我家花园小区 你来摆摊设点 小区公共设施收益究竟应该归谁？

关于小区公共设施的收益归属问题，业主和物业公司的矛盾纠纷不断。２０１０年１月２日，上海一小区为停车费收入的归属，业主委员会和物业公司对簿公堂，最终法院判决物业公司付给业主委员会２６万元的停车费用。事隔不久，兰州雁滩１４０公交车终点站附近的某大型小区的业主向本报投诉，他们所在的小区内非常混乱，外来车辆占道严重，造成小区内交通拥堵；小商小贩在小区内做起了生意，严重影响业主的正常生活。物业公司把这些公共设施出租经营，但得来的收益却从不向业主公示，到底这些钱花在了哪里，业主也不得而知。

小区内摆摊设点

环境越来越差

１月２０日，记者来到业主投诉的小区。在走访中发现，小区中心广场上有几家销售健身器材、干货、电器的摊位。住在Ｂ区１１栋楼的冯大妈说：“小区里杂七杂八的摊位让人心烦！”同住在Ｂ区的王女士告诉记者，去年夏天，从小区东门到中心广场周围，卖瓜果的小摊摆了一路，有的摊主还吆喝叫卖几句。“这哪里是居民小区啊，简直就是马路市场。”王女士抱怨道。

记者来到卖干货的摊位前，向销货员打听在这里设摊点生意如何时，一位年轻的小伙子摇了摇头说，马上到春节了，原本想在小区里摆摊，挣点过节费，可是业主好像并不感兴趣，生意很冷清。记者问他是怎么租到这个摊位的，他很警惕地看了看记者说，这是公司领导找小区物业租到的，具体细节并不清楚。

在小区中心广场附近，记者采访了几位业主，有些业主表示可以接受物业让商贩进驻小区摆摊，但要引进大品牌，让业主购买放心的东西。住在Ａ区８栋的业主毛先生则表示，小区内的道路、广场等设施都是业主公共享有的，物业私自租给外来人员做生意，租金的收与支都不透明。“小区内的绿化和卫生一年比一年差，物业将租金花在了哪里？”毛先生说，Ａ区水泵房旁边有几间房子，在２００５年盖房子时，物业向业主表示，雁西路派出所要在小区内设警务室，这几间房子就当做警务中心所用。可房子盖好后，却成了洗衣房、房屋中介公司等商用房，这不是欺骗业主吗？他为此专门去这几家商铺打听租金多少，才知道物业公司每月以１５００元的价格将房屋租给商户。后来，在业主的强烈要求下，才在旁边又盖了几间警务室。

广告牌随处可见

管理混乱如集市

记者看到，小区住宅楼的墙面上、文化宣传栏中、单元楼门口的投递箱中……随处可见广告牌、广告宣传单等。在Ａ区６栋的住宅楼前，记者看到兰州某医院的广告牌高高悬挂在墙面上，广告宣传牌与小区内林立的住宅楼格格不入。文化宣传栏中应该放置市民喜闻乐见的文化海报、报纸等供业主休闲阅览，可眼前的景象却是某私立中学的广告海报、某培训中心的招生简章，宣传栏的玻璃板上还贴满了各种小广告。在单元楼门口，业主的投递栏里放着五颜六色的广告宣传单。

“当初买房子时，开发商向我吹嘘这个小区的环境好、物业管理质量高、小区景色优美。刚搬进来居住时，朋友非常羡慕我，可没过几年，小区的管理就越来越混乱，搞得和集市一样，什么广告都在小区里张贴，业主只需要一个安静的家园，不需要这些乱七八糟的信息。”Ｃ区５栋的住户潘先生说，他很支持做公益广告，但商业广告入驻小区，则非常反感。

小区变停车场

堵车现象频发

小区内，大家有目共睹的就是车辆非常之多。道路两侧、停车场内、道牙上，停放的车辆不计其数，难道一个小区竟有如此多的业主拥有私家车？带着疑问，记者走访了几位业主，他们大多表示自己并没有买车，而且据业主粗略估计，小区内三分之一的车辆都是外来车辆，有时在小区内鸣笛严重影响业主的生活。“你见过小区堵车的景象吗？住在我们小区，有车的业主要早早出门上班，否则会因堵车而上班迟到。”住在Ｄ区３栋的李女士无奈地对记者说，小区内堵车较为严重时是在早晨７时３０分至上午９时，一些业主只好闲置自己的私家车，出门打车或者坐公交车上班。

