市场告诉你:别等啦，换房迎来好时机

4月16日，恒大华府接待中心。Photo/刘国里4月17日，万科·金域蓝湾售楼部。Photo/吴雄潮4月16日，购房者在云星·钱隆首府售楼部查看项目户型。Photo/吴雄潮荣和·悦澜山营销中心打出政策利好广告。Photo/刘国里

■置业建议

Text/记者 卢伟

毋庸置疑，今年在政策方面，给改善型购房者带来诸多利好。2月2日，中国人民银行、中国银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，二套房商贷首付降至三成。压抑已久的改善型需求，近期呈现抬头之势。南宁楼市中则有28个楼盘，增加大中户型销售比例，购房者的选择更丰富……各种利好刺激下，改需正迎来换房好时机。

政策 二套首付三成，买房门槛更低了

今年2月初以来，楼市利好政策可谓接二连三。2月2日，中国人民银行、中国银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

房贷新政一出，楼市立即炸开了锅。而在2月29日，中国人民银行决定，3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。加上2015年的5次降息5次降准，房贷基准利率又一次创造新低点。金融政策宽松力度已大过2008年，买房成本进一步降低。

而2016年1月1日起实施的“二孩”政策，则让购房者对房屋的需求重新考量，房子的面积、户型等成为重要的参考指标，大户型成为越来越多人的置业首选。有业内人士认为，二孩政策全面放开，25~44岁年龄区间人口的改善型购房需求将会进一步增加。

吴先生夫妇目前住的是一套70多平方米的两房，夫妻俩一直计划要二胎，未来家庭人口增加，现在的两房肯定不够住。买一套满意的大户型，是吴先生一家的心愿。“之前二套房首付要四成，现在降到三成，买房门槛更低了，终于有希望出手了。”吴先生说。

二套房首付降至三成，像吴先生这样的改需购房群体，置业需求将得到释放。“从政策细则来看，受益较大的群体是改善型购房者。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟分析，降低二套房首付，明确了政府对楼市的态度，改善型住房需求将得到支持和鼓励。

需求 利好刺激不断，改需有点等不及

二套房首付门槛降低、契税营业税减免等政策利好，一定程度上减轻了改善型购房者的观望预期。每项政策出台后，居周刊记者都前往各楼盘现场进行调查，发现多数楼盘人气有一定提升，前往售楼部打探新政消息的购房者不在少数。

“房子这种大件消费品，价格往往是限制我们出手的最关键因素。”在五象新区看房的购房者李女士说，她现在住在有一定年限的单位房里，周边环境不太好，户型面积又比较小。去年，二套房首付由六成降至四成，他们一家便萌生换套宜居大户型的念头。今年春节后，得知二套房首付降至三成后，李女士便一边关注楼价涨跌和楼盘优惠，一边四处挑选适合自己的户型。

购房者覃先生就给记者算了一笔账：“原本一套上百万的房子，首付从40万元降至30万元，一下就能帮我‘解套\’10万元的流动资金，不会过多地影响我生意上的周转，政策一出来，我就打算出手换房了。”

近期流传的一些小道消息，更是让改需群体心态变得很急切。上周，记者的一位朋友收到置业顾问发来的短信，内容大概是“四大行基本已经确定5月1日首套首付再次调回三成，二套首付五成”。虽然经过求证，南宁各大银行均表示没有接到通知，但这样的消息已让这位有换房计划的朋友着急不已。因为如果首付比例提高，意味着买房门槛又提升了。

改善需求进一步释放，从地产机构统计的数据上也可窥知一二。克而瑞广西片区统计，3月南宁商品住宅成交面积达84.57万平方米。其中120~144平方米的户型成交面积达21.87万平方米，占总成交面积的25.8%，是各户型面积区间中占比最大的。

