乐山“尾盘”生存现状调查：“声音不大动静不小”

精品尾盘也能依靠品质“逆袭”

精品尾盘也能依靠品质“逆袭”

■倪珉 文/图

天气渐渐转冷预示着寒冬将至，今年的“金九银十”也正式宣告散场。尽管今年九月的开局不尽如人意，但相对活跃的十月市场又让人略感宽慰，不少项目的销售业绩可圈可点，让乐山楼市在“寒风”中感到了一丝暖意。一方面，去年年底至今，宽松的货币政策和楼市政策使得市场上的购房需求被进一步释放；另一方面，库存的进一步去化使得乐山楼市整体趋稳。

同时，笔者也注意到，在这一波楼市小高潮中，除了曝光率较高的一众大盘迎来不错的成交之外；还有一批随着项目进入尾期而看似“淡出”视野的精品尾盘，却凭借自身优势四两拨千斤，同样在市场中分得了一杯羹。位于乐山高新区临江东路的江鳞御景项目就是其中的代表之一。

现场直击——“尾盘”能量不容小视

来自乐山市住房保障和房地产管理局最新发布的数据显示，今年10月份乐山全市商品房销售面积同比、环比大幅上涨；商品住房销售均价同比、环比保持平稳。在“量涨价稳”的市场利好面前，加之随着楼市年关的即将到来，开发商们更是加大了营销推广力度。而笔者手中的一份“10月乐山市中区商品住房销售排名”也显示，前十名尽数被邦泰国际社区、万华国际、时代青江、滟澜洲等大中型项目包揽，几乎鲜见小盘、尾盘们身影。

那么，这些项目的生存现状如何呢？据消息灵通的业内人士透露，上个月城南有个尾盘项目单月卖出了52套，目前正在冲刺春节前清盘的目标……今年，在鲜有热销新闻的乐山楼市，又是在重量级大盘“坐镇”的城南，竟然还有尾盘项目卖得这么好？

带着疑问，笔者来到了江鳞御景。据该项目相关负责人介绍，经过今年年中的一轮去化之后，仅剩160套左右的现房房源，而10月份就一鼓作气卖出了52套。“一方面，是得益于楼市新政的红利，不少客户纷纷赶在行政补贴优惠政策到期前，抢赶‘末班车\’；另一方面，项目现房呈现的过硬品质，中庭房源建面单价3000元/平方米左右，江景房源建面单价4200元/平方米左右的价格，也促使到访客户最终决定下单。”笔者了解到，该项目在国庆节最后一天搞了场小型活动，当天就卖出了9套，这样的销售力度就算是乐山楼市正值大热的项目也是羡慕不已。

奇葩现象——售楼人员竟全成了业主

在多年的走访中，热销项目见过不少。但是，在江鳞御景项目，笔者的“三观”却还是差点被颠覆：与其他楼盘为刺激销售人员买房而推出“分期首付”、“大打折扣”不同，江鳞御景10余名在今年9、10月份全新招聘的销售以及行销人员几乎全都成为了项目的业主。换作其他楼盘正在苦心策划如何卖房的楼盘，看到这一幕，估计也该“醉了”。

对于这幅在乐山楼市极具“颠覆式”的场景，该项目相关负责人说道：“其实我们此前就调整了全新的行销思路，即‘传统+深入’。比方说针对常规的行销，我们就采用\‘自主培训’的形式对每个行销人员进行了系统培训，从而让\‘单纯派单’转变为了\‘一对一讲解’，极高地提升了销售人员的执行力。所以，整个10月份我们只花费了数千元的营销费用，就取得了满意的销售成绩。”笔者也了解到，在这个过程中，销售人员也对项目有了更为细致的了解，他们最终转化成了业主，其实不奇怪。

“亮相、开盘、强销、持续销售再到尾盘销售，其实所谓的营销秘诀就是针对不同的节点制定对应的策略，再把常规动作做到极致，剩下的就是‘产品与市场\’的直接对话了。”该项目相关负责人说道。

热销秘诀——内外兼修回归产品本身

完美的一线江景生活，清幽的居住环境，优美的园林景观，对于乐山人来说，这无疑是最憧憬的生活梦想。而纵观乐山“头牌江景房”，必有江鳞御景一席之地。

作为造访者，笔者步入业已成型的大渡河南岸滨江长廊时，顿时觉得这里大不同于其他城市新区的喧嚣繁杂。据了解，笔者所处的临江东路，正是政府斥巨资打造的全景江岸线，景观完全呈现后将成为乐山一道亮丽的风景。精彩远不止于此，在大渡河一桥两侧将设计为沿江重要景观带，方案充分利用地形地貌，造型主要采用波浪元素，取名为“浪花朵朵”。

跟着感觉，笔者不自觉地向下游漫步着。当来到滨江长廊首站的江鳞御景，远眺乐山大佛之雄伟，近观大渡河之磅礴。不仅如此，该项目还倾情打造了澳洲风情园林，并与“浪花朵朵”形成“双公园”；同时，全区域便民窗口就在住户楼下，品牌超市成熟配套，交通站点即将落户。在大渡河一桥拓宽完成后，可以想象这里将迎来更多的关注度。

进入江鳞御景小区，笔者才了解到项目为何能达到“全满意度”的收房效果。万株生态植被下的鲜氧中庭，占地70亩却仅有2.0的容积率，带来了“超宽的楼间距+一线江景”的无压抑、无遮挡感受。拷问细节，更是无可挑剔：三菱电梯带来的安全平衡指数、小区停车场过硬的用材、花园护围高成本细节处理，据项目方初步估算，仅此三项，就比同档次小区高出一大截。再看户型，全明户型更是让业主告别压抑，次卧堪比主卧，享受型豪华景观，大尺寸舒居典范。

项目相关负责人告诉笔者：“和‘卖前景卖未来\’、‘配套正在规划中或正在建设中\’的‘玩概念\’不同，项目的生活配套都是实实在在看得到的。这也符合了项目回归产品本身的造盘理念。”

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