二手房需求旺，你住的小区值多少？

在新房市场持续火热的态势下，不少购房者开始关注二手房市场。图为柳北北面区域。 房龄小、学区优势大的房源很抢手。 典型楼盘二手房价格一览 （注：该数据由本报记者吴阿丽、莫梦雪、罗媛云、覃伊曼、龙利文收集）

□Text/记者黄璐Photo/何俊涛

房地产市场持续火热，二手房需求也增大。记者走访发现，今年上半年，尽管柳州二手房市场在供需方面与去年同期基本持平，但不少典型小区价格上涨速度已超过周边新房。业内指出，在政策变动不大、新增房源不多的当下，柳州二手房市场处于平稳期，随着未来一批高品质新房进入交易市场，未来二手房市场活跃度将持续走高。

现象

老房难售，热点房源靠抢

“今年二手房供需和去年差不多，变化不大，但价格倒是不断上涨。”诚泰房产阳光100分店相关负责人的一句话，概括了今年柳州二手房市场的情况。这个观点，得到了百度房产、海逸房产等多家中介公司的认同。

在广西百度房地产经纪有限责任公司总经理左斌看来，这样的市场情况，在一直平稳健康发展的柳州二手房市场里，基本处于常态。“前几年由于税费改革和房源上市交易时间的限制，曾引发了一批二手房需求爆发，而随着政策变动归于常态，市场又趋于平稳了。”左斌坦言。

记者走访发现，购房者对于新鲜的二手房需求更大，房源普遍为证刚满两年、电梯房、小区新。海逸房产河西分店相关负责人表示，这类房源如果学区优、地段佳、定价合理，基本一周内成功交易，因此长期剩下的，还是一些高房龄、疏于管理的步梯房。

值得注意的是，尽管个别小区二手房价格高于周边新房价格，但这种价格倒挂的现象并不普遍。业内人士指出，价格倒挂现象普遍出现在严格执行限价政策的一二线城市，柳州还没有出现诞生该情况的条件。

调查

城中最热，三房成为主力

记者调查发现，与新房市场一致，柳州二手房市场也存在区域需求分化的情况。在居柳州组织的问卷调查里明确显示，购房者对于城中区二手房需求最高，其次是柳南区和鱼峰区，这与前两年柳南区、鱼峰区占据需求前两位，城中区排第四位的情况有了较大的不同。

同时，购买二手房人群普遍追求三房房源，他们乐意以旧换新、以小换大、三世同堂。“新房单价太高，以我们现在的实力，最多能支付小两房的新房首付。”购房者何女士坦言，一家四口显然不能挤在70多平方米的房子里，目光转向二手市场成了必然。而在刚需客群的聚居地，两房房型也得到近四成购房者的关注。

值得注意的是，与前几年着重关注居住便利度不同，当下诸多二手房买家开始对小区物业服务、车位配比、园林绿化等提出了更高的要求，这与目前二手房需求逐渐从刚需为主，过渡为刚、改需持平的现状相一致。

而对学区有特殊需求的购房者们，则对二手房的要求降低很多，“买这里的房主要就是给孩子落好学区，不会是常住地。”购房者韦先生告诉记者。他刚刚交纳了一套二手房的首付，学区落在八中，房龄11年，无家具，更像是一个简装房，但成交价为9400元/平方米。不得不提的是，邻名校的房源，在价格上也呈现出户型越小，单价越贵的情况。

探因

学区主导，房屋新旧成重点

事实上，邻近名校的房源，无论是新房还是二手房，在柳州市场上一直处于供不应求，甚至“遭哄抢”的态势。辉煌地产柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示，即使市场处于低迷期，学区房依然热度不减。因此在二手房市场上，无论房源大小，学区房长久以来都是抢手的。

针对城中区受欢迎程度超越诸多老城区的现象，有业内人士分析，这一趋势在前几年已开始显现，主要取决于城中区河东片优质的居住环境已逐步兑现。

尽管一直以来，柳州二手房市场的发展走势与新房差别不大，但除了常规的地段、配套、人口密度、升值潜力外，一个区域二手房市场是否受欢迎，还取决于区域内房源的新旧程度。

世华地产第21号分店的工作人员举了个例子，尽管西江路东段区域与热闹的河东片距离相近，且周边临江、宜居，但基于区域内新房不多，可供选择的房源房龄都在20年以上，直接降低了人们对该区域的关注度。在柳南区最热的河西片，十一冶段、龙屯二区和河西一区、二区，也因为小区较为老旧，人们更愿意“搬出去”，而不是“买进来”。

趋势

过渡期后，活跃度或上升

老房无人问津，热点区域新鲜房源一房难求，现阶段的柳州二手房市场，似乎处在尴尬的“断档期”。在全国范围内，诸多专家对二手房市场持悲观情绪时，柳州的二手从业人员对这一行业却颇为看好。

“以前人们只选房，现在人们开始选小区了。”百度房产业务员小覃向记者感叹，前些年地段、配套成为二手房成交主导，如今，购房者开始指定选择某些小区的房源，而这类小区往往包含“电梯房”“优质物业服务”等关键词。

“目前，这类小区可流通的二手房源不多，但随着一批品质小区‘证满两年\’，这类房源供应将逐步增多。”柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升指出，且伴随着新年来新房供应呈现井喷，该类房源的供应比例或将在一个时间节点后，大于老旧小区，当过渡期一过，将极大地促进二手房这一存量市场的活跃度。

廖雅婕介绍，一个城市的房地产市场发展，往往是从新房市场开始的，当新房开发到一定的规模后，市场才会逐渐转向二手房市场。目前柳州房地产市场正从中阶走向高阶，未来二手市场活跃度看涨。

典型楼盘二手房价格一览

城区所在区域典型楼盘2016年均价（元/㎡）2017年均价（元/㎡）目前均价（元/㎡）周边新房均价（元/㎡）城中区龙城路片区金沙角1万1.1万1.5万暂无静兰片区碧园·大城小院680092001.08万1.35万河东中心区兆安·现代城680092001.08万1.2万河东中心区阳光100城市广场85001.07万1.14万1.3万鱼峰区屏山东片华庭苑7700850095001.1万~1.2万屏山东片屏山花苑7400840089001.1万~1.2万西江路东段白云小区5900725077509000左右水南片南亚名邸82501.05万1.11万1.2万左右马鞍片柳开馨苑700085008900暂无柳南区河西四桥头及西环东片金河湾6700700083008700河西四桥头及西环东片金绿洲6800740085008700柳太路东片柳工·颐华城6600780093009500旧机场片魅力首座6300710087009000柳北区白沙片保利·大江郡1万左右1.2万1.4万1.4万白沙片冠亚·蓝湾国际750090001.05万1.4万北雀路西片北城华府600070008600暂无柳江区张公岭片华韵上城5000680075007900柳东新区古亭山片区盛天龙湾6150668184947506会展片区正和城6156633871388009

（注：该数据由本报记者吴阿丽、莫梦雪、罗媛云、覃伊曼、龙利文收集）

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