这费那费，看物管如何收费晨报记者敖帅昌

毁坏多时的健身器材得不到修复，只剩下当晾衣架的功能，维修资金不知收来何用。记者敖帅昌摄

【《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业公司合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。”而这些活动的费用需要业主共同承担，为此业主须向物业管理企业缴纳一定的物业管理服务费用，即我们平时所说的物业费。

按理说，物业费的统一收取，最终目的是要规范、完善小区的管理，为业主营造干净整洁、秩序井然的小区环境；物业公司应该属于“为了最广大人民的利益”而存在的服务机构，然而现在一提起物业费，很多业主都是一个头两个大。以“物业乱收费”为关键字输入搜索引擎，百度能立刻为你找出1860000条结果，物业公司的良莠不齐以及收费乱象可见一斑。

一般物业乱收费主要表现在以下几个方面：超标准收取物业费、停车费、垃圾清运费，违规收取装修押金、水电周转金以及公共水电分摊使用情况不规范等等。】

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部分物业公司不具备管理资质

由于我国的物业管理正处于起步发展的初始阶段，远未达到成熟与规范，从市场环境到相关法律法规都存在不同程度的缺陷（或漏洞），物业公司良莠不齐的现象颇为突出。归根结底，物业公司的服务质量多少与该公司的综合实力以及企业理念相关，实力雄厚、理念前瞻的物业公司，因为要顾及企业的长远发展，不得不考虑自身的名誉口碑，严格的自我要求之下，管理自然更加规范，客观上也自然更多地考虑业主的利益。

然而不得不承认的是，我们日常所遭遇的更多是一些实力衰微、管理松散，一心只想卯足了劲搜刮利益的物业公司。当然，企业都有一个由小到大的发展过程，然而有些所谓的物业公司根本不具备物业管理资质，经由开发商组织一个物业部就开始行使物业公司的权利。

在某小区从事物业管理工作的郑先生，自2011年底搬进位于钦北区行政中心附近的福盛家园小区，因为业主们发现越来越多物理管理和收费上存在的问题，进而不断与物业公司协调沟通周旋，结果发现福盛家园小区的物业中心无法出示提供营业执照，极有可能只是一家并未取得从事物业管理资质证书、未经工商注册，也没有相关的资质和法人代表的伪“物业公司”。而根据《中华人民共和国物权法》规定，未经工商注册的物业公司无权收取任何费用，所收的费用均为不合法，给业产造成损失的，应依法承担赔偿责任。

隔行如隔山，很多业主可能是各个领域的精英，但仍不免对物业管理公司的资质等条件缺乏足够认识，加上本身缺乏完善的法律法规和申诉渠道，几乎很少有人想到要去深究自己小区的物业是否有所谓资质。钦州到底有多少根本不具备物业管理资质的所谓“公司”，实在是未知之数。

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一不小心就被重复收费

因为费用涉及相对较多，且物业公司经常不出示相关项目的发票票据，公摊费一直是业主与物业公司之间比较纠结的分歧。非居民用水用电费用应该以什么为标准和依据公摊，有哪些费用可能实际上已经收取了，却又出现在公摊项目上，这些问题常常让业主们防不胜防。

家住福盛家园小区的陆先生一下就举出了物业公司的几处重复收费：小区内通讯设施安装工程费用的10万元原来已经包含在楼房的成本价格之内，然而最后却还是被摊派到了各业主的头上；太阳能光伏发电路灯12万元的工程，最后也变成了普通路灯并且业主仍然得为电费买单；物业自身的用电（门岗将线牵到外面进行充电、办公用电、工人宿舍用电、饭堂用电、冬天取暖夏天空调用电等）应由物业自身承担，也放到了业主的公摊之内；业主给电动车充电，物业已经收取了每月二三十元的电费，然而电动车充电所损耗的电量却仍然继续由业主公摊，冲一次电不得不买两次单……

物业管理服务大体有包干制和酬金制两种形式，我国大部分物业管理企业为包干制，即物业费由业主按照面积缴纳，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，物业公司不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。“仅仅依靠每平方米一两元的那点儿物业费，连工资都发不起。”所以，物业公司往往就利用大部分业主并不了解物业管理内情的现实条件，想方设法搞“创收”，业主意见大了，可能就有所收敛，业主如果不吭声，可能就变本加厉。

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维修资金哪去了？

在被问到小区物业管理怎么样时，钦州市百利华庭二区的业主黄阿姨告诉记者：“还不错了，就是有点儿贵，原来公摊费每户14元，后来我们去闹，他们就降到7.9元了，挺好的。”然而梁女士对此却有针锋相对的看法：“这要是还好，天下就没有差的物业了！原来还庆幸二区的绿化环境比一区的好，现在你进去看看，都破败成什么样子了？”

