婚后用个人财产所购房 离婚时应认定为个人财产

2008年8月，王某与李某登记结婚，婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了某小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某名下。2011年6月，李某将该房以448000元的价格出售他人，婚后购买的家电折价8000元计入总价。2011年10月，王某起诉至法院，要求判令双方离婚以及分割李某出售婚后所购案涉房屋和增值收益。

庭审中，李某同意离婚，但认为房屋及增值属于其个人财产，与王某无关。

法院经审理认为，王某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某与李某离婚，在财产分割方面，案涉房屋是李某用其出售自己婚前房屋款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，不应影响其个人财产的性质认定。李某购买案涉房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分属于自然增值，离婚时应归李某个人所有；婚后双方用共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产，遂判决：1、准予王某与李某某离婚。2、李某支付王某出售夫妻共同所购家具、电器款项4000元。

王刚律师点评：本案焦点系“婚后购房的资金来源于婚前个人所有的房屋，案涉房屋是否属于夫妻共同财产及其增值部分应如何认定。”

《婚姻法解释（三）》 第五条“ 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”“孳息”，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。

增值，可以分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理，以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准，强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，该部分增值应认定为一方的个人财产。

最高人民法院民一庭意见“一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于”个人财产的替代物“，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。”因此，本案中法院将涉案房产及增值部分认定为李某个人财产。

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