龙岗商务区基本成型 两大板块构筑宜居新版图

2008年，《南宁市龙岗片区控制性详细规划》出台，让位于邕江与八尺江汇合处的龙岗半岛走上了蜕变之路。历经12年发展，龙岗现已升级为“龙岗商务区”，不仅是南宁第三大商务区，成为南宁市级商业中心、五象新区商务次中心，还在相关规划中晋升为南宁四大城市副中心之一，堪称完美逆袭。

近年来，龙岗高速发展，片区房地产开发也渐入佳境。成片的高档住区拔地而起，形成“四纵四横”大路网格局，眼下江湾路至龙岗大道正式通车，更助力龙岗驶入快速发展新阶段。尤其是地铁4号线将修通到龙岗，五象火车站选址落户龙岗，让其成为拥有地铁+高铁的TOD板块，区域价值将极大提升。在诸多利好加持下，龙岗成为南宁楼市热点板块，成为购房者持续关注的重点区域。

龙岗全面“开挂”高起点配齐“铁路桥医学商”

事实上，龙岗在五象新区发展的15年中，起步并不算晚，但常年徘徊在五象热门板块之外，以五象新区辐射区而存在，板块价值被严重低估。业界似乎也更喜欢将龙岗称为“五象东”，为的是借助五象的发展提高龙岗在购房者心中的地位。

随着五象大道、龙岗大道以及龙岗大桥、青山大桥等道路桥梁的建设，龙岗的区域面貌开始焕然升级。尤其是近五年，龙岗迎来高光时刻，住宅市场成交量开始明显上涨。从万达茂开业到青山大桥通车，从地铁4号线设置龙岗站到五象火车站落址龙岗，从城市副中心到龙岗E街区规划出台，从江湾路全线通车至龙岗大道，到清坪大桥进入前期工作，龙岗的每一项配套都是城市重磅级的，可见其站位之高。

据邕宁区住房与城乡建设局介绍，龙岗商务区已累计实现50个道路项目开工建设，五象大道、龙岗大道、新邕路、那造路等23条城市主次道路通车，另有19条道路部分竣工通车，基本形成了“四纵四横”的道路交通网络。值得一提的是，备受关注的龙岗30号路东段已在9月28日正式通车，这标志着龙岗交通路网日益完善。这条东西走向道路，西接龙岗大道，东止江湾路，全长1.2公里。它的贯通，有利于带动沿线片区开发，对促进龙岗乃至五象新区建设具有重要意义。

生活配套方面，龙岗商务区共有33个商业配套、房地产、总部基地项目，另有4个邻家广场（3个竣工）、3个农贸市场（1个在建）、3家医院、1个老年社区，基本能满足片区居民生活需求。

教育方面，自去年成功引入哈罗礼德国际学校后，龙岗的教育资源日益丰富，且名校聚集，义务教育阶段有城关二小龙岗校区、五象新区第三实验小学、江湾路小学、民主路小学五象校区。中学则有邕宁民族中学、步云中学、龙岗商务区中学、邕宁高中，还有南宁学院等高校，龙岗将着力以公立学校为主覆盖全片区。

医疗方面，龙岗也不输其他板块，在建的有南宁市儿童医院、广西前海人寿医院，南宁市第二社会福利院预计今年试运营，邕宁中医医院迁建工程获批，邕宁区人民医院已整体迁入龙岗新院区。

商业方面，除万达茂外，龙岗还有宝能城市广场、合景天峻广场、威宁·龙岗北邻家广场等大型商城将逐步开业。值得一提的是，在龙岗E街区控规（修编）草案公示后，龙岗就有了“街区制”区域的新身份，简单来说就是围绕社区构建大型的商业中心。在“街区制”的模式下，龙岗商业业态将更加小型化、专业化、垂直化、就近化。“街区制”在龙岗兴起，将在很大程度上推动区域、社区、商业等方面的发展，对于打造一个全新的区域形态具有重要影响。

楼面价破“8”滨江板块打造龙岗宜居新高地

硬核配套加身让龙岗的后发优势明显，正因如此，龙岗有足够的时间借鉴其他板块的经验来完善自身的规划，最终实现超越；相比之下，龙岗拥有更多的土地资源可供雕琢，当其他区域已经逼近价值顶点的时候，龙岗还大有潜力可挖。

市场反应说明了龙岗的价值。今年3月25日，龙岗推出两幅江滨地块，占地共77亩，地块更临近灵龟山公园，江景生态资源优越，吸引了包括龙光、彰泰、恒大、阳光城、荣和、金科等19家房企现场抢拍。最终蓝光挥金9.43亿元将其收入囊中，两幅地块折合实际楼面价分别为8217元/㎡和7088元/㎡，龙岗楼面价首次破“8”，土地溢价率达78.5%。

据不完全统计，在龙岗今年成交的地块中，多幅优质地块引发房企拿地大战，单幅地块参拍的房企数量从10～20家不等，竞拍轮次最高超200轮。克而瑞数据显示，2020年1—7月，龙岗板块住宅用地成交建面53.61万㎡，占南宁市总成交9%。平均楼面价6856元/㎡，平均溢价率与去年同期相比，增长141%，龙岗土地价值持续释放。

业内人士表示，龙岗地价突破8000元/㎡，未来这一带的楼盘，单价大概率会达到1.5万元+。此次刷新龙岗楼面价的地块，位于龙岗东滨江板块（江湾路附近），根据最新规划，该板块便是龙岗商务区核心。

