刚需筑起大城梦 小三室受热宠

在建设现代化大都市、调控常态化、城镇化进程加快等众多因素的影响下，今年的楼市可谓变幻莫测。对于房地产开发企业而言，精准把握市场动态，运用有效的销售手段，取得更好的销售业绩才是目的。就目前而言，刚需一族仍是绵阳楼市的主力军，他们是绵阳城市的建设者和推动者，他们有强烈的购房需求，抓住他们，绵阳楼市就会活力四射前程似锦。因此，开发商如何抓刚需购买力并将其成功的转化为自己的业主，了解刚需置业族偏好，打造迎合他们的产品就显得非常重要。

刚需阶层的置业偏好

在万千置业大军中，有着这样一群人，他们有着最基本的住房需求，但他们对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，不会接受过高的楼价，但当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入场。“刚需族”囊括了首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群、保障性住房等人群，当中“80后”所占比例最大。

改善型购房需求的年龄主要集中在30岁至50岁之间，而这个年龄段的人群又可以分为两个阶段。

一是30岁—40岁，这个年龄阶段的客户群体在事业上一般取得了一定成就，经济上有一定的积累，开始对生活品质有所要求，当前的住房往往满足不了他们现在的居住需求，他们需要提高住宅品质以及改善周边配套，开始选择一些高档楼盘作为新住房。二是40岁—50岁，这个年龄段的客户群体一般都事业有成，当一个高品质的楼盘出现能够满足他们的需求的时候，他们会毫不犹豫地选择购买。

采访中记者了解到，目前绵阳刚需一族主要以青年置业者为主，其中以自住的婚房、学区房、改善房等需求为主。此外从户型偏好与价格承受情况来看，两室房源及小三室房源是市场需求所望；而购房者却在价格面前相对较为“放宽”，在楼市调控下，绵阳房价逐步趋稳，购房者的可承受价格也较去年明显上升。

可见，随着绵阳大规划建设的推进，楼市调控不放松的态度，以及信贷政策的利好，购房者愈加理性，以价格为核心的观点已经被弱化，而综合考量楼盘的性价比已成置业趋势。

产品从客户角度出发

一般情况下，人们买房目的为投资或自住，随着经济形势的不断变化，现实生活中的购房需求往往又是丰富多变的。细心留意近期的房地产广告可以感觉到，很多楼盘从自家特点和目标群体出发，营销更加精准，一股细分市场的趋势越来越明显。

“市场上目前每种产品都有不同的市场，高端的产品也好，低端的产品也罢，只要产品做得好，都有他们适销对路的市场。作为开发商来讲，要认准自己走什么样的路，或者认准未来的客户是什么样的，从客户的实际需求出发做好产品。一个市场中，如果没有了豪宅，整个城市都是小户型或者是普通住宅，那这个城市肯定留不住人，因为所有人的房子都是一样的，已经有了事业的企业家在这个城市得不到他们想拥有足够的差别和尊重，他们可能就不想留在这个城市了。所以我认为，不管高端房还是小户型的住宅，都要有它存在的价值，因为这个社会是由多种多样的人群组成的，做每种产品时先从客户的角度出发，我觉得都会有自己的市场。”三江国际丽城·澜岸营销负责人唐艳在与记者谈到开发商产品研发时如是说。

适销对路就是好产品

绵阳进行房地产调控几年来的实践表明，伴随降价促销是一批高性价比、高附加值楼盘的推出，是一批差异化、创新型的产品赢得市场青睐。

业内人士分析指出，在楼市大环境好的时候，开发商不论推出哪种类型的产品，几乎都能卖掉；而在国家严厉调控时期，市场转变为买方市场，开发商就应该根据多元化的客户需求，实施精准的营销战略，推出适销对路的产品。从今年的市场反馈来看，农历年前3—6月份市场销量出现抬头迹象，其中消化掉了一大批年前累计的刚需客户。

众所周知，其实在任何阶段包括楼市的低迷阶段，置业需求仍旧都是真实存在的，关键是要有合适的产品来激活市场刺激需求，且细分市场、提高性价比来满足消费者的需求，所以，楼盘在开发之前就应该明确产品定位，把主要精力用在提升产品的创新能力上，及时推出适销对路的产品方能赢得市场追捧。

