对南充主城区住房租赁市场的调研与思考

发展住房租赁市场是完善我国住房市场的重要内容，是实现住有所居的重要举措。党的十九大报告提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2017年9月，四川省住房和城乡建设厅将南充、宜宾、泸州、绵阳四城市作为全省培育和发展住房租赁市场的试点城市。南充根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《四川省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（川办发〔2016〕82号）、《四川省住房和城乡建设厅关于开展住房租赁试点工作的通知》（川建房发〔2017〕650号）等文件精神，积极稳妥开展住房租赁试点工作，先后出台了《南充市市辖城区住房租赁试点方案》（南府办函〔2018〕51号）和《南充市房屋租赁管理办法（试行）》（南府办发〔2020〕16号）等政策指导性文件，确立了南充市住房租赁试点工作到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的指导思想和发展目标，并加快全市住房租赁管理服务平台建设，力争在2020年9月底前上线试运行。

一、南充城市人口基本情况南充，又称“果城、绸都”，在《2020城市商业魅力排行榜》 中成功跻身三线城市行列，四川省地级市。位于四川盆地东北部、嘉陵江中游，辖9个县级行政区划单位（顺庆、高坪、嘉陵、阆中、西充、蓬安、南部、营山、仪陇），辖区面积1.25万平方公里，总人口760万，是四川省第二人口大市。

二、 目前主城区租赁住房及供应情况

目前，南充住房租赁市场供大于求，租赁房源充足。此外，自2016年开始，省住建厅已暂停下达公租房修建计划，南充市也未安排公租房建设新计划。

据调研统计，截至目前，南充市主城区（含经开区） 共有出租房屋19836套，其中公租房（廉租房）5692套， 直管公房3563套，单位房产411套，个人私产房源9691套等，故南充市场住房租赁仍主要由公租房、直管公房、单位房、个人私产房四种形式构成。

三、 南充主城区房屋租赁市场运行现状

（一）主城区房屋以购为主，本地租赁市场需求不大

据调研分析， 目前南充主城区房屋租赁市场需求量不大， 主要原因是近些年来南充市民对生活品质、 居住环境要求都相对提高，市民从安居乐业打算，主观上愿意以购房长期稳定居住为主。从南充目前的房屋租赁市场需求量来看，无论从流动人口的数量还是本地居民的需求上，这个范围的人群是很有限的。租赁房屋的自身条件是建立在自己生活、工作环境里， 距离本身居住条件不太便利的情况下， 才会产生租住房屋这个需求。 南充这个城市区域之间跨度距离本身就不大， 加上以本地户籍常住人口为主，所以在房屋租赁这块的需求较少。另外， 通过主城区中介房产机构平时接待客户了解到， 多是以房屋居间交易买卖为主导，而住房租赁的居间委托甚少。

（二）主城区租房人员以外来人员占主导地位

从主城区租赁房屋人员的户籍分析，属于市辖区户籍的居民只占20%，以初入社会青年就业群体居多， 而以子女就学原因在学区周边租赁房屋的市辖三区（含经开区）以外户籍人员占40%，另外40%为主城区之外户籍的外来务工人员。

（三）主城区房屋租赁主要方式以个人为主

据调研， 即使在主城区需求较大的租赁地段， 大部分房东都会在相关的网络平台登上自己房屋的信息和联系方式来寻求租客。对于大多数租客来说，他们也会选择在自己想租住的区域以同样的方式寻求租赁房源信息。

目前， 南充市租赁房屋仍主要以个人通过网络信息等寻求房源， 少部分租客会通过房产中介经纪机构去寻求租住房屋， 但当经纪人在说明收取租客相应中介费用时， 租客大部分都会觉得交这个费用划不来， 也就放弃了通过房产中介经纪机构来租赁房屋的需求。所以，主城区房产中介经纪机构大多不愿意开展住房租赁业务。

