警惕恶意返租陷阱

张先生是绵阳市高新区一家私营业主，2010年他听做生意的朋友介绍外地一个非常有诱惑力的房产项目：“专业市场全产权式商铺，包租3年，回报率9%，最长11年收回投资。”随即张先生立刻驾车赶往该项目售楼部，经过一番考察之后，张先生在售楼小姐那里了解到，如果购买该商铺，前3年的租金可以抵扣房价。

张先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价降低近30%，11年就可以回本，不仅返租稳定，而且省去了亲历亲为管理经营。于是，张先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》并要求用3年的租金抵扣房款，为此他还和一家市场运营公司签订了《商铺委托经营合同》。

时间到了2012年，满怀欣喜的张先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的招商高档品牌到现在尽是一些杂牌，甚至不少是清仓甩卖产品，面对此情此景，张先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和张先生联系，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，张先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，张先生才发现事情不对劲了。

其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，让我们逐一来分析。

其一、开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有问题。

根据我国《商品房销售管理办法》第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。开发商为了巧妙规避这一条，就打起了擦边球，成立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。这样做的好处在于即使今后市场经营不善，市场运营公司大不了申请破产，不会波及到开发企业。市场运营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。

其二、3年租金抵扣房款只是开发商玩的数字游戏。

在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个——羊毛出在羊身上，企业利润的最大化。

其三、3年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。

培育一个专业市场一般需要3-5年时间，在这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根儿就没有把市场经营好的打算。

其四、市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。

纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。

很多投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。

（枯木）

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