楼市回升期小心那些“忽悠术”（上）

选房，尽量选择品牌大盘■本报记者  倪珉  文/图

商品房作为人们生活中一宗大项消费，销售过程本应提供更细致入微的服务，特别是现在所售房源是“清一色”期房，这对售楼过程的“透明度”有了更高的要求。按照有关规定，开发商或房产销售机构有义务向购房者明示相关一切，使购房者明白消费、放心购买。

“3·30”新政等一系列房地产政策措施接连出台，近2个月里，各地不断出台刺激楼市的政策，包括乐山在内不少城市的楼市也有所“升温”。在这样的市场行情下，“送折扣、送豪车、送VIP优惠、送代金券”……为了在这一波利好中尽可能的抢占市场份额，乐山楼市促销也是“乱花渐欲迷人眼”。然而，天下没有免费的午餐，这些促销背后，开发商到底打着怎样的小算盘？市民又如何防范其中风险？为了便于市民更好地看房选房，识破各色楼市潜规则的伪装面具，记者就将楼市常见的忽悠术一一归类并列举案例，以方便购房者见招拆招。

第一招：保持平常心，警惕“房托”忽悠

日前有受访的市民向记者反映，自己在连续两次的购房过程中，一旦表示稍有犹豫，不一会儿就会出现和自己“争抢”同一套房子的人。“我就纳闷了，早不来晚不来，偏偏一家人在最后纠结的时候，有人也要买这套房子了，不会是‘托儿\’吧？”不少购房者都表示遇到过类似的情况。

尤其在节假日的时候，房托儿的重要性更大。买家在拥挤的楼盘现场，看到一个个“托儿”抢着下订单的时候，从众心理、怕“认输”的心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。新盘雇“托儿”炒人气，制造“假热销”现象已经很普遍。实际上一些确实热销的楼盘，雇“托儿”的现象也不少见。

在乐山房地产界从事了五年销售工作的何小姐告诉记者：“不少楼盘都会在特定节点请‘托儿\’到楼盘‘扎场子\’，随着渠道营销的深入，还专门有公司按人头费用提供这种服务。”另一位不愿透露姓名的楼盘渠道部经理更是曝出猛料：“看到有客户下单犹豫，置业顾问便换上便装假扮客户上前‘逼定\’的套路早已司空见惯。而我之前服务的项目，由于是买商铺，总价动辄百万，更是经常使用这种方法。印象最为深刻的是，有一次某位客户要连买四套门面，我们动用了近10位置业顾问，从客户、营销总监、开发商代表等各自角色扮演、明确分工，最终让客户确定下单。”

记者支招：实质上，无论是“雇托”还是“角色扮演”，同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策，从而使开发商有机可乘。购房者最应该做的，就是保持平常心，理性下单。

第二招：明确需求，提问有讲究

设计精美的广告经常是说得天花乱坠，“高大上”的样板间也是羡煞众人，而购房时置业顾问口中对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，一切的一切，让广大购房者无不在仅仅看到户型图的时候，就已经在心中编织出未来生活的美好画卷。

但是，问题往往出在这个时候。有一句话，叫做“呈现即梦碎”。市民邓女士就有着这种经历：“我是2011年在城北某楼盘买的房，当时接近6000元/平方米的单价，放在现在的乐山市场来看也是中高端小区的水准。但是，小区在临近交房的时候就暴露出诸多问题。最明显的是，开发商买房时宣称的使用‘同等于三菱电梯\’的承诺，却被偷梁换柱为某不知名的国内四流电梯，经常出现关人、滑梯现象。随后在业主维权和相关部门干预之后，电梯问题才得到处理。”而去年，乐山也发生多起业主维权的事件，记者了解到，业主与开发商矛盾的焦点，就是交房时与最初的宣传不一致。

记者支招：在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是保持冷静。购房者在选择房子的时候，一定要知道置业顾问的“答复”，同时注意，置业顾问的“承诺”，不能将其作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。

另一方面，购房者还应该通过多方面了解楼盘的区位、布局、组合、楼间距、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源、周边配套等；另一方面，针对具体价格、交房时间、入住条件、小区车位等，必须在购房合同中明确体现。

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