外来物业大举入驻，市场格局今非昔比——本土物业如何守住主战场？

◇本报实习生 杨彩红 文/图

2000年之后，外来物管企业开始入驻内江市场。尤其是最近几年，随着内江市不断加大招商引资力度，外来物管企业加快了向内江市迈进的步伐。7月22日，笔者从市房管局物业管理科了解到，目前内江市共有登记在册的物业管理企业114家，其中外地物管企业（以下简称“外来物业”）共19家，约占市场的16.7%。在两区范围内共有物业管理企业74家，其中外来物业共16家，约占市场的21.6%。业内人士指出，外来物管企业不断进驻内江市，对内江市物业管理企业（以下简称“本土物业”）将会造成极大的冲击，既是一种挑战，也是一种机遇。本土物业应如何抓住机遇，迎接挑战，守住主战场？笔者对此进行了走访。

市场现状：

本土物业遭遇利润危机

市房协物业管理专业委员会秘书长谢德北告诉笔者，尽管目前内江市注册物业管理企业数量看似较多，但不少本土物业已经在“打退堂鼓”，无力经营。

据了解，老旧小区的收费标准，在制定时，虽然符合当时市场行情，但随着近几年物价上涨，老旧小区的收费标准并没有跟随上涨，数年时间一直在原地踏步。

业内人士算了一笔账，2006年，一个灯泡0.4元一个，现在1元钱一个；2006年，请一个清洁工350~400元/月，现在清洁工工资是800~1000元/月。在物管费用没有上调的基础上，需要开支的各项费用，都在逐年增加，利润空间被大幅压缩，甚至出现了“倒亏”。

同时，物价部门在制定物业收费标准时，考虑的是100%收取业主物管费的前提下，物管公司的盈利情况。然而在实际的操作过程中，却难以达到100%收取。东兴区西林批发市场的物管工作人员张志君告诉笔者：“物管费收不齐，是常有的事。至今公司还亏损了二十多万。”市房协物业管理专业委员会工作人员透露，能达到80%的业主缴纳物管费已经是非常不错的小区了。

再加上平时设施、设备等的投入，物管公司与业主之间协商定价难等问题，导致了“许多物管公司苦不堪言”。据了解，截至目前，今年已有4家物管公司撤场。

实力对比：

硬实力相差悬殊

软实力各有千秋

谢德北介绍，物业管理企业在资质方面分为三级、二级、一级。其中，进入市场不满一年的物管企业，暂定三级资质。

从硬实力方面看，本土物业与外来物业实力对比悬殊。由于物业管理企业资质的审核要受到注册资金、员工数量、管理小区规模等条件制约，本土物业基本都是三级资质，取得二级资质的全市只有一家。而从成都、重庆等地进驻内江的外来物业资质大多是二级，甚至一级。

从软实力上来看，外来物业和本土物业各有千秋。谢德北介绍，服务上，外来物业做得细致一些，长远一些；而本土物业也不落后，做得贴心一些。社会资源上，本土物业扎根较久，外来物业进入本地市场相对较晚，在人脉等方面不及本土物业。

总体来说，在实力对比上，本土物业的市场竞争力与外来物业存在一定的差距。

出路初探：

本土物业如何守住主战场？

“外来物业入驻本地市场，对本土物业既是一个冲击，又是一种促进。” 市房管局物业管理科工作人员说。

他说，外来物业资质高，管理水平相对较高，在竞争同一个楼盘时，可能因为资质等问题，外来物业比本地物业更容易中标。这就促使本地物业要不断学习先进经验，改善自身经营管理，规范经营行为，提高自身市场竞争力。

市房协物业管理专业委员会主任杨自立说，本土物业要外塑形象，内强素质。不仅要发挥本土优势，加大建设力度和宣传力度，同时，还要提高自身素质，提高管理能力、服务能力；本土物业从硬实力上来讲，拼不过外来物业。因此要看清本土物业和外来物业之间的优势和劣势，只有不断缩小自身劣势，放大自身优势，才能在外来物业瓜分本土“蛋糕”时，立于不败之地。

谢德北指出，老旧小区收费低，利益少，管理难，一般的外来物业瞄准的是利益高的新盘。他说，外来物业不了解本土市场，进驻本地市场后，尽管起点高、形象好，但熟悉具体情况还需要时间；而本土物业熟悉市场情况，扎根深，有大量的本土管理经验。但市内大盘将不断增多，物业管理服务招标门槛将增高，本土物业在竞争中成了“弱势群体”，因此，本土物业需提高自身实力。

如何提高本土物业自身实力？谢德北说，首先要面对市场，提前做好准备，要加强内部管理，提高服务水平和质量，做到贴心、真心、耐心、用心“四心”服务；其次，要走出去，在开阔视野、学习先进管理水平和经验的同时，不断占领周边市场，做大做强之后，要升级换代，扩大竞争力和生存空间；最后，要强强联合，重新洗牌。如将几个三级企业合并成一个企业，去粗取精，不断完善管理水平和服务质量，提高企业的市场竞争力。

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