抢商业地产赢得财富，购精品住宅投资未来

2013年，中国房地产市场化的第十五个年头，据不完全统计，2013年上半年里，包含瀚威·城市中心在内的专业写字楼，绵阳至少有超过50万平方米的商务写字楼开工建设，绵阳商务写字楼空前放量。同时，分布在绵阳城中、城南、城西等几大热点区域10多个新盘全面开花，体量也在短时间内突破百万方，在置业投资领域，住宅市场也迅速成长为一支与写字楼分庭抗礼的生力军。而随着像神州南都、中玮海润广场和城南新天地等大型商业综合体初步成型，绵阳商业投资领域上演“巅峰对决”。2013年，随着绵阳大城框架的初步确立，绵阳商业地产发展也迎来了自己的巅峰时刻。

写字楼迎来新机遇

对于城市的发展，写字楼经济一向被视为城市经济“晴雨表”。而随着绵阳现代化大城市建设的步伐加快，写字楼经济对于城市的重要性不言而喻，写字楼成为城市综合实力的一个鲜明写照，成为了这座城市影响力和经济总量的替代符号。

毫无疑问，对于一座城市来说，其经济总量以及未来发展空间决定了写字楼经济的发展，而反过来，写字楼经济的发展也会在一定程度上推动城市的总体发展。

绵阳作为四川商业氛围浓厚的城市，其住宅和商业地产市场的发展都仅次于成都，这一系列现实既是对绵阳商务龙头城市地位的承认，也为其未来迅猛发展提供了更强大的支撑力。

如果说上述所说只是绵阳商务经济发展的外部环境，那么，经过十多年的发展，绵阳商务写字楼目前正处于全面升级换代的节点之上。同时，相较北京、上海等国内发达城市写字楼与住宅正向牵引，目前绵阳部分写字楼的价格与住宅价格持平，绵阳商务经济目前这样的内部环境，无疑也为未来上行空间聚集了相当的“能量”。在这样的内外部环境之下，商务经济的绵阳机会正在全面显现。

好的机遇对写字楼开发企业有利，市场容量的未来增长可以预期，专心做好产品就能大概率地赢得目标市场的需求对接；目前，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的“价值洼地”效应、城市发展未来将持续走强的远景预测等，都带来了写字楼投资机会。

商业综合体价值凸显

从万达集团在绵阳重磅打造的涪城万达广场，再到绵阳CBD，从福星·时代天骄、富临大都会再到长虹国际城和神州南都、城南新天地等项目，商业综合体既是绵阳迈步特大城市的推手，又是绵阳问鼎特大城市的标志之一。商业综合体之于城市的价值，也验证了“每座城市都需要带领步入国际化的商业综合体”这句话。

纵观国内外知名的大城市，一个城市从藉藉无名到闻名，商业综合体的助力显然不容小觑。从某种意义上说，高端商业综合体代言了城市功能的最大价值，是城市迈步一线城市的标志和推手。

近几年，绵阳的商业地产项目业态大致经历从商业步行街到超市、购物中心以及最近几年兴起的商业综合体的发展阶段。在住宅市场发育初级阶段，绵阳商业项目具体业态为以解放路等为主的商业步行街，其经营模式及业态结构较为单一。随着住宅市场的进一步“壮大”，陆续出现超级市场、购物中心等商业形态。而发展到今天，绵阳的住宅建设无论从规模还是质量都有了更高层次的提升，相应需要更高层次的商业形态——商业综合体，一批商业综合体应运而生，打破了绵阳传统商业模式。

从长远来看，商业综合体可以有效组合多种商业资源，自持经营开发商可以选择品牌的入驻、系统的模式经营、商城业态管理，经过一段养商期，商业综合体成为区域商业核心后，将吸引数以万计的人群到此消费，租金将呈几何倍数增长，保障商铺持续经营活力。

未来十年，绵阳发展将展现现代都市的魅力。过去十年是绵阳领舞西部二线城市的时代，未来十年，则将是绵阳逐渐问鼎特大城市，与成都、重庆、西安等大都市分庭抗礼的黄金十年，CBD万达广场等众多超大体量的商业综合体“抢滩”绵阳，证明了业界对绵阳城市价值的一致认可。未来十年，绵阳作为最后关注的经济增长极，真正迈向新的城市发展阶段，其背后城市价值的提升奠定了商业综合体的未来。

住宅市场着眼未来

国家针对房地产市场的调控正在陆续加大力度，种种迹象表明，房地产市场已趋近底部，刚性需求和改善性需求的购房时机已经到来。“刚需”大军购房热情的释放，也推动了房地产市场健康的发展。刚需族的到来让很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。

对于刚需一族而言，买房亦是一笔投资。看准好的房子和升值潜力大的楼盘，未来随着地段价值的凸显，生活配套设施的完善，房子的增值空间将进一步上升，这对于刚需族将是一笔质量上乘的不动产，同时对于居住的舒适度也将带来质的飞跃。投资未来，好房子是重要的载体。

近年来，随着经济发展、人们收入的增加，投资住宅市场已成为房地产高端市场的一种新的趋势性投资方式。在未来几年的绵阳市政府规划中，绵阳新区将是重点发展对象。而对于城南新区、城西新区的热点区域，拥有着绿色资源、江景资源等良好生态资源的楼盘，在房地产行业发展上来看，无论是商业投资还是民用住宅，潜力都非常巨大。因此，有业内专业人士曾预测，在目前尚处于开发进程中的绵阳各大热点区域，不同的定位和不同的特点，都将为绵阳市民进入住宅市场投资提供多种选择。