供应

紧扣市场脉搏，28盘主推大户型

购房者加速出手，开发商们表现也很兴奋。

居周刊统计，南宁楼市目前有28盘主推改需产品。这些楼盘中有定位改需的新盘，也有调整营销策略、加重大户供应比例的老盘。

从区域来看，高端盘集中、学区资源优越的青秀，有霖峰壹號、美泉1612、荣和·公园大道、万科城、荣和·千千树、荣和·悦澜山、保利·领秀前城、常青藤、招商·雍景湾、华发·国宾壹号、保利·君悦湾等11盘发力，推出120平方米以上大户型，是不少改需置业首选。

大牌房企聚集的五象新区，也是热闹非凡。区域内碧桂园·天玺湾、万科·金域蓝湾、龙光·玖珑湖、云星·钱隆首府等楼盘，占据丰富的山水资源，又是大牌大盘，也成为改善型客群关注的热门。

兴宁片区，除了大盘嘉和城在近期上市的新品中增加改需产品比例，还有国悦·九曲湾、恒大华府、盛天东郡等项目主推改需产品。一向以刚需楼盘居多的江南，改需产品比例也开始增加。江南万达广场、恒大城、恒大帝景、振宁·星光广场、金悦澜湾、昌泰茗城、荣耀江南等楼盘，都有不少满足改需群体的户型推出。

产品方面，目前，各大区域产品呈现多元化趋势。除了大户型，大平层、洋房等产品在市场上都有丰富的供应。来自南宁市住房保障和房产管理局数据，截至4月18日，120平方米以上适合改需群体的商品住房库存，高达1.8万套，可售面积达317.62万平方米。

房价

整体稳中微涨，楼盘优惠也不少

居周刊多次对读者的调查发现，房价向来是影响购房者出手的重要指标之一。由于换房成本较高，改善型人群甚至比刚需对价格还要敏感。同时，由于改善型人群已有自住房源，所以对买房的急切程度弱于刚需，他们有长期观望的基础。购买大中户型的改善型人群，往往都是在等待一个合适的买入时机。

而业内人士普遍认为，近期正是一个不错的换房时机。首先是整个市场价格稳定。虽然3月楼市迎来“小阳春”，南宁楼市成交上涨，但据国家统计局发布的数据显示，3月南宁新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨4.2%。南宁房价有所上涨，但处于一个平稳期，涨幅均维持在较小的幅度范围。

其次，改需型大中户型近期还有不小优惠政策。如荣和·悦澜山目前接受预约的大户型产品，可享9折优惠；保利·领秀前城127平方米的四房，交5000元可抵5万元；常青藤140、152平方米四房户型，交1万元抵3万元，购房可享5万元智能家居礼包；招商·雍景湾11号楼134~167平方米新品，预约交2万元可享9折优惠；国悦·九曲湾近期则推出高层、洋房交5000抵2万元，别墅交1万元抵5万元；恒大华府首期除了有140平方米的高层大户型，还有140~220平方米洋房，项目目前可办理VIP登记，交3000元可享5万元。

与此同时，南宁目前还有多个主打改善型产品的新盘即将上市。按照开发商的惯例，这些楼盘预计也会采取低开的策略来吸引人气。合富辉煌（中国）广西分公司副总经理陈亚春表示，“五一”假期前往往是楼市的销售旺季，届时不排除还会有较大幅度的优惠推出。

改需 是时候出手了

政策利好刺激、层出不穷的优惠、丰富的房源，基于多重利好，对改善型购房者而言，此时确实迎来绝佳的购房时机。

广西嘉和置业集团副总裁万立松表示，南宁市场与全国市场一样，多年来都是以刚需为绝对主导的市场，随着2016年政策的变化，或许将迎来改善需求的爆发。开发商也会根据市场及时调整产品来迎合改善需求。

从库存量来看，改善型产品可售面积居于高位，再加上还未取得预售证的新品，这意味着，接下来改善型房源供应还会加码，购房者选择更多。建议大家见好就收，该出手时别犹豫，只要遇到合适房源、买得开心、住得惬意，就不要无谓观望。

对改需群体而言，业内人士的建议是，只要买房用于居住，产品品质不错，价格合理就该出手了。当前市场选择丰富，不少开发商都推出诱人优惠政策，加上未来价格走势难以预料，遇到合适的房源可以出手了。

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