购房：8大房贷常识紧握在手

几乎每个购房者都是“房奴”，动辄十五、二十年甚至更长时间的还贷年限，2000元甚至更高的月还款额度，让一众房奴们压力山大。那么关于房贷的常识你又知道多少呢？将8大房贷常识紧握在手，轻松还贷不是梦。

选择等额还款就省事了吗？

根据西昌市房管局上半年的交易情况，记者了解到，大部分市民在购房时选择等额还款，殊不知即使是等额还款，还款额度也是会变的。很多人认为合同约定了还贷利率，又为了方便选择了等额还款，每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区，事实上，每年的还款金额都可能不一样。

房屋贷款利率一般有两个因素决定：基准利率和优惠利率。如果上一年度基准利率发生了调整，第二年的一月，每月还款金额也会调整；如果上一年度房贷优惠利率发生了调整，例如由七折调整到八折，每月还款金额也会发生调整。

对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭多数选择以这种方式还贷，但是其中利率的变化与还贷金额息息相关，因此购房者需要经常关注利率的调整，千万不要掉以轻心。

你选择银行 还是银行选择你

现在大多数楼盘都有自己合作的银行，购房者如果是第一次买房，那么能选择的贷款银行非常有限。比如，西昌市开发商开发的某楼盘已经在工行、建行办理好楼盘的准入了，那么购房者只能选择在这两个银行办理房贷业务。

如果购房者购买的是二手房，那么购房者可选择的贷款银行较多。购房者可以咨询多家银行，相比较哪家银行批复快、哪家银行放款先。购房者可以自行比较。

提前还款有必要吗？   

年末将至许多市民手头相对宽裕，不少还贷心切的房贷者，为提前还贷未雨绸缪。根据记者从西昌市多家银行了解到，许多房贷者都在咨询提前还款的相关事项。提前还款的方式分为：一次性付清（归还所有剩余贷款本金和利息），适合资金宽裕的购房者。

还款额度不变，缩短期限，不仅节省利息还能提前还完贷款。

期限不变，额度减少。借款人选择还款期限不变，利息支出是最多的。不过选择这种方式，借款人的负担是最轻的，每月几乎少支出近千元。

还有一种方式是提高还款额，缩短期限。这种方式最省利息，但是银行一般不给予办理。

提前还款的基本流程

提前还款的方式有两种，第一种部分还款：先去银行预约，填张申请单，约定还款时间，将钱存入，再去银行办理还款即可；第二种全部还款，进入领取房产证等流程，退保险，注销房屋抵押等。

一定要学会每月还款额的计算

贷款合同中都会有这这个等额还款的公式：

每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数次幂/[（1+月利率）还款月数次幂-1]

月利率＝年利率÷12

举个列子来说，假如购房者向银行办理房贷款20万，贷款期限是3年。逐月递减还款的方式，那么首月还款为1933.33元，每月递减4.58元，总支付利息132550.00元，本息合计332550.00元。

每月等额还款的方式，每月还款1502.94元，总支付利息160706.61元，本息合计360706.61元。

还款额方式不同，所还金额的差异也不同，购房者要根据自身实际情况来选择适合的还款方式。

不要选择大月提前还款

西昌市某银行业内人士提醒说：大月有31天，提前还款的利息按照日计算，算天数的时候会多算一天。日利率=年利率/360。但是一年有365天，按天计算会多交几天利息。

另外有一个问题需要购房者谨慎，如果你的发放贷款日不是还带日，发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

房贷是最优惠的融资方式

银行贷款、股票筹资、债券融资、典当融资都是各种融资的方式，其中包括了债务性融资和权益性融资。

房贷是最便宜的融资方式，不仅有利于规划个人理财。而且，能够担负房贷的时候，尽量使用房贷，让子的资金能够投放到更高投资回报的领域，大胆投资对个人真是很重要，同时房贷也能有效的降低通货膨胀的风险。

房贷越还越轻松

西昌市某银行业内人士说，相比传统的等额本息还款法和等额本金还款法，等额递增还款法和等额递减还款法更加新颖，可以满足客户多元化需求：对于在贷款前期还款能力较强，愿意多偿还贷款的客户，可选择等额递减还款方式，从而少负担利息总额；对于在贷款前期还款能力较弱，收入呈增长趋势的客户，可选择等额递增还款方式。

比如说在还了一段时间房贷后，经济收入出现了很高的增长，获得了一些意外的高收入，则可以直接存一笔钱选择一个合理的提前还贷方案，尤其是 房贷数额较大，利息支出较多，并且自身资金有大量闲余的情况下可以考虑提前还贷，不要怕这样 会影响资金使用，实际上这样的话，完全还贷后，你需要资金，可以抵押房产获取资金，即方便又灵活，还不用支付过高的利息。

文/本报记者 陈容

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