柳江商业发展格局小，社区商铺居多，缺乏大型商业综合体商战之中求突围，柳江风云何时起？

柳江新城将是未来商业发展的重要区域。 众多私人房对商业地产销售造成冲击。 柳江区主要在售的商业产品

□Text/记者 覃哲 Photo/何俊涛

自今年初撤县设区之后，柳江楼市的发展受到了明显刺激，获得了更多购房者的关注，但大多聚焦于住宅方面。在5月21日柳州毅德城举办了高调的招商新闻发布会之后，不少购房者转而将目光投向了柳江的商业上。柳江商业地产的现状如何，其发展又将面临什么挑战呢？

区域现状

商业地产规模小，商铺产品居多

当前，整个柳州楼市里，商业地产的产品类型还算齐全，商铺、公寓、写字楼均有。不过，居柳州记者走访发现，柳江区的商业地产不仅规模较小，产品类型也很单一，以商铺居多，公寓和写字楼非常少见。

值得一提的是，柳江商业地产的分布非常集中，主要位于文化宫广场和商贸街一带，其余大多零星分布在各个楼盘的社区之内。根据规划来看，未来恒大雅苑、柳江碧桂园、柳州毅德城等大型项目都会建设大型商业区，可以弥补区域缺乏商业综合体的现状。

柳江区的楼盘中有超过半数以上均规划有商铺，大多为临街社区商铺，目前还有5个楼盘剩余少量产品在售，价格在4000~4万元/平方米不等。另有部分楼盘的商铺产品只租不售。虽然当前库存少，但在未来，还有多盘计划推出商铺。

而公寓和写字楼在柳江的分布极少，已建成的仅有位于拉堡中心区，投入运营多年的恒信国际大厦。在今年春节后，昌龙苑曾推出130多套43平方米的公寓产品，均价约5000元/平方米，目前已全部售罄。已于今年首开的江隆金都和即将首开的华江苑在未来也将有公寓产品推出。此外，将于年中首开的通达·一品嘉园和老盘旗志·世纪新城项目，在未来都计划推出一整栋的商业写字楼。

面临挑战

私人房抢夺市场，缺乏产业支撑

对于柳江商业地产发展受限、分布不均的问题，业内人士也就一些关键因素进行了分析。

柳州市民森房地产经纪有限公司负责人江永潮认为，对于柳江商业地产产品的租售，冲击最大的就是当地分布众多的私人房。与商铺、写字楼和公寓相比，柳江的私人房不仅可以替代上述所有产品的功能，在性价比和可用空间等方面也具备很大优势，因此很多当地居民会选择购买私人房进行商用，而不会考虑楼盘推出的商业产品。

除此之外，柳江金隆房地产咨询有限公司总经理孔智敏认为，缺乏支柱产业、人口和消费市场不足、租金高涨等也是柳江商业地产发展面临的几大阻碍。首先，柳江区原县城没有足够的人口基数和市场，在难以吸引大型企业进驻的同时又缺乏本土的支柱产业，未能形成一定的金融和服务业规模，多以个体散户经营居多，导致招聘的岗位较少，对写字楼的需求也不高。

孔智敏补充说道，在商铺的购买力和售价下降的趋势下，租金却以每年5％~10％的比例递增，而传统商业卖场又受电商冲击导致销售额明显降低，让商铺经营者承担着很大压力。同时，当地分布密集的私人旅舍对公寓产品来说也是一大冲击。交易税率高、产权年限短、不能落户口和挂靠学区、水电费用高等短板也是公寓发展销售受限的重要因素。

发展建议

以租代售更实际，依托电商谋发展

对于当前柳江商业地产市场发展遇到的瓶颈，虽然短期之内难以一一克服，但部分业内人士也提出了一些具有可行性的建议。

第一，以租代售更实际。旗志·世纪新城项目副总经理谭景宁认为，从整体来看很多楼盘的商铺销售情况都不太理想，也暂时没有很大的升值空间。因此，商铺出租要比销售更受欢迎，开发商可以等待日后升值空间提高之后再择机出售。

第二，宣传写字楼优势。通达·一品嘉园项目负责人刘瑜认为，凭借柳江撤县设区之后的政策利好，区域的发展受到越来越多的关注，通过各方努力将会吸引到更多的优秀企业和人才进驻。届时，区域当前大量由私人房改造的门面已难以适应洽谈业务和团队工作的要求，在加大宣传写字楼的优势之后，产品的市场需求将会获得明显提升。

第三，借助电商发展趋势。据孔智敏介绍，在柳江区的拉堡镇和基隆开发区等地，由于人口十分密集、流动性较大，对公寓和旅馆有很大的市场需求，每逢周末和节假日，拉堡镇的的酒店旅馆客流爆满是常态。相对于区域当前占据多数的私人小旅馆而言，酒店式公寓凭借较好的居住环境和服务品质，具有不错的发展前景，投资者可以考虑借助互联网和电商的发展趋势进行宣传和运营推广。

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