求助！旧房换新房，我们家要怎么买才能最划算？搬好小板凳，先买or先卖大有讲究

家庭先卖旧房，还是先买新房更划算？ 目前契税执行政策 目前商贷执行政策

□Text/记者  罗俊彬   Photo/何俊涛

2017年，土地市场不断爆出高价地王、楼盘走量持续攀升、诸多楼盘坐地喊涨……在刚需一族加紧入市之时，换房一族更是在先买还是先卖的问题上纠结不已。房子究竟怎么买、卖更划算，还请您搬好小板凳，且听居柳州娓娓道来。

案例

小居换大房，这些问题好恼人

张女士一家此前一直居住在柳北的一套步梯房中，这是她名下的唯一住房，贷款尚未还清。随着孩子年龄的增长，2000年就购入的70平方米的两房无法满足家庭的需求。为了实现改需，张女士看中了一套约125平方米的四房，总价约100万元。那么，旧房和新房，是先买后卖还是先卖后买更划算呢？

事实上，不少换房族都有这样的困扰，从60、70平方米的小户型换成120平方米以上的改需新房，往往会受到时间差、花费差等问题影响。

算账

先卖后买减轻十余万元资金压力

方式一：先买后卖

若选择先买后卖，那么张女士的房子就不属于家庭唯一住房，而由于她打算购置的新房面积为125平方米，按照柳州现行的契税政策，建筑面积＞90平方米家庭二套住房按2%征收契税，则张女士需要支付契税约2万元。

由于贷款尚未还清，按照目前“认贷不认房”的政策，张女士欲购买的新居算作“二套房”，首付三成，而利率基本需要上浮10%。以此推算，张女士等额本息贷款20年需要支付的首付款为30万元，向银行贷款70万元，利息总额约为44.53万元，月供约5771.8元。

此外，若张女士计划先将首套房贷提前还清，则需要考虑到，首套房等额本息还款方式每月偿还的贷款本金与利息总和固定，月还款压力均衡，但各月所还本金和所还利息此消彼长。贷款后期偿还的本金多、利息少，也就是说此时张女士还的基本是自己的本金，并不划算。且若张女士在2000年办理贷款时享受的是优惠利率政策，此时提前还款并不划算，若还需支付提前还款的违约金，也会有一笔不小的支出。

方式二：先卖后买

若张女士先将旧房卖出，则新买的房屋属于其名下的唯一住房，需要交纳的税费较少。首先，旧居为2000年购入，而今已“证满两年”，免征营业税；再者其购新居属于面积＞90平方米的家庭唯一住房，契税为1.5%，则需要支付的契税为1.5万元。

先卖后买，则张女士购置的新房可按首套房获得贷款，即20%的首付，4.9%的基础利率。因此，以上述相同方式贷款需要支付首付款20万元，向银行贷款80万元，利息总额约为45.65万元，月供5235.6元。

这样的一笔账算下来，无论是税费还是月供，先卖后买的方式，可以让张女士一下子少了十余万元的支出。若只从花费考虑，建议购房者选用先卖后买的换房方式。但先卖后买，还得考虑解决旧房已售，新房未交付的时间差问题。

支招

过渡成本仍需考虑

●买、卖同步更便利

毋庸置疑，房屋的买卖两个步骤同时进行，是度过换房期最佳的选择。在萌生换房打算时，购房者就应该先做看房等工作，并且将旧房挂出，以保尽早进入旧房交易程序。目前，市面上二手住宅从挂出到售卖，一般需要预上2~3个月。

●先卖后租讲究技巧

即使购买现房，新房装修也需要花费几个月甚至更长的时间。此时，建议业主们跟买家协商，能达成办好相关手续的情况下推迟交房时间的协议自是最好，否则过渡期只能额外租房，增加花费。而购买期房的购房者，则更需要合理控制买房时间，否则过渡期的租金将会更多。

●先买后卖留意资金成本

毋庸赘言，先买后卖可以尽可能地避免住房更迭需要的时间差。但如此一来，购置新房的首付便会增加。在亲戚朋友不能帮忙凑足首付款的情况下，从商业银行等渠道通过抵押住房获得短期贷款周转也不失为一个方法。但就现行政策而言，上浮约40%的抵押贷款、消费性贷款，也是一笔不小的开支。

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