副总编辑 周红燕
近期柳州楼市一热点事件引发各方高度关注,即6月28日上午的“抢地风波”,不仅引来了12家品牌房企竞价,现场充满浓重的火药味,而且其最终拍出超7000元/平方米的楼面地价,更令人瞩目。
当天,包括金科、碧桂园、彰泰、龙光等12家房企参与了竞拍,在历经2个多小时的激烈角逐后,碧桂园突出重围,以19.41亿元竞得当天出让的两宗地块。其中一宗P(2017)26号地块竞得总价为16亿元,溢价率为135.64%,楼面地价为7357.08元/平方米,是继彰泰拍出7607元/平方米的地块楼面单价后,楼面地价再次破“7”。
相关资料显示,P(2017)26号地块位于沿江路东侧鹧鸪江桥头西侧,出让面积102664.48平方米(合154亩),起始价6.79亿元,地块为商服用地。该地块又分为A、B、C三块地,其中A地块68262.17平方米(合102.39亩),1.5≤容积率≤2.5;B地块18464.14平方米(合27.7亩),1.2≤容积率≤1.5;C地块15938.17平方米(合23.91亩)。
根据地块竞得价,加上建安成本,税费、其他费用等进行估算(一般情况下地价占30%,建安成本30%,税费10%,其他10%,开发商利润20%),如果要盈利,其产品入市价至少要1.2万元/平方米以上。单看房价,也许购房者不会觉得特别高,但结合地块位置,这个价是高还是低,元芳你怎么看?
高地价的出现,势必会让人联想到房价。今年以来,柳州各区域地价屡创新高,如今年2月8日,彰泰集团以7607元/平方米楼面地价拿下东环路与文兴路交汇处西南角P(2017)1号地块,刷新当时柳州土地单价最高纪录;3月29日,碧桂园(广西盛享碧桂园有限公司)以总价8.54亿元、楼面地价3608.40元/平方米,成功拿下位于柳东新区会展南路与南寨路交叉口西北角地块,刷新柳东楼面地价纪录;4月11日,融创地产以3.62亿元摘下柳南旧机场一宗地块,楼面地价4401.48元/平方米,刷新片区楼面地价……
地价一次次被刷新,房价也不停地跟着往上走。很明显的表现就是,在这些区域新单价“地王”拍出不久,不少有量在售的楼盘蹭热点也罢,表决心也好,立马以类似“地价已到XX了,再不买XX的房,就马上涨价”的广告语进行宣传。实际上,今年以来,柳州多个楼盘价格连续上调,最大涨幅超2000元/平方米。即使是这样,这些项目的房子依然处于供不应求状态。
需求旺盛,地价走高,建材价格上涨导致的建安成本提高、税金比例高等因素,如果你仍旧单纯地期待房价走低,真的不现实。特别是在柳州这样的三线城市,在供需平衡或供不应求的情况下,期望房价变低一点,就更不现实。
居柳州统计,2017年1~6月柳州住宅新品供应量8000多套(以100平方米/每套计算,约80万平方米),销量1.2万套(以100平方米/每套计算,约120万平方米)。这样的供销数据说明什么?我想你肯定明白。
大家都知道,在市场经济环境下,一旦某类产品出现供不应求,其价格肯定不会跌,甚至还会持续上涨。因此,结合柳州目前楼市发展速度及购房需求来看,期盼柳州楼盘价格下降的可能性不大。
另外,根据广西统计局发布的《2016年广西人口发展变化简析》,柳州2016年城镇常住人口249.44万,较2015年增涨0.9%,即2.2万人/年左右,若按照人均住房面积30平方米/人计算,每年的住房需求至少达60万平方米才能满足。当然,这其中并非所有新增人员都会买房。之所以将这个数据罗列出来,主要是告诉大家,人口增长,需求肯定也随之增长。假如市场供应赶不上购房需求增长,房源供不应求,房价是涨是跌就很明显了。
当然,在政策影响下,下半年楼市会有一定变化。中国银行发布的《2017年三季度经济金融展望报告》,预计今年下半年楼市整体还将继续降温,调整周期也将持续。一方面,刚性需求和部分改善性需求已在前期得以释放,在调控趋严、房价松动的背景下,居民观望情绪上升,购房意愿下降。另一方面,此轮调控对投资性购房起到了抑制作用,投资性和改善性需求的释放将有所放慢。
结合柳州情况来看,下半年多个楼盘集中放量,在政策调控下,购房需求受一定约束,楼盘为抢占市场,会借用各种具有吸引力的营销方式,吸引目标客户。就价格而言,优惠力度较上半年可能会稍微变大,但直接降价可能性不大,毕竟地价成本和各种成本摆在那,面粉贵了,你让面包怎么便宜?
(注:本文观点仅为个人观点,不代表《南国城报·居柳州》立场)
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