两年前刚交房不久，为了宣传该小区优美的绿化环境，开发商还联合了不少摄影爱好者在小区内举办了摄影活动，绿树、青草、球场、健身器材井井有条应有尽有，确实显得清静幽雅。

然而，近日记者再次走进该小区时，却发现到处都是一片疏于打理的落败景象：没有规范的车位，小车随处停放，供电动车充电的插座露天裸露，直接面临风吹雨打，增加了用电隐患；绿化带旁边的很多石凳只剩两条凳腿，石板凳面已经不知所踪；墙壁上贴了各种的公告、广告，简直就是小区内的街头牛皮癣；楼道入口处电箱裸露，电线纵横；秋千板断成两截，只剩两根铁链偶尔晃荡；乒乓球台是几块龟裂的水泥板，羽毛球场连张网都没有，夜里篮球场几乎不亮灯……

《物业管理条例》第五十四条明确规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”，同时也明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”百利华庭二区的部分业主多次要求物业公司对小区内损坏的路灯、楼道照明灯、锻炼器材、单元防盗门、损坏的廊道、充电棚电源安全等进行维护，这也是物业公司的职责所在，然而物业公司根本无意履行职责，任由一个清静幽雅的小区变得落败不堪。

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电梯太能挣钱了！

据网友“独行者”2012年1月曾在市内某论坛爆料，钦州市丽景天下小区已经收取了业主的电梯费，然而每次维修却还收电梯修理费；电梯还在保修期，电梯维修费也照收不误。其中的保修期内“电梯维修费也照收不误”或许也是行业普遍存在的乱象。

据在某物业公司上班的陈女士透露，很多物业公司其实光从每年的代收电梯年检维护费就能挣不少钱。钦州市区内大部分楼盘的电梯费都在25至35元的范围之内，以一单元40户、每户每月电梯年检费30元为例，一年收取的费用就是14400元，而电梯公司一部电梯的年检报价仅为5000元左右，一个小区所有电梯年检费累加起来，数额相当可观。“但这些都是经过物价部门核准的，属于正常收费，不正常之处在于，新装电梯经检验合格后，电梯公司会提供一年的免费检修服务，不得收取业主的任何费用，然而往往在第一年的免费检修期间，物业公司就已经开始收取电梯年检费了，收多少，物业公司就挣多少。”

此外，涉及电梯的还有另一项费用：电梯运行费。据福盛家园业主郑先生介绍，该小区三、四号楼电梯运行公摊最高层（18楼）每月是13元，2至3层是每月5元，相差了160%[(13-5)/5×100%]，大大高于国家楼层高低之间收取的运行费公摊不得超过30%的规定。“另外电梯运行费由入住单元的业主分摊也存在不合理。《物业法》第六章第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯运行费应该由个单元的全部业主分摊，未售出的空置房由开发商负担。”

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卖卡也疯狂

钦州市长荣新城在去年初在小区两个大门安装了车辆出入监控系统，费用从物业管理费的专项维修资金中支出，建成后要求住户的每台小车、摩托车、电动车出入均需交30元购买一张电子卡方能进出。业主丁先生一直对此事耿耿于怀：“物业做这件事情没见通过业主大会，只是写了张大字报贴在门口告诉住户费用从维修资金中支出，建好后就要出入车辆缴纳30元买卡，说是‘收回成本\’，这样一张卡成本不到1元，却收取30元的价格，我家里加上电动车、摩托车一共有3辆，最后被迫交了90元。”丁先生大概算了一下，整个小区住户约800户，以平均每户两辆车（包括电动车、摩托车，保守估计）计算，总共收取的卡费就高达48000元，一下子把建门禁的钱全部挣回来了，还颇有盈余。“其他挂失卡的还不算，补办一张也要30元，这物业真能赚钱！”

除了类似长荣新城30元卖电子卡，不少新交房的小区办理装修人员出入证、施工许可证等，纯利润也高得出奇。此类出入证、许可证，成本无非挂绳以及纸张、打印的价钱，加上一个公章，一般收费都在10元以上，业主收房后需要装修，这些费用就非出不可，虽然一户可能也就几十元，整个小区加起来，就是一个诱人的数字。

物业管理的诞生和存在，原本是为了服务业主，为业主营造更舒适、更人性化的居住环境，物业管理服务费用中的公共性服务收费标准按理需要申报审批，特约服务收费标准也需要由物业管理公司与业主协商议定，然而原本是受雇于业主的物业管理公司，已经有了成为业主的“死对头”的趋势，反客为主，弄得自己的“雇主”们怨声载道，如果广大业主不联合起来抵制不良收费，如果法律法规以及投诉渠道得不到应有的完善，如果相关部门不加强对物业管理行业的监管，任由一个回车1860000条的搜索结果继续累加，理想化的物业管理可能就真的只能是一种理想了。

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