李女士的丈夫给记者大概算了一笔账，小区停放的车辆近２０００辆，业主车辆７０元／月，外来车辆８０元／月，临时停车超过半小时２元／次，小车过夜４元／次，大车按吨位收费。物业公司一年光停车费的收入就有近百万，这些钱花在哪里了谁都不知道。

同住在Ｄ区的朱先生向记者诉苦道，如果晚上回家超过９点，自己的车就没地方停了，只好上道牙。“那些外来车辆稳稳当当地停在道路两旁，业主自己的车却没地方停。小区的道路是大家的，物业把停车场地租出去收来的费用应在除去自己的管理成本后，把剩下的收益返还给业主，或者抵充物业费。”

小区的一草一木

都应归业主所有

在Ａ区１１栋的住宅楼前，记者看见“签订规范合同，保障业主权益”的横幅上贴着几位小区业主自发的搜集、打印、张贴的维护业主权益的合同书，记者按照合同书上业主王先生留下的联系方式拨打了他的电话。王先生欣然接受了记者的采访，在王先生的家中，他向记者出示了业主维护权益的合同及对小区物业管理的建议。他表示，在２００８年初自己并不懂物权法，也从未关心过。自他出差到沿海各大城市才发现，小区业主都懂得如何维护自身的权益。但西北地区的不发达导致一些业主还不清楚小区的公共设施为业主共同所有，在小区里住了几年却只知道自己享有居住权，此外的权益都被物业公司侵犯了。

“小区内的公共用地、广场、道路、一草一木，都归业主所有。物业公司能否让商贩进入小区、经营广告收入、外来车辆的停车费用一切应当由业主委员会说了算，物业公司收取小区内摆地摊或者周末商贩的管理费应当归小区业主所有。物业公司只是小区的服务者而不是决策者和管理者，小区的业主委员会才是小区的最高权力机构。目前，我们发出倡议书，希望能够尽快成立业主委员会，维护广大业主的权益。”王先生激动地说，最初买房时，是缴纳了房屋专项维修基金的，如果小区内出现地面塌陷、楼层老化等问题，物业可以用这个维修基金来修缮。小区有将近６０００户居民，已按０．３５元／平方米缴纳了物业费，物业公司将小区公共设施出租，“这是一笔可观的经营收入，就是花利息也花不完，更何况物业从没有向业主公示过财务收支，业主必须要维护自身的权益！”

物业是赔本生意

收费都用于业主

随后，该小区物业公司的黄总经理就这些问题一一向记者做了解答。他告诉记者，对于外来车辆，他们明确规定禁止进入本小区，但车辆的流动性给物业管理增加了难度。为此他们专门成立了小区车辆管理班，对小区车辆进行摸底，发现近３０辆货车都是用业主的产权证办理的停车月卡，物业根本无法鉴别这些车辆是否为小区业主真正所有。对于小区内的公共用房，物业根本没有对外出租，盖好之后就由开发商把产权卖给了商户。

黄总经理称，２０００年业主正式入住该小区，由于那时《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》还未出台，所以住户并没有缴纳该项基金。由于物业公司十年来一直按０．３５元／平方米收取物业费，从未上调过。物业公司有两百多名员工，收取的物业费还不够给员工发放工资。“近年来，一直都是在做赔本生意，出租的摊位费、收取的停车费都用在了小区的设施维修、绿化、保洁等方面了。可以说取之于业主、用之于业主。”他说，他所采用的是包干制收费形式，就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。因向业主收取的物业费在兰州市来说比较低，所以他们将小区的摊位出租，广告收益等赚来的钱都用在小区的日常维护管理上。

业主可向法院

提出诉讼要求赔偿

自２００７年１０月１日起《物权法》开始正式实施，其中明确规定，小区公共设施的所有权属于业主共有，小区绿地、物业服务用房、公共场所等公共设施为物业服务用，不得作为他用，如果小区物业擅自在公共场所进行经营活动，业主就可以向法院起诉，来维护自己的权益。小区的全体业主才是共有财产的所有人，小区的收支情况应由全体业主或业主委员会决定，物业公司只是代理的服务机构。

光明律师事务所的孙智俊律师告诉记者，小区的公共设施为业主共同享有，公共设施的经营收益为业主所有。自《物权法》颁布之后，业主可以利用法律来维护自己的权益，如果物业公司把小区公共设施的收入据为己有，业主可向法院依法提起诉讼，要求赔偿自己应得的收益。

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