占有率。来自省住建厅的数据显示,2014年,全省发放公积金个人贷款约370亿元,占商业住房贷款的1/4,拉动住房消费785亿元。从人口数看,去年山东省缴存职工777.9万人,占人口总数的比例也比较有限。

但是,随着公积金管理体制的突破,以往“资金沉睡”、提取困难等瓶颈逐渐打通,住房公积金提高市场占有率的潜力还较大。根据2014年年报,山东省公积金平均资金使用率仅为67%,有4个市甚至不足50%。全省公积金“趴在账上”的结余资金441亿元,比去年全省发放的公积金个人贷款还多。铁路、电力、胜利油田、济钢、莱钢等5个大型国有企业的公积金结余资金近170亿,占全省的1/3强,而使用效率最高的为58.8%,最低的只有12.7%。

商贷和公积金之间的通道也即将打通。山东省最近出台的指导意见,规定可以通过利差补贴,放大公积金个贷发放。公积金个贷率较高的城市,职工申请公积金贷款,经公积金中心审批,由商业银行用自有资金发放贷款,公积金中心给予银行利差补贴。这个“杠杆”一旦启动,撬动的资金就跳出了公积金的“池子”之外。

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