县域开发“样本企业”恒力集团董事长陈孝力谈县域开发的危与机 开发已过黄金期 小心市场保有量红线

【人物简介】

陈孝力，恒力集团董事长，也是恒力集团的缔造者和掌舵者。他是最早一批看到广西县域开发机会，并将地产业务拓展至广西县域的“先驱者”。从2004年至今，陈孝力所领导的恒力集团，已经成长为广西县域开发最具代表性企业，分别在南宁、百色、平果、田东、田阳、靖西、罗城、上林、龙州、宾阳、防城港等地独立和合作开发了26个品质楼盘，总建筑面积约600万平方米，投资额超过105亿元，连续多年进入广西本土房企十强。实际上，恒力集团在广西县域大力开疆拓土的同时，也成为南宁美好居住理念的“布道者”，其将邕城升级的社区生活和全新的商业模式带到了全广西。

对于花甲之年却还奋斗在一线的老将来说，陈孝力不可避免地会被问到何时退休的问题。他说，非常认可玻璃大王曹德旺的话并将之奉为理论依据：国家培养一个企业家，付出的代价太大太大，所以我认为不要轻易谈退下来，坚持在第一线，像蜡烛一样，把蜡烧完了再说。

在当前房地产利润被市场大环境“挤压”下，开发商意识到：要做大做强，不能只把眼光放在主流城市，要更大范围地寻找和把握新的市场机会。而未被过度开发的县域则成了新的战场。近年来，随着城镇化浪潮扑面而来，广西也掀起了一波“县域开发风云”：大小开发商跑马圈地，新项目摩拳擦掌争相入市。人们开始意识到：小城楼市也疯狂！

实际上，对于很多开发商而言，县域是一片完全迥异而陌生的天地，功成名就和落败折戟的故事在这里时有发生。在地产开发的镁光灯聚焦在县域之时，围绕其中的一系列争论也浮现出来：县域开发的机会在哪里？与南宁开发有何不一样？县域开发生命力还有多久？……

为此，南宁晚报《黄金楼市》专访了广西县域开发的先驱者——恒力集团董事长陈孝力。这次对话，陈孝力带来自己多年来对广西县域开发的经验总结和对县域开发的预判：县域的市场容量有限，选县和项目至关重要；县域开发有一定的生命周期，开发要小心了……

【趋势】 房企大力抢滩，“县域开发”已成共识

2003年10月，时任国务院总理温家宝在第七次中国与东盟(10+1)领导人会议上倡议，从2004年起每年在南宁举办中国-东盟博览会。至此，南宁迎来了前所未有的机遇。

远在福建的陈孝力敏锐地看到了机会，毅然将房地产开发重心放在南宁。但和一心扎根南宁的开发商不同，陈孝力将核心业务放在南宁的同时，逐步向广西各市县渗透布局。

现在看来，这个举动极具前瞻性。但在15年前，这一开发模式大胆甚至不主流——彼时的南宁尚有大把机会，县域根本鲜少开发商涉足。更何况，广西县域市场尚处于空白期，并不像如今这样形成开发趋势和规模，押宝县域其实更像一招险棋。

“那时普遍认为，开发不能去地级市以下的县开发。但事实证明，这个模式是对的。” 陈孝力认为，当下广西的县域开发已经形成了共识，近年来碧桂园、彰泰等大牌房企抢滩布局，部分优质县城的地块还争得头破血流，充分证明县域是有市场和需求的。

实际上，就在南宁、柳州等主流市场竞争进入白热化的当下，不少开发商已经将目光转向县域，而早早布局县域的恒力开始显现出优势：摸准了县域购房人群的口味，积累了不错的品牌口碑，组建了一支能“打仗”的队伍，探索出了一条属于恒力自己的县域开发思路……

而此前曾经不被看好的县域模式，恒力早已走得风生水起，分别在平果、上林、宾阳、田阳、田东等多个县域独立和合作开发了26个楼盘，在广西开发的总建筑面积约600万平方米，投资额达105亿元，连续多年进入广西本土房企十强，成为县域开发的代表企业。

