签订二手房合同前应注意哪些问题？

绵阳农科区法律服务所胥春秀律师认为：

1、首先看二手房有无合法房屋所有权证和土地使用权证。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。

2、购房者应当查看房产证所有人的身份证件。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。此外，购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人能否都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。

3、购房者要对房屋实际面积、结构与房屋产权证上登记的是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题，该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。

（双山）

二手房没买成，中介费能退吗？

市民金女士：我看中了城区一套二手房，在签订购房合同后，向中介支付了8000元中介费，并向卖房者支付了预付款和定金。不料卖房者突然变卦，不仅退还了预付款，还双倍返还了定金。而中介却拒不退中介费，理由是合同写明：因买卖双方的原因致使合同未履行的，居间费用不予退还。

绵阳农科区法律服务所胥春秀律师：房屋买卖未成，中介不应收取中介费。中介合同写明由于委托人的原因导致买卖不能成交的，中介费不予退还，此约定不符合法律规定是无效的。

根据我国《合同法》的有关规定，居间合同是居间人(即中介公司)向委托人(二手房买卖中的上、下家)报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

关于居间的收费问题，法律规定，居间人促成买卖成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成买卖的，不得要求支付报酬，这是法律的强制性规定。从以上规定可以看出，中介合同中“买卖不成中介费不退”的约定无效。

不过，虽然买卖不成，中介公司不可以收取中介费，却可以要求金女士支付他们从事中介活动支出的必要费用。

（双山）

业主“被服务”，物业管理费是否还应缴纳？

本报读者胡女士：我是2011年买的房子，当时和开发商签订《房屋买卖合同》时，附随地和开发商聘请的某物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定的服务期限至2012年12月31日止。我在小区一直居住至今，在这期间，物业公司提供的物业服务质量不好，经常出现小区道路不清扫、小区绿化管理不到位、安全防范工作出错等问题，为此，我与部分业主至2012年8月份就开始拒交物业管理费。

今年4月份，物业公司在小区贴出通知，要求我缴纳2013年物业管理费，并承担拖欠物业管理费的滞纳金。我想问的是，我和物业公司签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限是2012年12月31日止，像这种超期服务，对于超过部分的物业管理费我是否还应承担？

绵阳蜀仁律师事务所赵忠建律师：小区业主和物业公司签订的《物业服务合同》到期前，任何一方不想续签合同，应该提前通知对方，并给对方一定的时间期限便于移交资料和办理费用结算等手续。如果《物业服务合同》到期后，业主没有提出续签合同，也没有要求重新聘用其它的物业公司，而实际又在继续接受物业管理服务，这已经形成了事实服务合同关系，业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业管理费。

在本案中，业主和物业公司虽然未签订书面的《物业服务合同》，但物业公司已经在履行合同的主要义务，业主也接受了物业公司的服务，这时合同成立，业主也应按合同履行缴纳物业费的义务。

（双山）

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