2019年，酒城楼市六大猜想

2018年是泸州房地产市场风云变幻的一年，从上半年的高暖到下半年的冷清，市场走势就像坐“过山车”一样刺激，牵动着众多购房者的心。

如今2018年已然翻篇，酒城楼市也已在“寒冬”中收官。2019年又将开启怎样的“新篇章”？业内又有怎样的预判？在此不妨做个大胆的猜想。

◎ 川江都市报记者 屈德辉 文/图

猜想一：调控温和放松，“一城一策”或成关键词

据不完全统计，在过去的2018年，全国各地调控多达438次，成为楼市调控最频繁的一年，一线城市五限、二线城市四限常态化。2018 年 12 月 19 日至 21 日期间召开的中央经济工作会议，在部署 2019 年经济工作重点时，明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导。这意味着虽然2019年仍然是继续坚持房住不炒，并没有放松房地产的迹象，但不同城市根据实际情况或将有局部松动，五限中的限价、限售、限签力度可能会有松绑。

近期，就有个别城市开始对房地产调控措施进行微调：广州各区逐步取消限价，山东菏泽取消限售，广州取消公寓限购，珠海降低购房门槛，杭州购房社保放松……政策调控已出现松动，人们不禁猜测：接下来，限购和限贷两大调控利器，是否也会松绑？

有业内人士分析，客观来说，取消限价限售，可能会陆续有其他城市跟进，但全面松绑限购限贷的可能性很小，因为，“房住不炒”仍然是当前楼市的主旋律。从目前政策松动的城市来看，这些都是地方政府结合本地实际情况作出调整的自主行为，没有触及“房住不炒”的底线，符合“因城施策、分类指导”的思路。

据有关报道，从去年年底至今，已有多地微调房地产政策，其中1月24日，长沙公开表示开展“一城一策”试点，而调整或有意调整楼市调控政策的地区已达到11个。“一城一策”或将成为各省市楼市调控的关键词。

尽管目前的政策变化与泸州楼市没有直接关系，但大环境的改变对市场预期的判断却不容忽视。

猜想二：供应持续增量，供过于求渐成市场定局

“去年上半年，市面上在售的新盘都非常少，很多盘还要靠抢，完全是卖方市场。而现在，新盘扎堆上市，购房者却观望情绪浓厚，新盘蓄客量和去化率一般，市场逐渐转换成了买方市场。”有业内人士称，从去年下半年开始，随着众多新项目开盘亮相，泸州楼市供应量激增。

按土地交付之日起1年内开工、开工之日起两、三年内竣工要求，去年上半年土地市场的放量，使今年泸州楼市的开盘项目和新房供应依然增量明显。这对各开发商而言，众多新楼盘蜂拥入市，会造成竞争压力的加大，特别是城西、城北和沙茜三大片区，均有可能出现上十个楼盘齐头并进的场面。

从2018年年底开始，众多楼盘的供货量已经超过市场需求，再加上今年众多纯新盘的冲击，新房放量、供应过剩几成定局。另一方面，这些名企、新盘亮相，也给市民置业带来了更多的选择。

猜想三：需求后劲不足，泸州楼市需要休养生息

从2015年下半年开始，酒城楼市成交量迅速回暖，业内人士都把这种现象归结为此前压抑的需求集中释放。而从此后两年多时间泸州楼市持续放量的情况来看，这种需求已经被过度放大了。

疯狂放量的背后也有一个隐患，就是过度消耗客户资源，可能导致后期楼市购买力的下降。正如一位业内人士感叹说，“市场需求的成长也需要时间，特别是刚需，有购房资格的人暂时也都买得差不多了，楼市也需‘休养生息’。”

2018年下半年，酒城楼市风云忽变，市场迅速陷入低迷。“从市场冷清的现状分析，是需求大量被消耗了。”有业界人士认为，其实从去年“金九银十”的表现来看，泸州楼市需求透支、后劲不足的效应就已经显现。“而市场需求的恢复并非十天半月的事，尤其是在房价高企的情况下，从市场需求的这个角度来讲，泸州楼市的‘冬天’才刚刚开始。”

有业内人士评论，不仅购房需求透支严重，房价透支也很明显，买房人能不能接受将会对市场进行重大考验。“这在楼市调整期，更需要时间来消化透支的价格；同时在高走的房价面前，越来越理性的消费者或重回观望。”

猜想四：市场观望持续，房企竞争将愈演愈烈

随着供求关系和市场大环境的改变，泸州楼市整体热度下滑已是不争的事实。正如一位网友所说：“泸州楼市量价齐升的局面不可能长久持续，市场风向已有所转变。”

一方面是前两年放量销售后当前市场购买力有限；另一方面，房价的高位运行和二套房购房门槛的提高，对改善性需求的经济和心理承受也都是一种考验。在这样的市场环境下，购房者完全没有必要急着买房。

近两年来，与销量一起持续上行的，还有房价。“无论是土地市场、还是房市，均已是‘高处不胜寒’，房价的上涨或将阻碍后续的成交放量。

从历史经验来看也是如此，在经过2007年、2013年的疯狂之后，2008年、2014年泸州楼市包括土地市场都陷入萧条。

从春节前后这段日子来看，大多数楼盘售楼部门庭冷落，前来看房的人稀少；即便有些项目推出了促销优惠，市场反应也不尽人意。

购买欲望缩减，观望情绪加重，在客户不多的情况下，各房企的“价格白刃战”会愈演愈烈。

猜想五：从防涨到防跌，酒城房价将回落趋稳

在 2018 年年底举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部指出，2019 年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。由此可见，2019年最重要的任务是稳楼市。所谓稳楼市，既要防止房价大涨，又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务，都是遏制房价上涨，那么如今的重点，已经换成“防范房价大跌”。

有业内人士认为，三四线城市仍将继续调整。三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017至2018年，三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，客观上也有调整的需要。

另一方面，供应量多了，房价也就稳了。供给与需求是理论基石，普通的产品价格离不开供需关系，房子作为产品，其价格也同样受供需影响。从这个意义上讲，泸州房价或会出现短期回落。

从当前市场表现来看，泸州楼市的高品质项目在短期内出现暴增，但其所面向的客群增长速度相对较慢，因此泸州楼市很快就出现了供过于求的现象。这对供方市场是一个严峻的考验，尤其是新项目比较集中的区域，竞争会比较激烈，不排除个别开发商将通过价格让利等促销方式吸引购房者入市购房。

因此，业内预计2019年上半年，大部分城市的房价会出现缓慢的下滑，泸州也难例外，这是承接2018下半年的趋势。下半年的房价走向如何，则要看政策和市场走向。

猜想六：土地市场调整，开发商拿地热情不高

与住房市场一样，2018年泸州的土地市场同样呈现出先热后冷的行情。去年上半年，在商品住宅市场量价齐升的背景下，开发商在泸州土地市场疯狂拿地，高溢价现象频现。进入到下半年，土地市场低溢价、流拍又成为主流，供求两端都大幅减少，土地市场迅速变得冷清起来。

“疯狂之后往往就是市场调整期，所以盲目追求价格指数，盲目介入过热的市场，是楼市失败者共同的原因之一。”有业内人士曾对此表示，“近两年房地产市场量价的回升和反涨，主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判。”

而当前，商品住房市场供过于求、预期看淡的现状，必将影响开发商的拿地热情。2019年的上半年，泸州土地市场或继续延续2018下半年的趋势。

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