一步到位 把握是关键

首次一步到位之地段篇：背靠大树好乘凉

选购原则：尽量买入与所在区域内大型商业中心临近的楼盘。

五桥内大多是有钱人的游乐场。总价低于40万的新房房源只有买标间或套一了。典型的投资型房地产产品，并不太适合首次置业即想一步到位的刚需群体。因此不妨将目光转向以“居住+配套”为主要形态的城市人居区，即一环周边——二环内。

“远”这个词甚至已经不再适合形容现在的二环路周边区域了。因为随着城市化进程的发展，那些同中心城区有着密切联系的区域（如二环域、近郊）将作为母城发展规划的一部分，承担母城的部分城市功能，使得城市从前的单中心结构可以逐渐过渡到多组团结构。

这种结构性变化会催生很多相互连接的小规模城市群（即区域），把中心城市的功能疏散出去，而各城市群之间也有快速便捷的交通设施。慢慢的，这类肩负着小型城市功能的区域，人口将更加密集，与中心城市的距离也将越来越远，独立性越来越强。

专家指出，就绵阳而言，目前被二环路贯穿起来的塘汛、青义、松垭等部分近郊的发展日趋成熟，从医疗教育到市政公园，从商业中心到社区街铺，完全能够满足日常生活需要。再配以发达的公共交通体系，实在没有必要全往市中心挤，去承担对首次置业者而言相当昂贵的房价成本。因此首次置业者要想在地段上一步到位，最好就是选择与区域内大型商业中心临近的楼盘。

一步到位之时机篇：大盘首期最划算

选购原则：选大盘，买首期，这是楼市定律。

选择大盘，是因为大盘社区由于规模庞大（占地面积通常在150亩以上），会以“紧缩城市”形态呈现。一般来说，大盘会通过对自身多功能的综合打造，汇集居住、商业、娱乐等复合型结构模式，满足人们在工作、居住、生活上方方面面的需求。因此我们可以说，在某种意义上，大盘是一个与周边环境紧密衔接的巨量领域，是对内独立与对外融合的统一，是城市功能的浓缩和剪影，住在大盘内的人们可以享受家门口全套生活配套的便利优势。

那么我们应该在怎样的时机买入大盘才最具性价比和升值优势呢？答案就是首期产品。一般而言，首期产品对于整个大盘的意义在于“开个好头”，因此在价格制定和产品品质上，开发商都会格外用心。尤其在价格上，为了吸引更多关注，首期产品一般都会留足具有相当诱惑力的升值空间，将自己包装成“原始股”。之后，随着项目的启动，价格会呈现出低开高走的趋势，首期产品自然也会获取稳定的溢价，因此被业界普遍认为是大盘中最具性价比的房源批次。

一步到位之户型篇：尽量直奔小三房

选购原则：面积尽量玲珑，户型尽量实用。

实用小三房已经成为首次置业者的至爱首选，在市场上颇为畅销。畅销的原因当然来自于调控之下一步到位的首置观念。有业内人士分析认为：“小三房这种类型的户型不大也不小，品质上也符合现代年轻人的感官享受和居住需求，即使将来有了小孩，也能住得下。另外，这样的房子在出租市场上也最受欢迎，因此无论是自住还是以后出租都非常合适。”

目前市场上比较流行的是通过“可变空间”来制造的“小三房”，一般为90平方米以内套二变套三，110平方米以内套三变套四。从户型设计的角度来看，可变空间一般可作为书房、小卧室、儿童房等，业主可以根据自身设计随意变换；同时，由于通常没有涉及承重墙，户型内的可变空间还可以通过将围墙打通，造成一个超大的主卧室，增加了户型的灵活性和空间可成长性。而可变空间的存在又在相当程度降低了房子的单价，使之更具性价比。

一步到位之装修篇：性价比精装高于清水

选购原则：品牌开发商的精装房是值得信任且具有一定性价比的。

很多有过装修经验的人会骄傲地说，我自己装只花了300—400元每平方米，而开发商普遍给出的都是1000元每平方米以上的标准。同样都是那些东西，我自己装还要便宜得多。其实这些人忽略了一个非常本质的问题：开发商的精装房一般用的都是品牌产品，而你自己买的话则在很多地方都可以选用非品牌产品。即使是档次最低的品牌产品，在售价上都会普遍高于非品牌产品。所以，并非开发商在中间赚取了多么高额的利润，真正的原因在于：品牌产品的使用，是精装房最大的成本。而这，正好是具有改善性质的房源所最需要的。

事实上，在做精装房的时候，开发商所支付的成本远比你想象的要复杂的多，高得多。首先是所使用材料的采购成本，由于是批量采购，价格一般为该产品零售价的70%——90%，有的甚至更低；其次是签约施工方的利润，一般而言这个利润为装修施工合同总额的10%左右；再者是税费成本，精装房的售价肯定高于毛坯房，就像我们平常缴的个人所得税一样，开发商卖得贵，所缴纳的税费也就越多，缴税额度也会相应增加；还有一个成本是难以用数字表现的，那就是在施工过程中开发商的管理成本，包括对材料的管理，对施工方施工质量的管理，以及交房前审核精装房成品的管理等等。所以目前来看，开发商的各种成本叠加起来，使得暴利这个词几乎成为不可能。反而自己装修时，会因为这样那样的问题而被装修公司和材料厂商赚取高额的利润。

（陈虎）

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