■聚焦2013中国西部商业地产行业发展论坛后商业地产时代：体验消费最关键

吉雪娇

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本报记者 吉雪娇

随着城市化进程的加快和消费实力的大幅提升，开发商“跑马圈地”抢占优势商圈，西部城市商业地产也进入了如火如荼的建设期。面对供应量井喷、泡沫凸显、规划缺失等种种“囧”事，商业地产如何把握二三线城市的机遇，顺势而为？如何实现线上线下均衡，化解电商冲击？综合体运营又如何差异化错位经营，避免同质化经营？4日，在由四川省连锁商业协会主办的2013中国西部商业地产行业发展论坛上，众多房地产业内人士在把脉行业发展的同时，也就此做出了深入探讨。

体验为王 错位化经营是要诀

“现在中国要从出口拉动GDP转回内需拉动GDP，这是商业地产一个很大的机会，应该说是另一个黄金十年。”世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文说道，“但是我希望大家也要面对现实，如果是内需拉动的经济，产品规划就要回归消费者，更要抓住消费者的需要，这也是商业房地产行业的机会和挑战。

在“购物”不再是购物中心吸引消费者的主要因素的情况下，后商业地产时代的概念应运而生，“体验消费”无疑是其中的对症“药”方，应如何对此进行合理布局成为行业的必然思考。

成都金牛万达广场投资有限公司总经理聂和平表示：“想要为综合体增加更多的体验感，可以更多考虑覆盖区域的人群特点，以此来进行产品定位。比如在现有产品中增加很多适合小孩、青少年、中年人的不同配置，使各种年龄阶段的人群都可以在其中寻求到想要的体验。”博众房地产研究院执行院长潘晓东举例道，“比如在城市综合体中，可以把百货的比例由50%-60%降到30%，或者更低20%，甚至10%，而把餐饮的位置提上来，达到40%，甚至50%，同时将娱乐达到30%。”

在中国（成都）国际时尚中心总裁崔泮为看来，从企业的角度看，这并非是根本性的解决之道。“百货减少的部分销售收入是不是通过体验式业态就能赚回来？现在这些体验式业态也会达到市场饱和的时候，到那时，我们又重新把百货捡起来吗？这就是一个轮回，所以我认为这不是根本性的解决之道，根本性的东西是我们避免同质化。”

四川省连锁商业协会会长冉立春也指出：“投资者可以错位差异化经营，但真正能够做到错位差异化的很少，基本上都是千篇一律。成都大多数综合体的模式都是招一个主力店，然后做一个步行街。其实如果一个购物中心里所有的店多是主力店，做成迪拜的模式，那就是差异化。”聂和平也说道“在不同的城市和不同的地方，综合体的内容选择，需要具有一些特性的东西，跟各个地方的特点有差别。这个方面要定位好，不管有多少城市综合体，只要你所有的特性内容能让你所覆盖的区域人群尽情去享受去体验，那就是一个成功的城市综合体。”

渠道下沉 三线城市迎蓝海

“截至2012年底，成都商业物业存量约为430万方，全国排名第三；2013年到2015年期间，成都商业物业新增量约为570万方，届时总计超过1000万方，将跃居全国第一。”潘晓东表示，“与此同时，重庆、西安等西部商业物业也有着较快的建设速度与较大的供应量。”

成熟商业业态发展吸引了诸多商业投资，同时也存在着“过热”的疑虑。另一方面，随着城镇化建设的加速与渠道的下沉，西部二三线城市则异军突起，旧城改造、产业升级、招商引资都为商业地产的升温带来了难得的机遇。在胡港文看来，在三线城市投资商业地产绝对有风险，但机会也有。

成都泰合华信有限公司总经理冉卫东说道：“一个好的商业项目跟整体的规划、商业的统筹能力有极大的关系。”胡港文指出，截至目前，二三线城市还是以量取胜，缺乏规划，面向未来，政府需要对商业用地与居住用地做出细分，通过利用轨道交通，将更集中的商业连接起来。

鉴于城市的风险与机会，四川明宇房地产开发公司总经理刘建忠给出了建议：“以三线城市南充为例，它最大的机会来自于在从单一商圈扩大到多元商圈的过程，可能占据成都副中心，占据到未来政府规划和市场需求的新中心，这样就可能产生机会。”

迎接“电商”优势结合转危为机

“绝大部分人都认为电商对商业地产是一个冲击，不过我认为这是一个机会，所有的人都应该去研究而不是去抵触它。”崔泮为说道。目前电商与实体店的零售额很难界分。比如将实体店铺商品做到网上去，限时限量来销售；或者通过实体店铺中的商品二维码，在网上途径购买。

回归到“体验感”的话题，华润置地成都公司总经理杜鹏表示，“零售业一定要通过体验感来构筑实体购物的认同感，女孩子在网上和在实体店买衣服的感受完全不一样，所有的买卖都放到网上去做是不现实的。崔泮为则认为，消费方式的变化，必然带来整个购物中心的设计，包括装修的变化。现在服装店，大量的是陈列面积，试衣间只占了很小的地方，以后可能我们服装店有一半是试衣间，然后可以让你回去网上下单完成交易。”“80后、90后正在变成消费主流群体与中坚力量，如果在实体卖场里购物不能带来快捷方便的信息查询需要，而电子商务的架构则可以对此做出补充。线下讲究的是商圈，线上讲究的是平台。”四川搜啦信息技术有限公司总经理王汝平说道，“实体商业要和信息化结合起来，进行提档升级，同时涵盖线上与线下思路，如今商业地产的硬环境都做得非常好，而下一步需要补充的，就是信息化这个软环境。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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