小区改规划，业主可SayNo？若开发商存在虚假宣传，业主可诉诸法院

小区改规划，业主有权在相关部门公示期内提意见。

□Text/记者龙利文韦玄芝Photo/何俊涛

“早知道楼下正对门就是垃圾站、没有什么绿化，我们怎么会买这里的房！”近期，柳东新区某小区业主一肚子委屈，临近交房才发现小区里要建垃圾站、小区绿化率也改了。无独有偶，近日城中区某楼盘也因楼下建起了垃圾中转站，引起了业主的抗议。这几年，柳州一些小区因为开发商规划变更而引起矛盾不在少数，那么，对于小区规划变更或已成事实，业主应该怎么办？

声音：开发商隐瞒营销，业主不知情

上述柳东新区楼盘投诉的业主介绍，开发商已延期交房数月，最令业主们无法接受的是，房开竟然在小区旁设置一个垃圾站。早在2014年，他们买房时，平面图上展示所买楼盘楼下是一片花园绿地，售楼小姐并没有告知业主说此处要建垃圾站。如今即将交房才发现，垃圾站已在建中，就位于单元楼的正对面，小区地下停车场进出口的正对面。

业主担心，垃圾站建在旁边，会破坏小区环境，影响居民正常生活，甚至危及身体健康。“况且斜对面还有一个幼儿园。”业主李女士介绍。

除此，居柳州记者也接到了城中区某楼盘业主陈先生的反映说：“销售阶段开发商有所隐瞒，交房时才发现旁边多了一个垃圾站，去询问时说规划里面都有，但我们业主之前却毫不知情。”陈先生说，交房时才知情，这令很多业主感到气愤。

随后，居柳州记者查阅规划局网站，发现这两个楼盘在公示规划总平图显示，项目的确都有垃圾站的规划。“像建垃圾站的规划，开发商在规划总平图里面都有显示发布，但实际情况很多业主在之前都没有留意，事后发现有此规划影响到了自身利益。但开发商在建位于项目附近规划里公共设施，也是为了履行企业的社会责任。”从事多年房地产销售的一位业内人士分析说道。

部门：公示是希望大家来提意见

居柳州记者就上述问题，咨询了柳州市规划局相关工作人员了解到，在相关楼盘规划公布之前都有一个公示期，如今开发商的销售节点提前，一般公示的时间也会几近同步，购房者可在规划局网站上查询其相关规划。

规划局也对公示期间市民的反馈意见也至关重要。为了保证业主和开发商两者利益的双赢，规划局建议开发商尽量在楼盘销售前完成好所有的修改。在提出修改之前，要确保方案是利于资源调配的优化，而且不能损害业主的利益（即使有损害也要作出相应合理的补偿），这样才能达到双赢。

“对于业主来说，我们也希望能够客观理性地对待开发商的修改申请，对于修改方案不要持先入为主、全盘否定的态度，看到公示时可以先多咨询规划部门或者开发商，看看具体的修改涉及到哪些地方，是否真的影响到自身的利益，然后再理性地表达诉求。”柳州市规划局相关负责人谈到，不少市民以为公示就是批准修改了，但事实上公示就是希望大家来提意见。

建议：购房前注意规划及合同

“购房者在购房初期，应详细了解项目关于小区的具体规划，在售楼部踩盘时需看清沙盘上所标识的所有建筑物及配套，有不理解的可当场向置业顾问询问清楚。日后待小区全面交付使用时，再对比规划及沙盘看是否相符，若发现规划被更改，最好连同其他业主一起了解事情真相，必要时运用法律手段进行维权。”广西同众房地产投资顾问有限公司副总经理张洋建议道。

记者走访多个售楼部发现，不少项目都会在显眼位置张贴“项目红线外不利因素”，业内人士建议，购房者应仔细查看上面的内容。

另外，“根据《物权法》第七十六条规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施，‘应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意\’。另外《城乡规划法》规定，小区规划确需修改的，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。”广西银正律师事务所郭子钰律师表示，但对其开发商隐瞒营销，业主在签购房合同时，要仔细阅读合同，关注当中的免责条款是否提到后期规划与前期宣传不符时的免责，以便及时修改合同。

“如果在一个流程合法的规划更改通过，业主同意并签字购房合同之后，还有业主对此有异议的话，只能尝试通过法律途径来解决，如果认为开发商涉及虚假宣传则应当向工商或住建部门反映。”柳州市规划局工作人员表示。

多读一点：相关法规

《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

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