成交下降，利率高浮，前景不明二手楼市提前迎“寒冬”

一手市场降温明显，二手市场也提前迎来了“寒冬”。

□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛

北景

1.合肥二手房均价连续4个月回落：2018年以来，合肥二手房价格涨幅较快，在连涨5个月之后，8月份开始已经连续跌了4个月。据安居客数据显示：合肥12月二手房均价14322元/㎡，环比上月下跌0.67%。

2.深圳二手房成交不降反升：11月，深圳全市成交二手住宅成交4175套，较10月增长一成。

3.临近年底，南京二手房市场整体低迷，有的板块房价连降三月，成交依旧寥寥无几。

目前，在房地产市场上，一手楼市正在经历着楼市寒冬的“中级阶段”，成交下跌，价格暗降，同样举足轻重的二手楼市也正在经历着年末市场的惨淡时期。那么，柳州的二手楼市现阶段的境况又是怎样的呢？

现象

显著下跌，区域差异明显

近一个月以来，二手楼市成交下滑趋势较为明显，记者从百度房产等多家二手房中介了解到，11月，整个柳州二手房成交量大约在1500套，比起之前1个月成交2100~2200套的数量，下跌约30%。据了解，在10月份以前，楼市较好的时候，每个月上旬房屋成交的套数都能与现在一整个月的成交持平。有中介称，以往到了年末，成交是会有一定下跌，但今年的时间比去年提前了近2个月。

百度房地产经济有限责任公司区域总监原文君表示，从区域分布来看，二手房成交量变化最大的是河东的高新区一带，由于房子价格基数大，总价高，所以市场一不好，就基本卖不动，不仅是成交，价格上也很容易有大幅度浮动。而柳南、柳北一带的二手房则不一样，常年都保持着较为稳定的数据，很少有特别的变化。

另一家二手房中介冠世地产店长熊瑞表示，这两个月，二手房市场成交量同比去年下降不少。从前楼市大好的时候，基本都是卖方市场，只要有房子，中介都在做买家的思想工作；而现在，中介基本都在做卖家的思想工作，说服卖家降价。

探因

政策和楼市周期双重影响

熊瑞表示，因为政策调控加上银行利率上浮太高，导致二手房成交下降。首先，政策收紧银行贷款困难是影响二手楼市成交的重要因素。早在今年8月，居柳州就调查过银行二手房贷款的政策：二手房贷款利率上浮40%~60%不等；同时贷款条件十分严苛，不仅对二手房屋的年限和条件有严格要求，也对购房者本身的资质有诸多限制；有多家银行因为额度不够已经暂停发放二手房贷款。购房者只能无可奈何，对二手房望而止步。

其次，原文君认为，现在市场的不景气也是受到全国楼市的“寒流”影响。柳州市场常常比一二线城市反应慢上许多，很多地方的楼市下跌了很久甚至已经复苏了，柳州才开始下跌。现在柳州就是这样的情况。今年9~10月，柳州二手楼市开始走下坡路，以往这种现象会晚来两个月。而购房者基本都是买涨不买跌，看到楼市在跌，大家都会持币观望。只有少部分人是觉得价格跌到合适了就入手了。

第三，两位业内人士都认为，房价增长过快也是造成二手房成交量下跌的原因。用通俗一点的话来说，柳州人一个月工资基本上也就五千块，现在房价这么高，许多人即使首付付得起，月供也是还不起的。所以，如果房价飞涨而工资水平始终涨不上去的时候，自然有许多人买不起房了，成交量就会下跌。

另外，原文君认为，年末至新年期间，不少人急需用现钱，会尽量使手头上保有可流动资金，避免在年底有购房等大额支出。

后市

前景不明，需看政策导向

关于这波二手房的“楼市寒潮”会持续多久，原文君表示，一切要以国家政策为主，如果明年政策有所放松，市场会很快回暖起来。而按照以往二手房市场的周期来看，每年的12月到第二年的3月份是二手房市场周期性的淡季，但从3月份开始，成交量就会慢慢回温，市场逐渐就会热起来。但既然今年底“寒流”提前来了，明年是否会像以往一样寒潮3月份就离开，现在还不是很明朗。

当然，这些业内人士也提到，房价不可能一直跌，更不可能大跌，基本上都是微调。因为，现在许多人购房时基本都是向银行贷款，如果房价下跌厉害，价值已经和银行拍卖出去的价格一致，那么市民就会选择不还贷款，宁愿让银行拍卖掉这套房产。

另外，业内人士也提到，二手房价格和成交较为稳定的房源多是学区房，即使外部环境变化，这些房屋受追捧的程度也一样高涨，另外就是市中心基本没有一手新盘推出的地段，二手房仍然会受到购房者的青睐，这一类的二手房也更为保值，不会因为市场环境的变化而价值受到影响。

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