房屋有质量问题，该如何维权？

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记者_谢福平

“主卧墙面渗水，买房三年后还不能住进去”、“交房时，发现精装修的墙面出现了裂缝”……近期，南宁房地产维权事件频发，其中不少是因为房屋质量有问题。

商品房出现质量问题后，购房者有的四处奔波，却是维权未果；有的则委曲求全，自认倒霉。对此，居周刊提醒，不同的房屋质量问题，维权的方式也大不同，合理维权要按步骤走。

不同问题维权方式不同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定，将房屋的质量问题分为3种：房屋主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用的质量问题、其他一般质量问题。针对不同的房屋质量问题，维权的方式也大不同。

1、房屋主体结构质量不合格。如地基、承重墙等这些部位，出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。根据《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”当购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格，或是直接关系到使用的安全性，且修复不可能或成本巨大的，购房者有权解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

2、严重影响正常居住使用的质量问题。是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形，如不能正常供水、供电、供气等。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。当然，买受人也可选择要求卖房人进行修复，并由卖房人承担修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。

3、一般质量问题。主要包括像房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等问题。由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。

合理维权要按照步骤走

居周刊提醒广大购房者，要认真对待验房环节，建议选择专业的验房公司验房。发现质量问题时，购房者可通过拍照、录像等方式保留相关证据，以便日后维权。

商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题以及严重影响正常居住使用的质量问题的并不多见，大部分出现的是一般质量问题。商品房也有保修期。法律规定，住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。交付使用的房屋保修期内存在一般质量问题的，出卖人应承担修复义务，并承担相应赔偿责任。

入住后，如果购房者发现房屋质量方面的问题，合理维权应按四个步骤走：首先应该找开发商和物业公司进行协商处理；如果开发商和物业公司拖延处理或者是无视业主的投诉，业主可到相关部门进行投诉；如果协商未果，特别是涉及赔偿问题，业主就需走诉讼、仲裁等司法程序了。

需要提醒的是，发现房屋质量问题以后，一定要注意保留证据。如拍摄相关照片，并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等，尽可能请物业管理公司、邻居或业委会有关人员签名证实。

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