6月10日起 《济宁市物业管理办法》正式施行 这些改变将提升居住品质 通过招标选聘前期物业服务人 前期物业服务范围需明示

本报记者李胜男

6月10日起，《济宁市物业管理办法》（以下简称《办法》）正式施行。《办法》共七章五十八条，在前期物业管理、业主自治、社区物业管理、物业服务、物业的使用与维护等方面作出了明确规定。

《办法》里规定，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案、选择物业服务等级，依法选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。建设单位在销售商品房时，应当将物业服务区域的范围；物业共用部位、共用设施设备名称；规划用于停放机动车、非机动车的车位（库、棚），充电桩的数量和位置；物业服务用房的面积和位置；生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；物业服务等级标准、服务内容和收费标准等以图文形式向买受人明示。

住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。

一个物业服务区域成立一个业主大会

《办法》规定，环物委为社区居民委员会的下设委员会，人数应当为五人（含）以上且为单数，其中党员人数应当不少于百分之五十；社区内有多个住宅小区的，环物委可以在住宅小区设立小区事务组。

环物委的主要职责包括：宣传环境卫生和物业管理法规政策、督促业主委员会和物业服务人履行职责、监督物业服务合同履行、劝阻制止物业服务区域内的违法违规现象并报告有关部门、协调处理物业管理投诉纠纷以及社区居委会交办的其他工作。

业主大会根据物业服务区域的划分成立，一个物业服务区域成立一个业主大会。符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务人应当及时向乡镇（街道）书面报告业主入住情况。建设单位、前期物业服务人未按规定报告的，可以由业主联名，向乡镇（街道）提出召开首次业主大会会议的书面申请。符合首次业主大会会议召开条件，但建设单位、前期物业服务人未按规定报告，且业主未主动提出书面申请的，乡镇（街道）可以根据实际情况，组建业主大会筹备组。

业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

共用设施设备经营收入应公示

《办法》规定，物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话、合同终止情形等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务人收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。

物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

维修资金有专户 提倡旧住宅区实行物业管理

《办法》规定，业主应当按照国家和省市有关规定交存住宅专项维修资金。物业保修期满后，因共用部位、共用设施设备维修、更新、改造产生的支出，没有交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，相关业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊有关费用。

提倡旧住宅区实行物业管理。旧住宅区改造整治完成后，乡镇（街道）应当组织业主设立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人实施专业化、市场化的物业管理方式。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。物业主管部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户。

多部门联合监管做好物业管理

《办法》要求，住建、发改、市场监管、城管执法、公安、消防等行政主管部门以及供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，按照各自职责，做好物业管理。

市、县（市、区）住房城乡建设或者房地产管理部门（物业主管部门）负责物业管理活动的监督管理，市物业主管部门建设市级物业服务人信用信息管理系统，物业服务行业自律组织应当建立完善行业自律管理制度，加强物业服务行业从业人员培训和教育，协助调解处理物业管理纠纷，并明确了发展改革、市场监管、城市管理或者综合执法、公安、消防等有关部门在物业管理工作中的具体职责。各部门应在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

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