向楼宇要财富

来源:南国今报 2014-03-21 12:28 https://www.yybnet.net/

南宁楼宇经济目前面临的最大问题就是难以集群化，不能形成规模效应。

今报记者韦宏宁

没有一间车间，却能吸引数百家企业落户；没有一条生产线，却可以创造数千个就业岗位；没有生产出一件商品，年税收贡献却能超过亿元……这就是楼宇经济的奥妙所在。由于楼宇经济蕴含的巨大社会经济效益，民建南宁市委课题组将其作为重点课题并形成报告，青秀区政府提出要拨出专款规划建设楼宇经济。不少业内人士将今年看成是南宁楼宇经济的发展元年。

现象：一幢楼税收贡献相当一个县

近年来，随着经济的快速发展，一座座挺拔的写字楼和一个个拥有丰富商业配套的城市综合体，如同雨后春笋出现在南宁各大商业中心。作为楼宇经济重要载体，这些写字楼和综合体不仅成为了城市的重要地标，创造的财富也相当惊人。广西社科院研究员张国宏表示，南宁的楼宇经济还处在初级发展阶段，但其财富聚集效应已经开始显现。

金湖商圈是南宁楼宇经济发展得相对成熟的区域，记者根据2012年相关部门统计的数据得知，仅2012年，该区域就集中了3000多家企业，吸纳楼宇就业人数超2万人。值得一提的是，金湖商圈8幢主要商务楼宇2012年税收贡献已超过5亿元。

南宁的“亿元楼”也在该区域出现，分别是金源CBD和东方曼哈顿2幢楼宇，其中金源CBD当年的税收贡献约为1.87亿元，东方曼哈顿当年的税收贡献为1.17亿元。与之相对应的是，南宁隆安县地税局2012年各项税收收入约为1.99亿元，由此可见，“一幢写字楼税收贡献相当一个县”的说法并不夸张。

楼宇经济巨大的财富聚集能力也引起了政府的重视。据了解，南宁青秀区目前已经开始对城区的楼宇经济进行新一轮的摸底调查，并提出安排2000万元专项资金扶持楼宇经济发展。计划通过3年左右时间，培育一批超千万元税收贡献的楼宇。其中，超5000万元税收贡献的楼宇20栋以上，超亿元税收贡献的楼宇10栋以上，最终要打造南宁楼宇经济中心。

走访：不少中小商贸企业入驻

记者了解到，目前，南宁楼宇经济主要分布在民族大道至东盟商务区沿线，以及城西的高新区。经过走访，记者发现在这些区域的楼宇经济大部分由写字楼与商贸楼构成，进驻的企业多数是以商贸批发和零售为主业。

民建南宁市委课题组关于南宁楼宇经济的调查报告显示，2012年，南宁南湖大桥至金湖广场沿线的主要商务楼中，入驻企业约3300多家，其中从事商贸、批发、零售的企业达到了700多家，约占总入驻企业的五分之一；入驻企业总数排第二位的是从事房地产开发及相关建安行业的企业，约为500家。

民建南宁市委课题组相关人士认为，与发达地区相比，当前进驻南宁几个主要商圈的企业还是以一般的传统服务业为主，新型都市产业中的各类投资基金、科研开发、采购中心、结算中心、出版印刷、创意动漫等业态基本没有入驻。此外，受当前南宁产业发展水平所限，入驻南宁主要商务楼宇的企业过于单一，不利于楼宇经济的持续健康发展。

调查：房产企业成为税收大头

近日，记者还走访了南宁几个主要写字楼与商贸楼，发现进驻这些楼宇的中小企业，除了涉及房地产的相关企业外，大型的跨区域公司比较少。这一现象也与当前房地产发展的现状相吻合。

民建南宁市委课题组的调查报告显示，2010年至2012年3年时间里，邕江大桥至南湖大桥沿线主要商贸楼中，入驻企业注册资本超过100万元的企业共39家，其中近半为房地产开发及房地产关联行业；其次是金融和投资类企业，这30家规模较大企业的税收贡献约占该区域税收的六分之一。

此外，南宁南湖大桥至金湖广场沿线主要商务楼内的房地产相关企业总注册资本达28亿元，地税贡献达9亿多元，而这一区域主要商贸楼这三年的地税收入总计约为12.65亿元。