记者从上周举办的“龙岗半岛，五象新一极”区域发展对话会上获悉，近年邕宁区开发的楼盘主要集中在龙岗板块，龙岗已经成为投资置业的热土，住宅用地从2006年的300多万元/亩升至如今的1340万元/亩。其中沿江湾路到蒲庙大桥一带的邕江沿岸楼盘，是龙岗的一大热点板块。

据了解，龙岗板块2019年吸引不少一线品牌房企进入，当年3月开始，龙岗沿江板块商品住宅单价突破万元。随着板块内金科·博翠天宸、龙光玖悦府、世贸金科博翠江山、彰泰江景湾、蓝光芙蓉山悦等中高端盘的入市，龙岗滨江板块改善产品逐渐在楼市中崭露头角，将进一步提升板块人居价值。据邕宁区土地储备分中心透露，目前龙岗已完成2600多亩土地征收，下一步计划推出商业商务办公用地和总部办公用地。而作为龙岗商务区核心的龙岗东滨江板块，将是打造商务总部基地的首选。

“双铁”E街区组合五象大道沿线成就人居价值走廊

除龙岗东滨江板块外，龙岗西五象大道沿线板块表现也非常抢眼。作为五象新区第一条门户大道——五象大道被视为南宁的“黄金大道”，沿线楼盘被众相追捧。尤其是在万达茂辐射半径约1公里范围内，新老楼盘的成交异常活跃。

今年底，地铁4号线西段（洪运路站至楞塘村站）将开通运营，计划待五象火车站建设后再开通东段（五象火车站至龙岗站）。这条贯穿龙岗的地铁，已成为助推龙岗发展的强劲加速器。

此外，得益于龙岗E街区规划——将在五象火车站北面建起2300多亩的集商务、商业、居住于一体的高铁综合配套服务组团，不仅让龙岗成为继凤岭北后又一个拥有“双铁”强枢纽的板块，也让五象大道沿线成为南宁又一条人居价值走廊。

规划显示，龙岗商务区E街区为那安快速路、五象大道、永福路、新邕路所围合区域，规划总用地约155.29公顷（2329.35亩），总人口1.6万人，是龙岗商务区的重要组成部分。根据土地出让计划，未来龙岗E街区将规划有6幅商业用地和1幅邻里中心商业用地，1公里生活圈内拥有大型商业综合体、邻里中心等。这一带还将出让不少商务、商业项目，其中不乏高度100米以上的地标项目，无疑将拔高龙岗商务形象。与此同时，E街区的教育资源也相当给力，将规划设置1所42班小学、1所15班幼儿园、1所9班幼儿园，服务半径覆盖整个组团。

目前，板块内有龙光玖珑湾、东鼎雍和府等楼盘，可以设想，未来五象大道龙岗段，至龙岗大道范围，还将会有多个高端住区出现，成为兼具投资和自住的人居价值走廊。

江湾路连通龙岗大道中高端项目集中入市增仓“金九银十”

随着龙岗区位价值的不断上涨、配套逐步落地，龙岗已经成为品牌房企深耕五象新区的重要一环，目前已进驻多家大牌房企，龙光、金科、彰泰、中海、大唐、万达茂、万科、中国铁建、宝能、阳光城、蓝光、重庆银河等均在龙岗有代表项目。

今年以来，龙岗土地市场持续高热，房价也较10年前翻了一倍多。克而瑞数据显示，龙岗商品住宅均价在2011年为5095元/㎡，2020年1—7月达到10858元/㎡，在7月27日—8月2日当周达到12652元/㎡。2017年至2019年，龙岗板块连续3年“霸占”南宁板块成交TOP1。

进入9月，龙岗多个新盘亮相和开盘，为龙岗楼市注入强劲动力。其中，商务区E街区五象大道沿线板块的龙光玖珑湾，首期开盘当日就劲销4亿元，取得不俗的销售业绩。此外，龙光9月还新推出在南宁的第32个楼盘——龙光玖悦府，位于龙岗滨江板块八尺江畔，是龙光高端品类“玖系”在龙岗的第三个项目。在此之前，该板块还有金科、大唐、彰泰联合打造的滨江锦湾已经亮相，将于近期开盘，而银河江湾明珠最快将于10月后面市。

在龙岗滨江板块的大唐盛世旭辉府近期迎来首开，蓝光高端盘芙蓉山悦也计划于近期开盘，另外还有世茂金科博翠江山、金科·博翠天宸、彰泰江景湾、中海哈罗学府等新老楼盘在售，产品以洋房+高层为主，主力房价12000～15000元/㎡。据不完全统计，目前龙岗板块在售商品住宅项目超25个，户型产品主要为70～140㎡以上三至四房。

就在龙岗新项目集中入市之际，备注关注的龙岗30号路东段已经正式通车。它的贯通，有利于带动沿线片区开发，对促进龙岗乃至五象新区建设具有重要意义。

从五象大道、江湾路、龙岗大道再到青坪大桥、五象火车站，龙岗在路网方面的优势显而易见，代表着触手可及的便捷生活方式。对此，龙光南宁公司品牌负责人表示，龙岗规划为南宁四大城市副中心之一，配套设施逐步到位，交通瓶颈逐渐打通，区域价值得以体现，如今推出的楼盘价格将使购房者的利益最大化。抢在龙岗发力之际“上车”，不失为明智之举。

（王芳）

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