为何土地使用年限总“缩水”？

根据国家有关规定，住宅用地的使用年限是70年。开发商从买地、开发到交房，需要几年时间，形成购房者所购的房子基本不足70年土地使用年限，有的甚至“缩水”10多年。有人说，土地使用年限缩水，就犹如一件皮袍放置久了，或多或少会长出点虱子。你怎么看？

该不该计较土地年限？

根据国家规定，住宅用地的使用年限是70年，商业、旅游用地是40年，工业用地是50年。土地的使用权从土地部门首次出让土地之日起计算。

从理论上讲，住宅用地的使用权是70年，房子的使用权也应该是70年。殊不知，开发商买地后，要进行设计、规划，并进行建设、销售、验收等，购房者买房后房子的实际使用年限往往已经不足70年了。

本刊不久前对市民的购房消费进行调查，发现大多数购房者都关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素，只有不到2%的消费者表示看重楼盘的使用年限。

调查中，不少人认为，土地使用年限到期后如何处置，国家目前尚没有明确。既然大家都会面临这个问题，所以也就没必要把这个共性问题放在心上。还有人认为，城市在不停地拆迁重建，不用说70年，绵阳城有几座房子的寿命超过50年的，到时候开发商一拆，还建后又是一套新房，新的产权又从头开始了。

为何土地使用年限总“缩水”？

市民王先生反映，今年9月，他在经开区一楼盘购买了一套三居室住宅。签订购房合同时，他才发现楼盘的土地使用期限只剩下58年。他向楼盘提出质疑，销售人员表示“这个问题不要紧”，称是因为开发商买地较早形成的。王先生提出退房，开发商称房子没有质量问题，土地使用年限减少不构成退房的条件。

为什么楼盘的土地使用年限总会“缩水”？业内人士张先生介绍说，有的开发商买地后，因为资金、拆迁、规划和市政建设等各种原因一直未开工，造成使用年限不断缩短。比如绵阳时下在售的几处楼盘，2000年就拿地了，土地使用年限只有58年。还有一种原因就是，有的开发商拿到地后进行倒卖，倒来倒去折腾几年，土地使用年限也会大幅缩水。近年来，国家加大对开发商囤地的查处力度，地块两年不开发就收回使用权，使得开发商囤地的现象大量减少。

业内人士刘先生介绍，一般情况下，购房者在签订购房合同时，才发现土地使用年限等条款。此时往往已经交纳了定金，很难就土地使用年限问题与开发商进行协商。根据有关规定，开发商要在售楼部张挂预售许可证、土地证、规划许可证等证件，购房者在买房时仔细查看，可了解楼盘的土地使用年限，避免不必要的麻烦。

开发商可以为“皮袍袪虱”

土地使用权到期后，《物权法》规定可“自动续期”，但续期应否付费、怎么付费尚未明确。这个时代性的难题考验决策者智慧，可能短期内难以解答。

目前，绵阳楼盘的售价与土地所剩的使用年限无太大的关联，价格低的楼盘土地使用年限未必就短；价格高的楼盘土地使用年限未必就长。不过，在二手房和商铺的行情中，土地使用年限问题的重要性逐渐凸显，有的老龄二手房银行已经停止贷款。

市民何女士认为，土地使用年限牵涉到房子的使用年限，使用时间缩短是房子的“隐性损失”。这种权益的侵害可能短期没有体现出来，时间久了还是会对购房者形成损失。所以，在同等条件下，他更愿意选购土地使用年限久一点的楼盘。

采访中，市民文先生讲，他在南山寺附近买一套房子，签合同时才发现有一张补充协议。原来，该楼盘土地使用年限只有48年了，开发商申请有关部门把土地使用年限续期到70年，保护了购房者的最大利益。其实，开发商提前为土地使用年限续期的做法在绵阳还不是少数，这种为“皮袍袪虱”的做法值得提倡。（陈虎）

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