“我想有个家，一个不需要多大的地方”道出了许多人对“家”的渴求，小户型以其低总价的优势，圆了不少刚需族的置业梦。随着人们对居住舒适度的不断看重，很多房企应势推出小三室户型，这不仅能让“小两口”一步到位置业，还能让“小三口”拥有相对宽松的居住环境。

小三室户型相对于大三室，是指有三间卧室、户型较小的房子，一般建筑面积在90平方米至110平方米，功能实用，总价相对不高，但是能满足一家三口的居住需求，因此它牢牢占据了刚需大军的大半份额，其受宠原因有如下三点：

经济实用刚需族青睐

调控持续的当下楼市，房企在产品的品种上相比前几年，可选区间更大，这不仅满足了不同层次消费群体的置业需求。在最初的房地产市场中，传统户型大三室，在市场上存在了很长一段时间，随着市场对消费群体的划分，房企推出的小户型三室逐渐受到热捧。

经开区某项目置业顾问介绍称，目前90平方米—100平方米左右的小三室户型很受置业者追捧。在调控持续的当前，很多购房者选择居住实用、紧凑、低价的小户型作为置业方向，不少经济能力较弱的改善性购房者，都会将这种户型作为置业考虑。

纵观市场，由于普通三室总价过高，普通购房者购买的压力太大，此时，小三室将成为一种最经济的选择，解决那些刚需、刚改一族对居住的要求。

面积虽小功能齐全

麻雀虽小五脏俱全，小三室户型面积虽小，但居住功能齐全。同时由于小三室总房价低、经济压力小，适合刚需及经济较弱的刚改一族置业。

与大面积大空间户型相比，小三室更加注重如何在有限的空间内创造更多的实用面积。不失大户型所具备的功能，在使用和价格上达到最理想的性价比。调控下的楼市，二次置业者出手门槛提高，很多购房者就选择一步到位，总价较低的小三室优势明显，因此受到热捧不足为奇，毕竟市场需求所致。

“首次置业，我和家人不仅要考虑自身的家庭情况及经济条件，同时还要尽量选择空间布局合理、功能实用齐全等要求的房子，我们觉得面积尽量越小越好的小户型，比较适合我当下的经济状况。”首次置业的张晓表示，自己会在经济能力之内，选择性价比最高的房子。

业内人士指出，开发商为迎合市场需求，有针对性的增大小户型产品的比重。90平方米—100平方米设计出的小三室在市场上逐渐增加。毕竟，小三室面积不大，总价不高，但功能齐全，很实用，适合现有购买需求。

市场需求稳中有升

前几年，两房面积一般控制在80平方米—90平方米，大三室也在100平方米左右。但是，随着近几年市场需求发生变化，记者通过走访发现，现在市场上90平方米左右的小三室不少，而且产品做得非常精致。事实上，房企知道未来一段时间内，小三室的销售状况要好于大三室那些大户型房子。因此，很多开发商不仅推出小三室的房源，还在户型创新上下功夫，花心思做消费者喜欢的户型。

“特别是市场上一些在售的小三室户型，不仅空间够用，而且还有生活阳台，甚至以精装修入市。越来越多的楼盘通过合理的设计、减少公摊、向客户赠送面积等方式，在户型设计上求精求巧，力求达到完美。”钟意小三室的购房者小亮表示，为迎合市场，开发商的思路转变可见一斑。

原本打算买套二房小户型过度的首次置业者小雷，近期在绵阳各大楼盘看房过程中，开始重点关注小三室户型。他说：“自己目前的经济状况，原本计划购买80平方米左右的两房作为首次置业，但现在受到政策影响二次置业门槛提高，销售顾问建议还不如选择小三室一步到位”。小雷表示，这类户型既保证了居住功能的实用性，又免去了二次置业的麻烦。

事实上，市场上小三室的受欢迎程度也要好于大三室。“从目前的销售情况看来，两房的销售情况还过得去，但项目推出的大三室销售不是很理想。”一家楼盘置业顾问表示，尽管项目卖的还不错，但是不少置业者希望买到小三室。

（本刊记者 峥嵘）

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