楼市“逢会必跌”？你想多了

陈永海 执行总编辑 扫码 关注大海看楼 扫码 关注楼市头条

今年很多城市依然“N限”（限价、限购、限售、限贷等）当头，调控不会轻易松绑。“N限”可以限住官方房价数据，但限不住居民买房的热情和开发商涨价的冲动。

举世瞩目的全国两会已经胜利闭幕，万众关注的房地产信号依然余音绕梁。研读过今年的政府工作报告的你都知道，报告中直接跟房地产有关的文字并不多，措词中性略偏温柔。但在网上各种添油加醋、脑洞大开的解读却很吓唬人，以致于最近我又频频被人逼问现在是不是买房好时机。

忽闻有人在网上叫嚷：中国楼市“逢会必跌”魔咒再度来袭。一惊一乍，很是耸人听闻。我怀疑这是证券人士故意抹黑楼市，好忽悠大家去买股票。

一

今年两会究竟释放了哪些跟楼市密切相关的信号？让我深入浅出、言简意赅地为你梳理一下：

信号1：明确2018房地产调控基调。政府工作报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

信号2：加快住房制度改革。政府工作报告指出，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

信号3：房地产税要立法。政府工作报告中就一句话，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

信号4：房贷执行差别化定价。央行副行长潘功胜表态，督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

信号5：人口红利还会有的。政府工作报告指出，绝大多数城市放宽落户限制，居住证制度全面实施，城镇基本公共服务向常住人口覆盖。今年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。

可能会对楼市产生直接影响的，大抵就这些。当然，你要说政府工作报告中提出的发展三大都市圈、推进中部地区崛起、重启西部大开发、振兴东北老工业基地等也是信号，将对房地产市场产生重大影响，我也不反对。

二

关注楼市的你从这些信号中读出什么？山雨欲来？政策变天？还是涛声依旧？

按照大家喜闻乐见的说法，房地产税将是高房价的大杀器。这次两会上，房地产税被频频提及，政府工作报告、人大首场新闻发布会、财政部副部长的表态，都指向一个事实：房地产税肯定要开征，而且时间不会太远。他们觉得房地产税的日益逼近，对楼市是一大凶讯。连不轻易表态的潘石屹都说了，房地产税出台一定会影响房价，房屋空置率、房价都会降。

另一凶讯是信贷政策依然紧缩。央行副行长潘功胜表态，督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价。银监会主席郭树清说，目前居民家庭个人借钱消费、买房或投资的增长速度非常快，需要警惕。中财办副主任杨伟民也表示，房地产方面金融风险比较大，要通过控制房地产泡沫来防范居民债务过快增长。大人物们的表态就是明确的信号：房地产杠杆率还将继续降低。

信贷是房地产的命门，一旦被掐紧，开发商的日子就不好过了。

还有，建立租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，势必也对住宅市场造成冲击。部分居民家庭都去租房子住了，商品住宅还能火起来吗？

这个时候，有人联想到最近媒体报道的燕郊房价暴跌、南方少数城市成交萎缩等行情，就迫不及待地宣告：楼市“逢会必跌”啦，房地产要变天啦，高房价时代快结束啦，炒房客在劫难逃啦！

三

形势真这么严峻吗？我并不这么认为。相反，性格忧郁的我乐观地觉得，对于房地产市场来说，今年两会也释放了若干利好信号。

一是2018房地产调控不会更严厉。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位也好，继续实行差别化调控，建立健全长效机制也罢，房地产调控的目标就是促进房地产市场平稳健康发展，而不是声色俱厉的“遏制房价过快上涨”、“让房价回归线合理水平”。政府工作报告肯定“热点城市房价涨势得到控制”，住建部长王蒙徽也表示“楼市目前总体保持平稳运行”，意味着今年楼市调控进一步加码是小概率事件。

二是支持居民自住购房需求。“房住不炒”的定位之下，政府在举手拦截投资投机性购房需求的同时，也明确提出支持居民自住购房需求。拥有属于自己的住房，实现安居梦想，是人民群众的人生追求之一，政府理应举双手支持。而“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度是长远之策，短期内不会影响城市居民对商品房的热爱。

三是城镇化和城市放宽落户限制带来连绵不绝的人口红利。你想想，全国今年就计划进城落户1300万人，这些新市民都要买房租房，安居才能乐业嘛。

至于房地产税，其实并不可怕。大人物说了，开征房地产税的主要目的是筹集财政收入、调节收入分配和促进社会公平。如果你不是手头有很多套房子的房叔、房婶之类，根本用不着担心这个。西方很多国家——美国、英国、加拿大、澳大利亚等都收房地产税，但中国炒房客一去，房价该涨还得涨。

租购并举多元市场的开启，住房租赁市场的兴起，会不会冲击住宅市场？理论上是肯定的。但硬币的另一面是，很多土地都建租赁房了，留给商品住房的土地是不是变少了，商品住房是不是更值钱了？而中国人的文化基因决定，中国楼市任何时候都不会缺乏刚性需求。因为中国人，特别是女人，就喜欢房子。

四

2018年的楼市调控，关键还看肩负“主体责任”的地方政府。上面给地方政府划定的红线是房价不能过快上涨，哪个城市房价涨幅一旦越过红线，住建部会邀请市领导去喝茶。领导们都爱喝茶，但没有谁会乐意被邀请到北京喝茶。所以，今年很多城市依然“N限”（限价、限购、限售、限贷等）当头，调控不会轻易松绑。

“N限”可以限住官方房价数据，但限不住居民买房的热情和开发商涨价的冲动。

远的不说，就看南宁楼市。限价政策是动真格的，你敢乱涨价就不给你备案，政府还处罚了一些乱来的开发商。房价被限住了吗？从统计局发布的数据来看，貌似是限住了。但真实的房价是不是这样？你懂的。

限价一年多的结果，是南宁楼市全面进入“万元时代”。上周，居周刊不完全统计，南宁131个在售楼盘中，房价在万元以下的楼盘只有34个。

“限”字当头，开发商是如何绕过限价令实现大幅涨价的？以流氓对付粗暴、以肥臀对付大腿、以“暗涨”对付限价，这是克敌之道。“毛改装”是明涨，“外收”是暗涨，很多楼盘都这么干，有关部门想查都查不过来。

前阵子一位媒体朋友去五象新区看房，逛了一圈相中滨江某盘的128平方米户型。置业顾问告诉他：13层以下的房源价格1.3万元/平方米左右，只剩下4套，上百人排队抽号；14层以上房源标价7000多元/平方米，无须排队直接选房，但条件是“外收”90万～100万元，精装修3000元/平方米，“外收”款和装修款不能按揭。

概括地说，就是：如果排队抽号买13层以下房源，中签难度跟买***差不多；若不想抽号选14层以上房源，首款（首付+外收款+装修款）就得150多万元。这哥们气得脸都绿了，怨妇般夺门而出，离开售楼部。

举这个例子，就想再次重申一个观点：买房如果是自住，越早出手越好。

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