逾期交房天数该如何算？市中级人民法院以案释法做指导性案例

记者 李澜 通讯员 孙书文

生活中，逾期交房的现象屡见不鲜，不少购房者会通过法律途径来维护自身的合法权益。然而，究竟应该怎样确定逾期交房的截止日期呢？市某房地产开发有限公司与孟先生的官司就遇到了这样的问题。2018年，市中级人民法院在二审中综合运用社会生活中的经验法则方法，确立了符合市场规律和大众心理的逾期交房截止日期及违约金计算标准，使判决结果更加合法合理，而该案也成为了同类案件中的指导性案例。

【基本案情】

市某房地产开发有限公司与孟先生签订的一份《商品房买卖合同》约定：房开公司应当在2016年5月31日前，将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付孟先生使用，如遇气象部门的气象记录柳州市区24小时中降水连续4小时或累计达到6小时的，房开公司可据实予以延期。

2016年7月30日，涉案商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。2016年9月26日，孟先生与房开公司签署《房屋交接书》。2017年8月29日，房开公司取得竣工验收备案表。

孟先生向一审法院提出诉请：房开公司应支付逾期违约金82751元（从2016年6月1日起算至2017年8月29日，共455天）。

一审法院经审理认为，按照合同约定，房开公司逾期交房天数应从合同约定交房的次日计算至取得工程竣工验收备案证明的2017年8月29日止，再扣除符合合同约定的降雨天数13天，即442天，遂判决房开公司向孟先生支付逾期交房违约金80387元。

房开公司提出上诉，认为逾期交房违约金计算至孟先生实际收房之日止。

市中级人民法院经审理认为，本案的争议是逾期交房的截止日期如何确定。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，本案争议房屋于2016年7月30日通过了五方验收合格后即符合法定交房条件，且孟先生于2016年9月26日在《房屋交接书》上签字并领取了房屋钥匙，目前亦没有证据证实争议房屋交房后出现质量问题，因此可认定房开公司履行了交房义务。如因未取得《工程竣工验收备案表》导致延迟办理房产证等情况，孟先生可另行主张逾期办证违约责任或其他相应损失。因此法院认为房开公司逾期交房截止日期应为2016年9月26日，再扣除符合合同约定的降雨天数13天，共计105天。最终，市中级法院判决房开公司向孟先生支付逾期交房违约金12731元。

【典型意义】

本判决是基于商品房买卖合同产生的典型请求逾期交房违约金民事纠纷的二审判决。在计算逾期交房天数时应当如何确定该期间的截止日期这一问题上，由于相关法律规定不明确，没有统一认定规范，审判实务中难免会存在不同认识。一审认定房开公司取得《竣工验收备案表》之日作为计算逾期交房天数的截止日期，导致判决后房开公司上诉。二审则从《建设工程质量管理条例》的相关规定出发，密切结合商品房交易的规律和特点，综合运用社会生活中的经验法则方法，确立了符合市场规律和大众心理的违约金计算标准，判决结果更加合法合理。该案的判决充分体现了优秀的法律适用能力和水平，是一篇优秀的法律文书和指导案例。

【人大代表、政协委员点评】

自治区十三届人大代表、东风柳州汽车有限公司车架车间QCD推进员蒙勇：

在选择是以获得《竣工验收备案表》的日期作为交房日，还是以通过了五方验收合格后，在《房屋交接书》上签字并领取了房屋钥匙作为交房日的问题上，二审承办法院从实际出发，结合《建设工程质量管理条例》的相关规定和商品房交易的规律特点，依据事实作出了合法合理的判决，为日后类似案件的处理提供了很好的参考指导意见。该案依据事实而做的判决正是贯彻“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”司法理念的体现，也让人感受到了承办法官对法律的灵活运用以及坚持公正司法，为社会稳定和谐所作出的努力。

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