“在县里面做了10多年的房地产开发，算是比较成功的，有收获也积累了一定的经验。”陈孝力总结说，南宁属于高投入高产出，但是县域开发的利润也不低，甚至超过南宁。

【周期】 要小心了，县域开发周期不长但有机会

当县域开发渐成共识，关于县域开发会否成为广西楼市持续的发展模式、县域开发的生命力有多久等一系列问题成了新的焦点。对此，陈孝力的判断是“生命周期不多但有机会”。

“县域的开发生命力没有多长了，应该来讲，每个盘都要小心了。”陈孝力认为广西的县域还存在开发空间，但是毕竟县域的人口有限，多些开发商和楼盘就很容易饱和。他提醒，“县域开发的预期要调低一些，要做很多艰苦的宣传工作”。

和南宁楼市不一样的是，县域开发的空间和价值需要更敏锐的市场判断力和调查力。

“市场保有量非常大的县，要注意不能开发太多。如：大批地产企业聚集的县城，市场保有量可能超过红线，就要小心了。有的开发商盲目开发，就很难卖得动。”陈孝力反复强调，“市场是我们的出发点也是我们的归宿”，市场决定了恒力是否会在一个县城“深耕”。

正因为县域市场的容量不一且有限，恒力定下了一个县份布局的标准——“地级市是重点，有100万人口的县域是首选”。陈孝力表示，即便遇到了比较好的县域，但依然会控制开发规模，谨慎做上千亩的超级大盘，多做中小型盘，并且保持一定的开发速度。

很多人不知道的是，县域开发银行不配套开发贷，这就导致县域开发存在更多的困难和风险。对此，恒力的办法是用时间换空间，在保证质量的同时，实行恒力自己的“高周转”模式：4个月开工、6个月开盘、8个月回笼资金。这就是恒力内部坚持的“468模式”。

采访中能感受到陈孝力和他的恒力团队就像一只展翅的雄鹰，不断盘旋，他们敏锐地找寻着县域开发的机会，也清醒地认识到其中的风险，一旦机会来临，快速出击，毫不犹豫。

【布局】 以南宁为核心，继续深挖广西县域市场

作为最早一批布局县域的广西房地产开发企业，恒力在房地产开发上走出了一条属于自己的路子：企业积累很深，基础甚好，产品开发游刃有余，在很多市县的品牌塑造和影响力非常，也自建了一支能“打仗”的房地产开发、建筑、营销、物业服务队伍。

一个企业家之所以能成为一个出色的企业家，就是在别人思维止步的地方，多想三两点。走出南宁扩展至全广西，对于陈孝力和他的恒力而言，不是结束而是开始。在做大做强之余，陈孝力思考更多的是如何引领恒力走向新的高度并创新恒力的发展模式。

“我们的发展模式还不够正确，太原始了一些，一个盘一个盘地做，这让恒力的发展速度相对很多房地产企业来说较慢。”陈孝力说，经过10多年的发展，恒力已经组建了自己的队伍，这是用金钱买不到的，这是恒力的优势。接下来恒力会多利用银行杠杆，加快发展步伐，但也会一如既往稳中求快。“不盲目发展，要特别小心，不拼数字和销售额，按照现在企业制度来改造自己的企业。”陈孝力希望将恒力“打造成百年企业”。

陈孝力认为，广西房地产市场较全国发达地区慢半拍，这意味广西还有很多发展机会，但区域的发展不平衡，寻求新的区域市场将是恒力的重中之重，“我们接下来会积极参与房地产竞争，拿地会继续但会悠着点，毕竟现在房地产不是爆发期，随便拿都会涨上去”。

未来，恒力的重心依然是房地产，并且确定了以南宁为核心，继续深挖广西县域市场的战略布局。近年来，恒力的布局步伐明显加快，去年在广西多个市县拿下的9个地块接近千亩土地将在2019年全部上马，加之在售的4个盘，2019年的恒力将形成13盘齐发态势。（粟园圆）

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