土地出让金划归税务部门征收有何影响？业内人士认为，新政将对地方政府行为产生引导，对土地出让管理更规范

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近日，财政部、自然资源部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下称《通知》）提出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自然资源部（本级）按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金，同步划转税务部门征收。

今年7月1日起，新政先试点后推开

“土地出让金”作为地方财政的重要组成部分，由财政部门划转税务部门征收，其目的是什么？对于房地产行业以及企业将带来哪些直接影响？首先来划一下重点，看看《通知》主要内容：

●将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。

●先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

●税务部门征收四项政府非税收入应当使用财政部统一监（印）制的非税收入票据，按照税务部门全国统一信息化方式规范管理。

●本《通知》规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

“土地出让金”划转是落实之前的税收改革？

纵观《通知》要点，先在部分城市试点，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

其实在“土地出让金”征收部门划转之前，水利建设基金等非税收入已相继划转至税务部门，社保费已全部由税务部门征收。对此，有人认为，此次包括“土地出让金”在内的四项政府非税收入划转是落实之前的税收改革。中国财政科学研究院公共收入研究中心副研究员施文泼表示，这是落实中央提出的深化税收征管体制改革的要求，逐步统一税收和非税收入征缴制度，主要目的还是规范、强化非税收入征收管理。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅认为，2018年国税地税征管体制改革，将省级和省级以下国税地税机构合并。合并完成之后，根据国税总局职能定位，税务部门“承担组织实施税收及社会保险费、有关非税收入的征收管理责任，力争税费应收尽收”，国有土地使用权出让收入属于非税收入，划转税务部门征收，属于税务部门的征管职能。

此外，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，《通知》有利于提高土地出让收入的征管效率，降低征收成本。同时，有利于土地出让收入的使用更加规范化，一定程度上将约束地方政府对资金的使用范围。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，改革后的土地出让金征管模式只是将征缴部门由自然资源部改为税务部门，土地出让金进出仍由财政部门把控，土地出让金流动通道畅通、使用方式未改变，不影响既有“土地财政”生态。

注意啦！拖延缴纳土地出让金或将行不通

《通知》发布后，有很多声音指出：土地出让金是很多地方政府财政收入的基石。此举将意味着什么？

据财政部数据显示，2020年，中国土地使用权出让收入达8.4万亿元，占全部财政收入的23.8%。勾股大数据发布中国44个主要城市土地依赖程度排行榜，土地高依赖程度的城市有20个，中依赖程度有19个。其中，高土地依赖城市的土地出让收入高出一般公共预算收入一倍。

根据申万宏源宏观研究团队的数据，2019年，政府性基金收入中的国有土地使用权出让收入接近85.8%，到2020年上半年，这个比例已经达到89.3%。结合2020年下半年地产销售情况，国有土地使用权出让收入全年预计增长11.6%。

有数据显示，2021年1—4月，全国一般公共预算收入78008亿元，其中，地方一般公共预算本级收入41351亿元；国有土地使用权出让收入21383亿元，占全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%。

因此，作为地方财政的重要组成部分，土地出让金征收部门的划转，网上出现不同解读声音，如地方财政告别土地出让金等。

对此，业内资深人士表示，土地出让收入划归税务部门征收，中央政府可完全掌握地方土地出让收支的具体情况，土地出让金征管方式转变能够更好利用税务系统的征管优势，发挥规模效益、提高征收效率、降低征管成本，确保土地出让收入及时入库。此前土地市场复杂性和土地出让金征收不透明，也存在一些“猫腻”。新政会对地方政府行为产生引导，让地方政府在土地出让环节变得更加谨慎，将进一步推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。

那么，这对于房企将带来哪些直接影响呢？业内资深人士认为，土地出让金的征收管理将更加规范，企业欠缴、拖缴甚至模糊处理等不良现象将会得到管控。以往一些房企在土地出让金缴纳方面，通过分期、延期支付以提高杠杆率的方式将会受到影响。开发商如果想拖延缴纳，可能就行不通了。 （游媚媚）

政 策 解 读

南宁楼市会受影响吗？业内人士怎么看？

自住、改善“上车”的好时机，但不建议投资

易居企业集团克而瑞广西区域测评中心总经理 梁宁宁

土地出让金征收划转为税务部门，是国税地税体制改革的一个部分。但这并不说明土地出让金变成国税了，因为尚未明确土地出让金的征收调整会改变原来的支配方式，其仍属于非税收的部分，还是归地方所有。这个政策是为地方政府加上了一道监管。土地出让金本身就属于房地产开发阶段缴纳的费用，逐步纳入税收监管体系，会对未来的房地产税征收建立了一个基础。

个人觉得对房地产市场的影响不会那么直接。目前还看不出会不会导致土地市场升温或降温，只能说是一个长效机制而已。南宁在2022年之后才会开始执行，而南宁对土地依赖度在全国排名不算太高。因此，直接层面影响目前还没有看到，只是体现出中央对房地产的态度，还是采取一个长效机制，以稳房价稳地价稳预期来进行调控的。因为过热的投资，无论是在土地端还是在住宅销售端，都是不理性的一个行为。

个人认为目前是比较好的买房时期。从整体市场来看，现在是很明显的买方市场。在“三道红线”的影响下，房企资金压力普遍较大，因此今年市场优惠的力度、促销的力度都会比较大。目前南宁楼市供应比较充足，产品丰富多样，价格相对友好，在这样一个横盘期，自住或改善都是不错的“上车”机会，但不太建议投资。(以上观点仅为个人观点，不代表所在企业观点）

政策短期内可能会对房价有一定影响

优居集团旗下子公司优居·策略总经理 李传志

新政策是国家推进非税收改革的一部分，有利于国家税收资金的归集。其对行业影响，得从两个方面来分析：从地方政府层面，以前土地出让金都是进财政，现在改革后税收统一管理，对地方政府的积极性就会有一些影响。同时，土地出让金的征收管理将更加规范，开发企业欠缴、拖缴等现象，可能会受到比较严格的管控。

由此可见，政策对开发商来说会有比较大的影响，土地的付款周期要严格按合同来执行，开发商拿地的一些出让条件或许就不会有原来的那么好。以往地方政府在土地出让上形式多样，改由税务部门统一规划管理后，土地出让金的可控力度没那么大，地方政府可能会从其他方面去促进土地出让。这样会对一些自身有产业的开发商比较有利，以后商谈拿地时的条件可能有所转变。比如是否能促进当地经济发展、是否能促进税收等。像之前恒大拿地投产新能源汽车就是其中的有利条件，或许以后政府会更多往这方面考虑。

个人觉得，该政策短期内对房价可能会有一定影响，但未来对地方政府影响有多大尚未明确。预测今年下半年，地方政府可能会加大土地供应力度。那么在明年政策推行后，土地出让的数量也许会减少，导致房价也会受到一定程度的影响。

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