是分化而不是崩溃

■本报记者万德龙

点击查看原图在刚刚过去的“五一”小长假期间，全国楼市成交量跌破历史新低。作为全国楼市风向标的北京，5月1日至3日，商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%。此外，包括广州、上海、杭州在内的全国主要城市的楼市成交情况都不容乐观。在之前的报道中记者也已经介绍了，咱济宁的成交量在“五一”期间同样萎靡不振。

事实上，房地产市场下行已成客观事实，今年3月以来全国主要城市房价大都在降温。在目前的形势下，舆论出现两种分化：一种观点认为，当前只是房价短期遇冷，如同2009年和2011年一样，短暂下行后仍然会回到之前的轨道；另一种观点认为，中国楼市已到拐点，此轮下行很可能是楼市崩溃的开始。

笔者认为，楼市的未来趋势既不可能如前十年一路飙升，也不会是崩溃，分化是未来中国楼市的基本趋势，这种分化既包括房价在不同城市的分化，也包括房地产商的分化。房价分化最明显，即使近三个月主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍然处于上升通道，而包括鄂尔多斯、温州、神木在内的房价高泡沫城市房地产价格则大幅下挫。这种分化有扩大趋势，类似鄂尔多斯、温州的城市可能会增加，但房价出现全盘大拐点的可能性微乎其微。宏观上看，中国的城镇化目前实际上才完成不到40%，而国际经验表明，要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。在今后几十年的高速增长期里，还会有几亿人进城居住，这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势，即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。从中观上看，主要城市房价遇冷与中央货币政策收紧关系很大。一旦货币池子缩水，房价自然收紧，但是，虽然强刺激不会有，微刺激仍然会保留，这决定了房价的整体趋势。其实，目前恰好是中国楼市软着陆的最好时机。之前的强刺激政策导致房价过快增长，在某些城市形成了泡沫，泡沫的挤掉应当在保持大盘稳定的情况下稳步推进。房地产市场与宏观经济有非常紧密的联系，某种程度上，房地产市场的去泡沫化正给中国经济转型升级提供了机会。

房价的分化将直接带来开发商的分化。一些激进的无实力开发商被迫出售资产黯然出局，而一些具有实力、具有经营能力的机构则会脱颖而出。房地产市场鱼龙混杂、泥沙俱下的情况将得到很大改观，这对于房地产市场乃至中国经济都是好事。由于楼市出现下行风险，部分地方政府有松动调控的意愿和积极性。限购政策作为一种非常之策，不是市场的手段，未来如果要保持健康的市场，限购政策总体会是逐步放开。但如何放开，需要根据各地的情况分类处理，可以允许有些地方通过松动政策达到再刺激楼市上涨，保护土地价格。

无论从哪个方面来说，房地产市场的趋势都是分化。在“让市场起决定性作用”的大方向指导下，通过分化，让房地产市场软着陆，让中国经济顺利转型升级，这应当是未来的方向。

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