四、下一步工作打算

2020年7月， 省住建厅和省财政厅联合下发了《关于实施四川省省级财政支持住房租赁市场发展示范工作的通知》（川建房发〔2020〕214号）文件，将南充、绵阳、宜宾、泸州四城市作为住房租赁市场发展示范城市， 决定自2020年6月起至2022年底，从“丰富市场主体、增加租赁房源、提升服务水平、规范市场秩序、加强市场监测、强化权益保护”的示范内容要求， 明确了南充市主城区住房租赁工作的方向。鉴于此，在对主城区住房租赁市场调研的基础上， 提出南充市下一步住房租赁工作打算。

（一）编制《南充市财政支持住房租赁市场发展示范城市实施方案》，以市财政局、 市房管局多部门联合发文形式报送省财政厅、省住建厅，指导主城区做好住房租赁市场发展相关工作。

（二）由市财政局制定《南充市支持住房租赁市场发展财政补助资金管理办法》，报省财政厅、省住建厅备案。

（三）发展专业化规模化住房租赁公司

1、建议将南充市安居房地产经营管理公司改组为专业国有租赁企业， 对市级公租房、单位住房以及收购、新建、改建的国有租赁房源集中进行统一管理并有序投放市场， 发挥国有企业引领示范作用。

2、利用三年时间，加强政策引导，通过财政补助， 培育专业化规模化住房租赁企业， 支持房地产开发企业、 专业机构、物业服务企业开展住房租赁业务。

（四）多渠道增加主城区住房租赁房源

1、由市国资委牵头，相关部门配合，全面清理主城区现有国有住房存量，纳入国有租赁企业房源。

2、通过新建、改建、盘活存量等方式，多渠道筹集房源，增加住房租赁有效供给。支持大中院校、工业园区的空闲宿舍、 公寓房源通过专业租赁公司及房地产中介机构有序出租； 鼓励开发企业将库存商品住房改为租赁住房自持出租或通过规划调整将部分库存商业用房改为租赁住房后由开发公司自持， 自行或委托专业租赁企业对外出租； 鼓励个人将闲置住房通过南充市住房租赁管理服务平台出租。

（五）鼓励住房租赁消费

1、通过出台财税优惠政策、鼓励金融创新， 扶持专业化租赁企业发展和鼓励个人房屋出租。

2、加大公积金支持力度，通过租赁管理服务平台租赁房屋并备案的职工，可缩短缴存期限，提高支取公积金比例用于支付租金。

3、 逐步扩大住房保障货币补贴范围和提高补贴标准，推动更多保障对象和人才群体通过市场化住房租赁解决住房困难。

4、 出文明确通过本市住房租赁管理服务平台租赁住房并登记备案的非本市户籍居民可按规定申请居住证，凭居住证享有在南充市义务教育、基本医疗等社会公共服务权利。

（六）建立统一的住房租赁管理服务平台

加快全市住房租赁管理服务系统平台建设，力争9月底前上线试运行，实现具有政策导向、房源真实、权益明晰、制度保障、信息共享、使用方便、交易安全等多功能的管理服务平台体系正常运转， 为积极稳妥推进全市住房租赁试点工作提供基础保障。

（七）规范市场秩序，加强住房租赁市场监管

1、 发挥政府各部门在住房租赁工作中的管理职责和市场监管责任，加强各部门之间的工作衔接和综合执法。

2、 实施住房租赁企业登记备案制度，保障租赁当事人的合法权益。

3、 严格房地产中介经纪机构备案和从业人员持证上岗制度，建立健全住房租赁企业、房地产中介经纪机构和经营租赁业务的房地产物业服务企业、房地产开发企业及其从业人员信用管理体系。

4、充分发挥街道、社区等基层组织的作用，积极探索住房租赁网格化管理机制，建立纠纷调处机制，化解租赁矛盾纠纷，促进南充市住房租赁市场平稳健康发展。

杨长久 卢忠民 李军 袁玲

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