竞拍成功后，有人过不了户，有人被劝退，还有人需补缴费用 捡漏法拍房 岂料捡了个“雷”

法拍房那些事儿问题篇

[编者按]

近段时间，我们的手机不时会弹出法拍房信息。法拍房即法院拍卖房产的简称，是通过法院强制执行拍卖的房屋。据了解，截至目前，仅淘宝网上的法拍房数量就接近220万套，相比去年6月大幅增加。对此，许多购房者跃跃欲试。那么，大家对法拍房究竟了解多少？如何才能顺利地拿下心仪的法拍房？近日，记者走访法拍房市场和业内人士，为大家聊聊法拍房的那些事儿。

南国早报记者莫国献

有产权证的法拍房能放心竞拍吗？竞拍成功，法拍房就一定是你的吗？哪些房子不宜竞拍？记者采访到南宁一些法拍房资深买家，他们有的拍到有产权证的房子却不能过户，有的竞拍成功却被法院“劝退”。

1

有产权证过不了户

2018年，曾竞拍过多套法拍房的冯先生“栽了跟斗”。经过数十次竞拍出价后，冯先生以80多万元成功拍得位于南宁市植物路的一套房子。该房的拍卖公告上，明确标注了房屋所有权证号，说明房子是“有证”的。

然而，在后续办理房子过户手续时，他遭遇了麻烦。原来，该房的土地性质特殊，虽然早前办理了“房产证”，且有过一次交易记录，但这些都是发生在不动产权证相关政策出台以前。由于房屋土地性质特殊，冯先生已无法将房子过户到自己名下。他告诉记者：“更为麻烦的是，执行该房拍卖的外地法院前期未查清房子的属性，所以我还要多次往返土地和房产部门落实情况，才能向法院申请退回保证金。”

冯先生说，去年，他险些又遭遇了一次这样的情况。当时，他看中一套位于南宁市思贤路的学区房，起拍价格合理，且竞拍人数不多。该房的拍卖公告并未对房屋产权性质进行特别说明。临近拍卖结束时，他才从房产中介处了解到，这套房子的产权证是以前的“老款房产证”，并非不动产权证，且土地性质是教育划拨用地，不允许上市交易。

针对这种情况，南宁市江南区人民法院执行局副局长黄文民称，确实有一些房子因性质特殊不符合上市交易条件，不排除个别法院在开拍前未在竞拍公告上详细注明。一般来说，竞拍到这类房子又不能办理过户的，法院会退还竞买人保证金。对此，一些法拍房的资深买家坦言，尽管能退回保证金，但竞买人也要为此承担时间和垫付资金的成本。

2

竞拍成功被“劝退”

一般说来，拍卖落槌即算合同生效，然而有着丰富竞拍经验的覃先生也“吃了闷亏”。

2019年12月，覃先生用家人的名字，以远低于市场价的价格成功竞拍到位于南宁市青秀区开泰路某小区的一套法拍房。

不料，竞拍成功后的第三天，他接到负责该房拍卖的法官电话。对方称该房已经过了法院的查封期，希望覃先生配合退拍。当时他同意了。

覃先生告诉记者，近日他再次查阅该房子的拍卖界面时，发现上面标注的撤销拍卖理由是“买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格”。对此，他难以接受。

2月4日，记者联系上负责该房拍卖的黄法官，他称该房拍卖时过了他们法院的查封期，按照程序理应由下一个查封的法院负责拍卖，所以才与覃先生协商退拍事宜。至于拍卖平台界面上标注的撤销拍卖理由是谁写的，“还需要核实”。

广西欧汇律师事务所律师曾海山称，根据规定，网络司法拍卖有6种情况可以撤销。除此之外，在拍卖行为已经完成的情况下，法院是不能对竞拍成功的财产予以撤回或追回的。覃先生遭遇的情况是法院工作失误引起的，并不属于撤销拍卖的理由，所以他可以选择不退拍。即使覃先生与法院通过协商答应了退拍，他也可以就法院的误拍申请国家赔偿。

3

需摸清“潜在费用”

与购买普通商品房不同，竞买人很难从拍卖公告上摸清法拍房的所有信息，因此需要提前做足功课，否则可能会吃亏。有着丰富法拍经验的覃女士，就因此交了学费。

此前，她曾以82万元竞拍到南宁市古城路一套单位房，她原以为只需要负担1%的契税，后来才发现，该房属于单位福利房，尚未具备上市交易条件。为此，她多花了几万元，补缴房子的土地出让金和公摊面积房款。

“一般来说，老旧单位房的土地出让金和公摊面积房款都不会太多，基本在几万元左右。但如果房子是经济适用房，需要补缴的费用较高，可能高达10多万元。”覃女士说，有些法院发布的拍卖公告未必会完全呈现房子的真实情况，这需要竞买人自行进行多方了解。

4

有租约的房子能拍吗

2018年，覃女士打算竞拍位于南宁民主路某小区的一套房子，该房起拍价低于市场价30%。拍卖公告上注明：“该房有租户居住其中，租期较长至2030年，本院不负责实际交付房屋、亦不负责腾空，按现状拍卖”。她曾提前联系该房租户，对方明确表示，要他搬走可以，前提是支付8万至10万元的搬家费。

黄文民提醒，有一部分法拍房因为原房主无力还债，由法院强制执行拍卖，这就可能产生购房者拍了房，原房主却不搬家或者存在长期租约的情况。因此，竞买人一定要提前了解被拍卖的房屋是否有人居住或存在长期租约，是否拖欠水电物业费用，是否有他人户口等，以减少不必要的麻烦。

新闻推荐

南宁首座万象汇将于今年秋季开业

本报讯（见习记者禤智君）南宁首座万象汇预计将于今年秋季开业，目前招商进度已完成80%，整体工程进度已完成90%。南宁五象万象汇...

南宁新闻，讲述家乡的故事。有观点、有态度，接地气的实时新闻，传播南宁市正能量。看家乡事，品故乡情。家的声音，天涯咫尺。