民建南宁市委相关人士表示，当前南宁各大商圈除了房地产业以外，没有形成其他比较明确的产业优势。企业的辐射效应比较弱，难以带动周边其他产业的发展，无法形成商圈楼宇经济的经济特色，最终会影响楼宇经济的发展。

声音：旧商业楼存在种种缺陷

近日，记者走访了南宁几个主要商贸楼和写字楼，了解入驻企业对所在楼宇的看法。在一幢位于金湖广场的写字楼内，一家金融担保公司的负责人表示，其所在的写字楼在南宁来说应该算是较为高端的了，但仍存在不少问题。比如写字楼内没有餐饮、娱乐、休息等相关配套，在里面工作的人，下了班还得到楼外边去找这些配套的服务。此外，写字楼物业实行一刀切的管理。比如要求企业不能自行调节供暖设备，夏天晚上不开空调。该负责人说：“楼宇经济晚上也要产生效益，有些企业晚上也会加班，夏天晚上不开空调等于不给人晚上上班，这里几乎每个月都有一家企业搬走。”

绿地控股集团拥有丰富的综合体写字楼建设经验，目前该集团在全球拥有28座绿地中心，南宁绿地中心是第29座。绿地（香港）南宁公司副总经理贾顺飞说，南宁的楼宇经济还处在雏形阶段，即使是楼宇经济发展较快的金湖商圈，不少写字楼、商贸楼还是商住两用，物业管理水平也有待提高。他认为，随着中国与东盟的经济合作进一步加深，会有越来越多的外来企业进入南宁，他们对办公环境、商务环境的要求也会越来越高。不符合现代经济发展要求的写字楼、商贸楼要么进行升级调整，要么就面临被市场淘汰的命运。“上海的楼宇经济就是这么过来的”。

广西社科院研究员张国宏说，当前南宁主要写字楼、商贸楼，并没有做好行业区分，主题化不鲜明，进驻的企业可以说是鱼龙混杂。即使是当前南宁较好的写字楼和商贸楼，也仍存在停车位不足、物业管理不够专业等诸多问题。

商机：商家如何借势楼宇经济

“集约化、规模化的楼宇经济将带动金融、银行、证券、基金、广告、咨询、网络等产业的发展，并拉动餐饮、娱乐、休闲、零售等服务业的快速发展。”贾顺飞表示，现代化的写字楼、商贸楼应该有专门为进驻企业人员服务的商业配套。聚集在楼宇中的人才通常工作压力和工作负荷都比较大。因此，对于他们来说，在楼宇内不仅要可以解决一日三餐，疲惫时还要可在楼宇内的电影院看看电影，喝杯咖啡，或是去按摩店做一下SPA，缓解一下紧绷的神经，在舒缓轻松的环境下与客户洽谈商务。

随着社会的发展，楼宇经济为各种业态创造价值的效应也越来越明显。以南宁本土湘菜馆餐厅――到长沙湘菜连锁餐厅为例。该连锁餐厅在城市综合体以及传统街铺内均有门店，且两者的经营状况已经出现明显差距。“综合体内的店面平均月营业额比街边店面多出近三分之一。”到长沙湘菜连锁餐厅总经理潘勇介绍说，随着社会的发展，人们的消费观念也在转变，对于餐饮环境的舒适度等都提出了更高的要求，综合体内店面的就餐环境明显比街边店面的就餐环境好得多。

此外，城市的发展带来了交通拥堵的问题，街边店面面临着车位不足的问题，客户去街边店就餐光找车位就需要大半天，但城市综合体在这方面做得比较好，因此，其效益也比较明显。

“楼宇是商家距目标人群最近的一个点，但在楼宇内工作的人员都比较时尚，也比较挑剔，如果品牌没有号召力，商家就做不下去。怎样赢得他们的青睐也是商家必须做好的一项功课。”潘勇表示，面对这一现实，商家首先要练好内功，把品牌和服务做好，把就餐环境做好。此外，还要根据目标消费者的不同特点做好个性化的营销拉动。比如提供微信点餐服务，最大限度地缩短消费者的点餐时间，让他们在楼宇内的生活更有品质，工作更有效率。