索要优先购买权 租房人为何败诉？ 法院：竞拍出价比他人低，又参与了协商购买，证明其已放弃了优先购买权

租用多年的公房被他人买去，承租人蒋某以侵犯了他的优先购买权为由，将出卖公房的村民小组和购买公房的村民蒲某一并告上法庭，但法院最终驳回了蒋某的诉讼请求。租房人具有优先购买权，蒋某为什么会败诉？

■刘双艳唐溢特约记者黄志富

1.案情回放

公房拍卖，承租人参与协商购买一部分

今年66岁的蒋某是三台县某镇人。从1991年起，他就长期租用梓潼县小垭乡某村民小组的一栋公房，从事小生意。

2015年6月26日，村民小组张贴出拍卖蒋某所租公房的公告。由于公告中确定的底价较高，蒋某给出的竞拍价也没有其他人高，村民小组就未按公告确定的拍卖程序办理，而是采取由参与拍卖的人一起协商的方式，对案涉公房进行出售。

村民小组组织协商公房出售事宜时，蒋某和准备购买公房的村民蒲某不但都参加了，也都一致同意按协商方案购买。

2015年6月30日，蒋某和蒲某分别与村民小组订立契约，明确了各自应买房屋的位置、间数及价款等。契约签订的当天，蒋某、蒲某即向村民小组交清了购房款，将蒋某一人租用的公房，分成了两人购买。

2.争议焦点

事后反悔，称“被侵犯优先购买权”上诉

蒲某买房后不久，蒋某就后悔了。时隔近一年后，蒋某将村民小组和第三人蒲某告上法庭，称自己长期租赁案涉公房，且在公房出售时，仍未与村民小组解除租赁合同关系，村民小组不按公告办理，私自将案涉公房出卖给第三人蒲某，他认为村民小组与蒲某有恶意串通的嫌疑，严重损害了集体及原告的合法权利，要求法院判令村民小组与第三人蒲某之间签订的房屋买卖协议无效。

对此被告村民小组认为，根据法律规定，优先购买权是在同等条件下才能享有，蒋某竞拍时出价比他人低，后来又参与了协商购买，蒋某已经放弃了优先购买权，村民小组不存在与第三人蒲某恶意串通的情形。

本案争议的焦点在于：蒋某主张的优先购买权是否成立？村民小组是否存在与蒲某恶意串通的情况？

3.判决结果

两审败诉，因其已不具备优先购买权

梓潼县法院一审认为，原告依法享有案涉公房的优先购买权，但优先购买权依法在同等条件下才能享有，原告同意与第三人蒲某协商共同购买，并签订了房屋买卖契约、交清了购房款，由此说明原告已经放弃了自己的优先购买权。原告跟被告村民小组和第三人蒲某签订的房屋买卖契约，已经没有直接的利害关系。

原告与第三人蒲某经协商后，才分别与村民小组订立了房屋买卖契约，故村民小组和蒲某之间不存在恶意串通行为，原告也没有证据证明村民小组和蒲某存在恶意串通的事实。同时，村民小组和蒲某所建立的房屋买卖契约关系，不构成对原告合法权利的侵害，原告提出的确认合同无效的诉请，法院不予支持。

2017年8月，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决驳回原告蒋某的诉讼请求。

蒋某不服一审判决，以判决认定事实错误，买卖协议程序违法，村民小组与蒲某恶意串通，严重侵害了他的合法权益为由，上诉到绵阳中院。近日，法院终审判决驳回上诉，维持原判。

链接

什么是优先购买权

优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

实现具备条件

1．在租赁合同的存续期间。

2．在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。

3．必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失，这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。

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