2013年绵阳哪个片区最适合买房？片区中哪一处楼盘最具有潜在价值？这些成为市民最关心的话题。随着城市骨架的延伸，市区面积的扩张，许多现在看似近郊区域是否将蜕变为完美的中心带？而中心区域能否持续升温达到顶峰？如何选择置业地点，成了困惑众多购房者的难题。带着这些疑问，我们在此客观分析其商住投资的潜力及影响力，为广大置业者提供投资参考的蓝本。

购房既是消费也是投资

对于快速发展的房地产市场而言，购房是居民消费行为和市场投资的统一体，都具有投资性。按照商品经济的发展规律，购房者用资金换来自己的居所，看起来是正常的商品交易，但在实质上，买房和证券、黄金期货一样具有投资性。

一般而言，房地产的消费者主要由刚性需求、改善性需求和投资性需求购房构成，从置业经历的由少到多来划分，可以分为首次置业、二次置业和多次置业。一般刚需是首次置业的多，二次置业多为改善性需求，投资性需求往往是多次置业。

而对房地产的具体消费者本身进行划分，要将消费者和投资者区分开来则是很难的。投资客需要住房，炒房自然是典型的投资行为；改善性需求往往是自住兼投资人群，是二次置业或多次置业。他们不是职业投资者，但也不是首次置业的刚需，其实也不是纯粹改善需求的二次置业者。典型的二次置业者是为了改善居住条件，以纯自住为购房目的，而这些所谓的自住兼投资人群显然也是投资客，不过是业余投资客。

对于市场的购买主体刚需族而言呢？显然刚需的买房也是有投资性。在市场不景气的预期状况下，越是刚性需求越表现的不够旺盛，反倒是改善性需求受影响较少，所以刚需是有很大弹性的。因此，几乎所有的购房者都是自住和投资的结合，所有人买房都会关心房产保值升值的问题，而非仅仅房子本身。

高性价比楼盘成置业新目标

28岁的小赵是绵阳一家公司的业务骨干，10月刚过，他便在三江国际丽城·澜岸看好了自己的房子，打算安家于澜岸。

对于首次置业的小赵来说，他将买房看成是一种投资。“选择性价比高的楼盘，同时对楼盘的发展潜力进行预估，刚需族也能投资地产。”小赵说。

纵观绵阳多家具有代表性的高性价比楼盘，市场的热度和购房者选择的热情都保持在高位。这样的楼盘往往处在城市开发的潜力地段，如绵州大道、绵盐大道和石桥新城，而随着生活配套设施的完善和交通出行的方便，未来这些片区的区位优势将得到极大的凸显，楼盘的价格也将稳步提升。“作为刚需购房者，在未来进行改善型购房选择时，首套房的升值空间将成为刚需族改善住房提供上升通道。”小赵对于刚需族购房，给出了自己投资刚需房的看法。

经过一番琢磨，小赵最终选择了正在成长区域的楼盘。“城南新区作为绵阳的浦东，将来会有更多的企业和优秀人才到这里发展；涪滨路、三江湖是绵阳最美的地方，把家安在这里，如同住在人间仙景。现在正是置业城南的最好时机，所以我选择一些比较优质的楼盘，虽然是首套房，但是未来房子的价值将不断上升，良好的区位条件也可以为我今后的发展提供空间基础。”

刚需族仍是购房主力

与投资商用物业相比，投资住宅所需的资金较少，货源也较丰富，因此操作起来较为容易，风险也相对较小，这正是大部分投资者将住宅当做投资首选的原因。但随着国家目前对住宅市场投资性行为的抑制，让大多数投资客转移了视角，而作为楼市的主力军，刚需族全面入市，开启了住宅市场新的变化。

城市的跨越将带动经济的发展，未来几年，绵阳房地产需求仍将继续上升，随着建设现代化特大城市的速度加快，住宅刚需量在全部新房需求量中所占的比例也将上升。对于刚需族来说，他们处在房价涨与不涨都需要买房的处境。

刚需族买房既是为了当前的居住需要，也可以看成是一种针对未来的不动产投资。住宅产权为70年，土地资源的有限性相对于人口的不断增加，住宅因其保值增值风险小、盈利时间长等优势兼有自用和投资双重功能。

对刚需族来说，在买房之前及时了解房地产市场政策、法律法规、开发商信息、楼盘信息等十分必要。买房就是买自己的未来，考虑到日后居住时的便利，购买时就应考虑到住宅附近是否有超市、医院、学校、银行等生活配套设施。

在挑选住宅时，刚需族对居住条件的要求似乎更多，比如房屋户型要既实用又时尚，开发商既要有信誉又要有口碑。看病有医院、孩子有学上、老人能安逸、上班能就近，能同时满足一家人需求的房子自然是备受追捧的对象，像卓信·金楠天街、城南壹号、海赋长兴、神州南都、中玮海润广场等绵阳知名楼盘就具备这些条件，一直以来都是绵阳市民购房的首选。

（本刊记者 陈虎）

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