政策支持力度空前 房企如何抓住机遇

提振楼市稳定健康发展还有哪些王牌？本地房企应该如何抓住发展新机遇？国内知名经济学家羊慧明在南充日报社举办的2015房地产行业发展论坛上，就此主题与南充市业界人士进行了深度交流。3月31日上午，笔者对羊慧明进行了独家专访。

笔者：去年以来，国家出台了一系列旨在稳定住房消费， 支持楼市健康稳定发展的一系列政策，包括：放松、乃至取消限购；降低第一套房乃至第二套房的首付比例；两次降息，降低按揭贷款利率；降低公积金贷款门槛， 提高公积金贷款比例； 减免契税；提高购房补贴；增加银行信贷额度和开闸上市房企再融资等。日前，又宣布将第二套房首付下调至40%， 二手房交易免征营业税期限改为两年。 政策力度是这些年来最大的，对此你如何解读？

羊慧明： 从政府短期内出台这一系列旨在提振房地产市场的政策，可以看出政府大力支持房地产健康稳定发展的迫切性和决心。在整体经济持续下滑的背景下，房地产在国民经济中的中流砥柱作用更显突出。房地产及相关的建材、装饰、家电等行业占经济总量的四分之一，GDP增幅中一半以上是这些行业贡献的。所以房地产是牵一发而动全局的龙头企业。为什么2009年政府刺激基建、房地产的政策一出台立马见效，而这一次大规模的刺激经济的政策出台后，整体经济还在下滑？主要原因就是房地产这一块还没刺激起来。基建投资虽然增加了，但房地产投资增幅一直在下滑，今年房地产开工量可能是负增长，这对宏观经济的影响非常大。

笔者： 这一轮刺激房地产市场的政策力度那么大，为什么目前的效果并不明显？

羊慧明：目前出台的这些政策，主要是为稳定住房消费，着力点是刺激自住性和改善性住房需求，实际上也在放松乃至鼓励投资性购房。但投资性购房得有一个前提，那就是只有预期房价大涨，大家才会去投资购房。目前这个预期还不存在，甚至有人认为是下跌的风险大于上涨的可能，潜在购房人就会选择观望。此外，受投资转向的影响，前两年社会资金大量流向民间信贷公司，现在又蜂拥进入股市，流进房地产投资的需求减少了。还有存量房数量太大，供大于求，房企去化压力大。也可以说，政策支持力度还不够。

笔者：那你认为政府还有哪些政策选项？

羊慧明：国家会出台阶梯性的政策。第一梯级的政策主要是刺激刚需和改善性需求，但这显然不够。第二梯级的政策是调节供应。这个政策已经出来了，即存量太大和在建量大的城市要减少直至停止供地。这一招的效果会比较明显，因为它会改变供求预期，甚至造成未来会出现房屋供应短缺的恐慌，地价、房价可能上涨，从而改变预期，使观望的潜在购房者加快入市。香港与美国都采用这样的调节手段。另外，美国稳定楼市的“王牌”政策，是购房按揭贷款利息开支可以抵扣所得税，这就鼓励富人贷款购房，等于是堂堂正正避交所得税，中国内地迟早也会推出这一重磅政策。

笔者： 你认为目前房企应该如何抓住机遇？

羊慧明：业界要抓住两个机遇：一是政策性机遇，即要对政府已经出台和可能出台的政策会对楼市造成什么影响，及早研究把握，抢占先机，乘政策的东风加快去化。二是要抓住投资转向变化的机遇。前两年社会资金大量流向民间借贷公司、投资公司，去年下半年后热钱又蜂拥流向股市，客观上抽了房市的血。但也会发生变化，尤其是股市涨得太疯，就不能一直上涨，一旦大幅下跌，由牛变熊，大量的钱又会从股市跑出来，那些赚了钱的人，就会出手买房子、车子，就会来投资房产。这是必然的，所以，房企要打有准备之仗，布局推广，引导社会资金流向房市，活跃房市。

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