三权分置唤醒沉睡宅基地彭山乡村老宅变身民宿 春节假期日进万元彭山区已向农业部申请改革试点，全面盘活闲置农房

三权分置唤醒沉睡宅基地彭山区已向农业部申请改革试点，全面盘活闲置农房 彭山乡村老宅变身民宿。

2017年12月，不少游人到盘桓小筑游览。

2月28日，眉山市彭山区江口镇双江村半山腰上，浅灰色外墙、原木装饰、十米层高的川西风格客栈，在村里格外显眼。站在大院内，山下的岷江尽收眼底，江口沉银遗址二期考古现场清晰可见。很难想象，几年前，这里还是破旧的老宅，被不少进城的村民闲置。

这里是当地率先尝试宅基地三权分置的村子。两年前，7户当地村民自愿有偿退出3.7亩的宅基地，被企业主姜凌云“收入囊中”，建成了名为盘桓小筑的旅游客栈。春节期间，人来人往，一天有上万元的收入。

就在28日这天，据央视网消息，全国首例宅基地“三权分置”登记证在安徽颁发。

千里之外的彭山，宅基地也在不断唤醒。2016年起，彭山通过有偿自愿退出、租赁、入股联营等形式，盘活闲置农房。去年10月，彭山区已向农业部提交包括“宅基地三权分置（所有权、资格权、经营权）”的多项改革试点申请，彭山区农牧局局长张鸿涛对此表示，“很快，批复就能下来了。”

案例

老宅闲置两年

自愿退出卖了22万

47岁的双江村村民胡永林，10多年前就和妻子进了城，开起了理发店。挣了钱，两口子早早在彭山城区购买了商品房。四年前，胡永林将身体不好的母亲，接到城里一起住。长达两年的时间内，村里的老宅一直处于荒废状态。

和胡永林情况类似的村民，还有几十户。由于双江村交通不便、地处丘陵，当地人收入一直不高。这些村民转而到城里务工买房，几乎不再回来居住，土地要么流转出去，要么“甩”给其他村民耕种。

2014年，彭山区被国务院确定为全国第二批34个农村改革试验区之一，拿到了探索“农村宅基地有偿退出”的破冰资格。

2016年，听说可以申请将宅基地有偿退出，胡永林第一个报了名，而后，包括胡永林在内的7户农户提交了自愿有偿退出宅基地申请。

申请将宅基地自愿退出后，双江村委托彭山区正兴农业发展投资有限公司（下称“正兴农业”）进行收储。包括胡永林的宅基地在内，7户村民退出共3.7亩的宅基地，全部被企业主姜凌云“收入囊中”，集体发展民宿旅游。

胡永林获得了22万元的退出补偿。他用这些钱又在城里买了套房，作为儿子的婚房。

“这是第一次尝试，我们对村民方和企业方都进行了充分了解。”正兴农业董事长邓斌说，为规避村民退出宅基地后无房居住的情况，退出时还特别要求出示已购买商品房等的相关证明。另外，彭山区还规定，如果招拍挂的出让价格高于挂牌价格，超出的70%返还给村集体。

前景

超3成农房待“唤醒”

盘活后将带来巨额投资

“山下就是江口沉银，旁边就是彭祖仙山，如果搞旅游，这个地方一定可以成为热点！”老家就在江口镇双江村的姜凌云，自小听着张献忠江口沉银的故事长大，前几年，他在村里流转了150余亩林地，但受困于土地不能办证，修房搞旅游的梦想一直难以达成。

彭山区农牧局局长张鸿涛说，在现有法律框架下，宅基地不具备物权的流通属性，法律规定其不得上市交易，而只能在集体内部转让。伴随而来的问题是，农民手中的老宅由于不可流动，没有价值，工商资本由于没有法律保障，又不敢下乡。不少老宅长期闲置，变成“沉睡的宝藏”。

2015年，彭山区政协对6个乡镇8个村54个农业社进行入户调查。6260户农户中，农房闲置达到1126户、完全闲置率达18%，大部分闲置率达34%，户均闲置房屋占地面积210平方米、总面积达到23.646万平方米。

调研还发现，如能盘活全区闲置宅基地，每1个村就可带动5亿元左右的乡村旅游等新型服务业新增社会投资。届时，城市市民下乡、农村能人返乡，农村凋敝现象将逐步得到改善。

几经讨论斟酌，彭山区通过区国有平台公司——正兴农业进行收储，再到农村产权交易所挂牌上市，对接乡村旅游项目。这样既解决了资金来源问题，又为乡村带来了发展机遇。

通过招拍挂程序获得宅基地的企业，将获得产权明晰的经营性集体建设用地，颁发集体建设用地土地使用权证，使用年限为40年。邓斌说，为了确保引入的三产旅游项目不变味不走形，在办理产权时均是按照整体项目申报，不能分割。此外，还要定期从税务、流水等多个方面进行追踪。

政策

“三权分置”改革

可破解“人财两空”难题

不仅是宅基地自愿退出，租赁、入股联营等方式也应运而生，成为“唤醒”宅基地的秘诀。

离双江村10多公里的公义镇马林村，将搬迁房建在了四川首个农业嘉年华主题园区——眉山农业嘉年华旁边。16户搬迁户，将空置出的70平米房屋，租赁给了正兴公司。通过统一装修，民居变旅居，变身名为“田野里”的乡村酒店。

按照合同约定，正兴公司与农户达成10年约定。前3年每年支付租金4000元；第4年到第6年，年租金5000元；最后4年，年租金6000元。“我们采取多种方式，供老百姓自愿选择，最终让闲置资产活起来。”

不光是资金的涌入，人才下乡也变成现实。甘肃来的民宿管理经理人阿甘，成为了彭山的创业明星，授课交流成了常态。“以前彭山没有这方面的人才，如果要东游到浙江一带，花费至少6000元以上。”张鸿涛说，正在规划的青竹沟民宿项目，更是计划聘请著名建筑师刘家琨做全面设计。“唤醒宅基地前，你根本不可能把这种大师级的人物和彭山的小村子联系到一起。”

张鸿涛说，对彭山闲置宅基地的初步“唤醒”，虽然有一定的成绩，但随着改革的深入，还需要更全面的政策法规支撑。“改革不能单兵深入，而要全面推进。不然就像有个橡皮筋在身上一样，走得越远，越容易被拉回来。”

2017年10月，彭山区已向农业部提交包括“宅基地三权分置（所有权、资格权、经营权）”的多项改革试点申请。张鸿涛说，“很快，批复就能下来了。”

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