“转手商铺”投资攻略

1、二手商铺的可见性高

二手商铺跟二手住宅一样，它是实实在在存在于空间中的物业，它的地理位置的好坏、人流量的多少、政府的规划与建设、商圈的成熟度与定位、收益的高低与门面的大小、广告的效应、楼层的高低等都是亲眼可见的。

2、投入的资金回收速度快

由于可以用做投资的二手商铺，其商圈已经基本成熟，没有必要再花时间去进行商圈的培育，这就决定了二手商铺的出租率较高。也就是说，二手商铺的资金回笼会比较快。另外一个使其资金回笼较快的原因是二手商铺的转让一般都是带着租赁合约一起转出的，这就使得投资者没有必要花时间去招租了。

3、产权清晰

二手商铺作为流通的房产，必须要具备的条件就是要有独立清晰的产权归属，这就让投资者在进行产权转换的时候不用担惊受怕。

以上三点特征造就了二手商铺选择的方便性和投资的可控性，让更多的投资者都青睐于它。当然二手商铺也有其风险性，包括商铺经营者的营业状况、商铺周围的商业氛围、交通环境、前房主的投资回报率和买卖承担的税费等。

投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。总的来讲是六个步骤：

【第一步】价值评估要精确

有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。

例如：钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价25000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。

【专家点评】投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺能达到5%则适合投资。

【第二步】规划变更要当心

商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。

钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？

【专家点评】对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大，譬如面临被拆迁，说就要承担不小的损失了。

【第三步】商铺性质要了解

商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。

通过前两个步骤调查之后，钟先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来改变了土地的使用性质，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。

【专家点评】相关律师表示，目前有些地段的商铺改变性质后，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准土地性质变更，日后可能面临被取消的风险。

因此律师建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自改变地址性质，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。

【第四步】租赁状况要摸清

租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。

卖家告诉钟先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。

【专家点评】律师表示，钟先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。

首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内的，对买家有约束力的，因此对于自用目的的买家来说，要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。

对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。

【第五步】税费问题先理清

税费如何承担，要提前了解。税费是不是全部包括在房价里面？

【专家点评】钟先生的做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。

【第六步】资金准备要充裕

如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。

最后，钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题，他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。

【专家点评】目前的贷款比较严，商铺贷款审核程序也比较复杂。商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。

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